Categorie approfondimento: Tributario e fiscale
3 Marzo 2014

Trasferimenti immobiliari: cambia ancora l’imposta di registro e vengono introdotte nuove modalità per l’incasso

Di cosa si tratta

La Legge di Stabilità (legge 27 dicembre 2013, n. 147) ai commi 608 e 609 interviene in tema di imposta di registro sugli atti immobiliari modificando (prima ancora che entrasse in vigore il regime nuovo, che era stato adottato dal D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23, applicabile ai trasferimenti immobiliari, dall’1 gennaio 2014) (Cfr.: nel sito “Registro: i nuovi importi dal 2014.”).
È stata introdotta un’aliquota specifica per i trasferimenti di terreni agricoli in assenza di agevolazioni (12%); si escludono dall’abrogazione generalizzata, disposta dall’art. 10 co. 4 del D.Lgs. n. 23/2011, le agevolazioni della piccola proprietà contadina.
Come precedentemente indicato il 1° gennaio 2014 è entrato in vigore l’art. 10 del D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23, che aveva a suo tempo disposto la riforma della tassazione degli atti di trasferimento immobiliare.
In applicazione delle nuove norme, dal 1° gennaio 2014, gli atti di trasferimento immobiliare non sono più soggetti alle molteplici aliquote dell’imposta di registro di cui all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86, bensì solo alle due aliquote:
– 2% in presenza delle condizioni per l’agevolazione prima casa;
– 9% in tutti gli altri casi.
Il DL 12 settembre 2013 n. 104 ha modificato in parte la disciplina dettata dall’art. 10 del D.Lgs. n. 23/2011, disponendo l’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale fisse (50,00 euro ciascuna) agli atti immobiliari che, dal 1° gennaio 2014, sono soggetti all’imposta di registro con le aliquote sopra individuate.
Altra novità in materia di immobili è il “Conto dedicato per gli atti immobiliari e di cessione d’azienda” previsto dall’art. 1 co. 63 – 67.
Viene previsto un nuovo sistema volto ad assicurare maggiori garanzie in relazione agli atti di trasferimento immobiliare e di cessione d’azienda.
Viene disposto che il corrispettivo dell’atto di trasferimento, da versare in adempimento di un atto stipulato di fronte al notaio o ad altro pubblico ufficiale, non venga immediatamente messo a disposizione del venditore (come accadeva in precedenza), bensì venga versato su un apposito conto dedicato, dal quale la somma verrà versata alla parte venditrice solo dopo che siano state portate a termine le formalità di registrazione e di trascrizione.
Il comma trentacinque impone ai notai (o altri pubblici ufficiali) per tutti gli atti stipulati, di versare su un conto corrente dedicato:
a) tutte le somme dovute a titolo di onorari, diritti, accessori, rimborsi spese e contributi, nonché a titolo di tributi per i quali il medesimo sia sostituto o responsabile d’imposta, in relazione agli atti ricevuti o autenticati e soggetti a pubblicità immobiliare, ovvero in relazione ad attività e prestazioni per le quali lo stesso sia delegato dall’autorità giudiziaria;
b) ogni altra somma affidatagli e soggetta ad obbligo di annotazione nel registro delle somme e dei valori di cui alla legge 22 gennaio 1934, n. 64, comprese le somme dovute a titolo di imposta in relazione a dichiarazioni di successione;
c) l’intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi, se determinato in denaro, oltre alle somme destinate ad estinzione delle spese condominiali non pagate o di altri oneri dovuti in occasione del ricevimento o dell’autenticazione, di contratti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione od estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende.
Al comma 36 è stabilito che: la disposizione di cui al comma 35 non si applica agli importi inferiori ad euro 100.000,00 e per la parte di prezzo o corrispettivo oggetto di dilazione; si applica in relazione agli importi versati contestualmente alla stipula di atto di quietanza. Sono esclusi i maggiori oneri notarili.
Il comma 37 specifica che le somme depositate presso il conto corrente di cui al comma 35 costituiscono patrimonio separato, quindi non sono né del notaio né del venditore e sono impignorabili a richiesta di chiunque.
Nel comma 38 si specifica che tali somme restano vincolate fino alla registrazione e pubblicità dell’atto ed alla verifica dell’assenza di ulteriori formalità pregiudizievoli. Se nell’atto le parti hanno previsto che il prezzo o corrispettivo sia pagato solo dopo l’avveramento di un determinato evento o l’adempimento di una determinata prestazione, il notaio o altro pubblico ufficiale svincola il prezzo o corrispettivo depositato quando gli viene fornita la prova, risultante da atto pubblico o scrittura privata autenticata, ovvero secondo le diverse modalità probatorie concordate tra le parti, che l’evento dedotto in condizione si sia avverato o che la prestazione sia stata adempiuta.
Gli interessi sulle somme depositate, al netto delle spese di gestione del servizio, sono finalizzati a rifinanziare i fondi di credito agevolato, riducendo i tassi della provvista dedicata, destinati ai finanziamenti alle piccole e medie imprese.
Lo scopo della legge è di garantire all’acquirente che gli importi versati per l’acquisto dell’immobile vengano consegnati agli aventi diritto solamente dopo che il trasferimento della proprietà è regolarmente avvenuto o comunque dopo che il venditore ha adempiuto a tutte le proprie obbligazioni.
Un venditore, nel periodo che va dalla stipula alla trascrizione dell’atto (il termine massimo è di 30 giorni), potrebbe infatti riuscire a vendere lo stesso immobile più volte ad acquirenti diversi che si troverebbero in seguito a dover recuperare le somme versate. Infatti l’articolo 2644 del codice civile stabilisce che “Gli atti enunciati nell’articolo precedente non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi. Eseguita la trascrizione, non può avere effetto contro colui che ha trascritto alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, quantunque l’acquisto risalga a data anteriore”. In pratica l’acquirente che acquisisce la proprietà dell’immobile è colui che registra per primo l’atto di acquisto, tutti gli altri atti, anche se stipulati in precedenza, ma non ancora registrati sono nulli.
Il provvedimento aumenta le garanzie a favore degli acquirenti e la nuova cautela è simile e quella adottata da molte banche che prima di erogare il mutuo aspettano la trascrizione dell’atto di acquisto.
Manca ancora il decreto che stabilisca le modalità di attuazione della legge che per il comma 39 dovrà essere adottato entro il 26 aprile 2014.

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