Categorie approfondimento: Tributario e fiscale
30 Gennaio 2007

Tassazione delle plusvalenze in sede di cessione delle aree edificabili

In evidenza

A limitare gli effetti della tassazione si veda ora anche l’articolo: “Finanziaria 2008 e tassazione delle plusvalenze in sede di cessione delle aree edificabili: la rivalutazione e l’enorme risparmio futuro“.

Di cosa si tratta

Il legislatore fiscale lascia sfuggire sempre meno spazi alla tassazione di ogni valore che si implementi per fatti ora occasionati solo dal trascorrere del tempo ora da eventi esterni.
Così è ora della tassazione delle plusvalenze che si realizzano in occasione della vendita di terreni che siano edificabili o lo siano divenuti durante il periodo nel quale si era proprietari.
È quesito frequente dopo i provvedimenti fiscali del luglio e dell’ottobre 2006 e la Finanziaria 2007 quello di conoscere se sia ancora attuale l’applicazione dell’imposta sostitutiva fissa o se la plusvalenza sia tassata con l’aliquota di riferimento in sede di imposizione diretta.
Sulle plusvalenze immobiliari non si applica più l’imposta sostitutiva, che prima era stata determinata al 12,5% e poi è passata al 20% dal 3/10/2006, ma che non è più esistente dal 1/1/2007 (comma 310 Fin. 2007).
Le plusvalenze derivanti dalle cessioni di terreni edificabili, effettuate da soggetti “privati”, rientrano nella categoria dei redditi diversi, in modo indipendente dal tempo intercorso tra l’acquisto e la vendita dei terreni.
L’articolo 67, comma 1, lettera b) del Dpr 917/86 (TUIR) prevede che sono redditi diversi «le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione».
L’espressione «terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti» è stata portatrice, in questi anni, di interpretazioni diverse e a sciogliere il problema è intervenuto il legislatore che, con l’articolo 36, comma 2 del Dl 223/2006, ha fornito una migliore definizione di terreno edificabile nell’ambito dei diversi tributi: imposte sui redditi, Iva, imposta di registro e Ici. Secondo la disposizione, un’area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo. Il terreno inserito tra le aree edificabili del Prg, adottato dal Comune ma non ancora approvato dalla Regione, va considerato edificabile ai fini fiscali, anche se il proprietario non ha ancora acquisito il diritto ad edificare; la plusvalenza, derivante da un’eventuale cessione del terreno, dovrà essere tassata ai fini Irpef, ricadendo nella fattispecie prevista dal citato articolo 67, comma 1, lettera b) del Tuir.
La plusvalenza derivante dalla cessione di un terreno edificabile si calcola come differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo d’imposta e il prezzo di acquisto del terreno (articolo 68, comma 1, Tuir). Usando l’espressione «corrispettivi percepiti» si intende che la plusvalenza è imponibile nel momento in cui viene percepito il corrispettivo, facendo applicazione del «principio di cassa» e, in caso di dilazione del pagamento, la plusvalenza è determinata con riferimento alla parte del costo o valore di acquisto proporzionalmente corrispondente alle somme percepite nel periodo d’imposta.
Per quanto riguarda il costo di acquisto del terreno da sottrarre ai corrispettivi percepiti al fine di determinare la plusvalenza, questo è costituito dal prezzo di acquisto aumentato di ogni altro costo inerente (cioè imposta di registro, ipotecaria e catastale, spese notarili e di mediazione) rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, nonché dell’imposta comunale sull’incremento di valore degli immobili.
Nella cessione di terreni edificabili il regime di tassazione era quello della «tassazione separata», come previsto dall’ articolo 17, comma 1, lettera g-bis), Tuir che disponeva che l’imposta si applica separatamente sulle «plusvalenze di cui alla lettera b), comma 1, art. 67 realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione». In tal caso l’imposta è determinata applicando al reddito percepito con la cessione, l’aliquota corrispondente a metà del reddito complessivo netto del contribuente nel biennio anteriore l’anno in cui si è fatta la vendita.
Se in uno dei due anni del biennio non vi è stato reddito, si applica l’aliquota corrispondente alla metà del reddito complessivo netto dell’altro anno; se non vi è stato reddito nei due anni si applica l’aliquota prevista per il primo scaglione di reddito dell’anno in cui si deve calcolare l’imposta.
Il contribuente che adotta il regime della tassazione separata non versa l’Irpef in autotassazione, ma deve attendere la comunicazione dell’agenzia delle Entrate con l’indicazione degli importi dovuti, da versare entro 30 giorni e, trascorso il termine di 30 giorni dal ricevimento della comunicazione senza che venga effettuato il versamento, gli importi non versati saranno iscritti a ruolo con l’emissione della cartella esattoriale che conterrà l’imposta e sanzioni e interessi. Con la circolare dell’Agenzia 30/E/2005 si è chiarito che, se il contribuente ritenga non dovute le somme richieste, può chiederne l’annullamento. Se a seguito dell’intervento correttivo non risultino dovute imposte, sarà rilasciato dall’ufficio un attestato. Se risultasse dovuto un importo diverso, l’ufficio provvederà a spedire ovvero a consegnare una nuova comunicazione con la delega di pagamento già compilata. Se il contribuente non versa l’Irpef in autotassazione, dovrà effettuare, in sede di pagamento delle imposte derivanti dalla dichiarazione, un versamento a titolo di acconto pari al 20% dell’ammontare imponibile.
In alternativa alla tassazione separata, i contribuenti avevano la possibilità di optare per la tassazione ordinaria in sede di compilazione del modello Unico o del 730. Anche se di regola il regime della tassazione separata risulta meno oneroso, può capitare che il contribuente trovi vantaggioso far confluire la plusvalenza nel reddito complessivo. Infine, in luogo delle modalità di tassazione descritte, il contribuente può optare per l’applicazione del regime della tassazione sostitutiva.
Tornando alla “nuova” definizione di area fabbricabile, le sezioni unite della Cassazione hanno sancito con la sentenza 25506 del 30 novembre 2006 la natura interpretativa e quindi retroattiva dell’articolo 36, comma 2, Dl 223/2006. Viene confermato quanto sostenuto dall’agenzia delle Entrate che, con la circolare 28/E/2006, ha precisato che si tratta di una norma recante disposizioni di natura interpretativa. La posizione della Cassazione risolve la questione che interessa numerosi contribuenti. La retroattività andrà ad incidere sulle situazioni anteriori dei contribuenti e nei processi tributari risolve in favore dell’amministrazione finanziaria molte delle questioni riguardanti la tassazione dei terreni edificabili. Le situazioni risolte in favore del fisco non dovrebbero comportare l’applicazione di sanzioni. Il contrasto giurisprudenziale sul concetto di “edificabilità” nei diversi tributi è un’ipotesi di incertezza sulla portata e sull’ambito di applicazione della norma che giustifica l’esonero da sanzioni.
La Finanziaria 2007, all’articolo 1, comma 310, ha apportato una rilevante modifica al regime di tassazione sostitutiva delle plusvalenze di natura immobiliare, introdotto dalla Finanziaria 2006 e già modificato dal Dl 262/2006.
Con l’articolo 1, comma 496 della Finanziaria 2006, era prevista la possibilità di optare per l’applicazione dell’imposta sostitutiva de l 12,5% sulle plusvalenze derivanti dalle cessioni, effettuate da persone fisiche non imprenditori, di immobili acquistati o costruiti da non più di 5 anni e di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione (terreni edificabili).
Il cedente, che in luogo della disciplina ordinaria, intendeva optare per la tassazione sostitutiva, doveva farne esplicita richiesta al notaio in sede di stipula dell’atto. Il notaio, ricevuta la provvista dal cedente, doveva effettuare il versamento dell’imposta sostitutiva e comunicare all’agenzia delle Entrate i dati inerenti all’operazione.
L’articolo 2, comma 21 del Dl 262/2006, aveva innalzato tale imposta sostitutiva dal 12,5% al 20% e in merito alla decorrenza della maggiore aliquota del 20%, il decreto non prevedeva regole specifiche e la norma troverà applicazione con riferimento agli atti pubblici stipulati e alle scritture private autenticate a decorrere dal 3 ottobre 2006, data di entrata in vigore dello stesso Dl 262/2006.
Tuttavia, con l’ulteriore modifica apportata dall’articolo 1, comma 310, Finanziaria 2007, è stato eliminato il riferimento ai «terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione», contenuto nella disposizione originaria. Quindi, a decorrere dal 1° gennaio 2007 non è più possibile applicare tale «regime sostitutivo» alle plusvalenze derivanti dalle cessioni di terreni edificabili, a meno che non si tratti di terreni acquistati da non più di cinque anni. Si ritiene, infatti, che le cessioni «infraquinquennali» di terreni edificabili rientrino comunque nella più ampia fattispecie delle cessioni di beni immobili acquistati da non più di cinque anni, contenuta nell’articolo 1, comma 496 della Finanziaria 2006.
La domanda subordinata, che viene formulata per evitare e ffetti talora molto pesanti, è che cosa succeda nei casi in cui in luogo di vendere il terreno venga donato.
Se la donazione è effettuata con lo scopo elusivo di sottrarsi al tributo, invero si compie solo un differimento in quanto la Finanziaria 2006 al comma 496 prevedeva che in caso di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, e di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, all’atto della cessione e su richiesta della parte venditrice resa al notaio sulle plusvalenze realizzate si applica un’imposta, sostituiva dell’imposta sul reddito, del 12,50 per cento. Ma la parte “e di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione” è stata soppressa dall’art. 1, 310 comma Finanziaria 2007.
Se quindi in sede di donazione non vi sarebbe applicazione del tributo relativo, in quanto rientrante nella quota esente, con la modifica dell’art. 67,1° comma, lettera b), del DPr 917/86, fatta dall’art 38 del DL 223/2006 si è aggiunto: “Per gli immobili di cui alla lettera b) dell’art. 67, acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante”. Quindi l’imponibile per la plusvalenza si quantifica al momento della vendita.

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