Categorie approfondimento: Tributario e fiscale
4 Ottobre 2006

La tassazione degli immobili dopo la riforma del 2006

Di cosa si tratta

Il c.d. decreto Bersani (D.L. 4/7/2006, n. 223, convertito in legge 4 agosto 2006 n. 248) ha rivoluzionato il regime della tassazione dei trasferimenti immobiliari e delle locazioni, anche finanziarie.
Con l’illeggibile provvedimento, modificato in sede di conversione e con rinvio a provvedimenti attuativi, interpretato da due Circolari del 4 agosto 2006, n. 27/E e 28/E, dovremmo essere in grado di capire a quanto ammonti la tassazione delle operazioni regolate.
Si può dire che venga introdotta la regola per la quale queste operazioni rientrano nell’area del Registro e delle Imposte Ipotecarie e Catastali come regola, mentre dovrebbe rappresentare eccezione i casi nei quali si avrebbe la tassazione attraverso l’IVA.
Se volessimo banalizzare il discorso, si potrebbe dire che è ora introdotta la regola per la quale tra Iva e le altre imposte indirette si deve considerare che il regime prevalente sia quello che in termini reali costa di più al contribuente e procura maggiori entrate allo stato.
Venendo ad un discorso più tecnico, lo spartiacque dal regime anteriore si può dire che consista nella generalizzazione del principio di divenire operazioni in esenzione dall’IVA e soggette a Registro in misura proporzionale. Questo in quanto, non essendo recuperabile dal contribuente il Registro, contrariamente all’IVA, salvo le eccezioni, l’importo diventa una riscossione certa, definita e non oggetto di altri conti economici.
Il meccanismo della riforma conferma poi il tipo di beni immobili tra quelli residenziali a destinazione abitativa, corrispondenti in Catasto alle categorie da A1 a A9, da quelli per loro vocazione sono destinati ad altro e corrispondenti alle categorie A10, B, C. D ed E.

LE LOCAZIONI.
In via generale non sono più soggette ad IVA le locazioni, compreso il leasing immobiliare e questo per tutti i tipi di immobili, con l’esclusione dei terreni con destinazione parcheggio e delle aree fabbricabili.
Sono locazioni soggette ad IVA in via di eccezione:
– le locazioni di fabbricati strumentali, come quelli accatastati A10, B, C. D ed E., che intervengano:

  • con conduttori che svolgono attività commerciale o professionale, che possano detrarre l’IVA in misura non superiore al 25 per cento;
  • coloro che non hanno diritto alla detrazione dell’IVA (consumatori finali);
  • coloro che abbiano espressamente optato per la soggezione all’IVA.

Le locazioni non soggette ad IVA sono quindi soggette all’imposta proporzionale di registro e, in deroga all’alternanza IVA-Registro, anche gli immobili strumentali sono soggetti al registro.
L’obbligo di registrazione è ora generalizzato sia per i nuovi contratti che per quelli in corso al 4 luglio 2006 e l’imposta si applica nella misura del 2 per cento per i fabbricati abitativi, mentre sarà dell’1 per cento per quelli strumentali per natura.

LE CESSIONI.
La regola è anche qui che le operazioni soggiacciono ad un regime di esenzione da IVA per tutti i fabbricati diversi dagli strumentali per loro natura.
Le eccezioni e quindi la soggezione ad IVA dovrebbero essere:
– per i fabbricati non strumentali per natura, gli abitativi in catasto alle classi da A1 a A9, che abbiano anche queste condizioni:

  • ultimati da non più di quattro anni prima della vendita,
  • ove il venditore sia il costruttore ovvero abbia operato un intervento di recupero edilizio, anche a mezzo di appalto a terzi.

Nei due precedenti casi si applica quindi l’IVA e per Registro, Ipotecarie e Catastali si applicherà l’imposta in misura fissa se sono cessioni soggette ad IVA, e proporzionale in caso di esenzione; allo stato quindi registro 7%, ipotecaria 2% e catastale 1%, se prima casa: registro 3%, ipotecaria e catastale in misura fissa ora per €. 168,00 ciascuna.
– sono ancora soggette ad IVA le vendite di fabbricati strumentali per natura, in catasto alle classi accatastati A10, B, C, D ed E, che abbiano anche queste condizioni:

  • ultimati per costruzione o ristrutturazione da non più di quattro anni prima della vendita,
  • nei confronti di soggetti imprenditori o professionisti che non possano dedurre l’IVA in misura superiore al 25%,
  • nei confronti di non imprenditori, consumatori finali,
  • quando nell’atto sia stata effettuata l’opzione per la soggezione ad IVA.

Per i fabbricati strumentali il registro sarà in misura fissa sia in caso di soggezione ad IVA che non, mentre le ipotecarie e le catastali passano ad un 4 % complessivo su tutte le cessioni di immobili strumentali.

LE LOCAZIONI FINANZIARIE.
Semplificando una volta tanto ora anche alle locazioni finanziarie si applica il regime delle altre locazioni. La soggezione ad IVA o meno sarà la medesima già vista per gli analoghi rapporti delle locazioni ordinarie.
Nelle locazioni per gli immobili strumentali l’imposta di registro sarà dell’1% mentre nelle locazioni ad uso abitativo (da A1 a A9), in esenzione da IVA, sarà del 2%.
Quando si arriva al termine della locazione, matura il tema del riscatto e della relativa tassazione.
Gli acquisti del concedente e il riscatto dell’utilizzatore degli immobili strumentali saranno ora imponibili oppure no ad IVA; in ogni caso le imposte ipotecarie e catastali saranno complessivamente pari al 2% a decorrere dal 1° ottobre 2006, cioè 1,5% la ipotecaria e 0,5% la catastale, ricordando che analoga posta sarà stata pagata dal leasing, che ricaricherà come costo sul canone dell’utilizzatore.
Al momento del riscatto l’utilizzatore dal totale dell’imposte ipotecaria e catastale sottrarrà l’imposta di registro, pari al 1% dei canoni periodici, pagati nel corso del contratto.
Al quesito di quale sia la base imponibile allo stato pare si debba concludere che questa sia costituita dal valore venale del bene riscattato, che potrebbe essere diverso da quella convenuto in sede di conclusione del contratto e potrebbe questo indurre a scelte diverse dal leasing nel momento della scelta del tipo di contratto al quale fare ricorso.
I canoni in corso di rapporto saranno soggetti a IVA per i fabbricati strumentali di cui alle classi A10, B, C. D ed E, se concessi a soggetti:
a) che posso detrarla in misura pari od inferiore al 25%,
b) che non agiscono nell’ambito di impresa e non possono operare detrazioni,
c) che abbiano espresso nel contratto la richiesta di tassazione soggetta ad IVA.
Negli altri casi ad uso abitativo (da A1 a A9) il canone sarà esente da IVA. Per questi nei contratti in corso al momento dell’entrata in vigore della disposizione diventano esenti da IVA e soggetti al registro nella misura del 2%.
Al momento del riscatto avremo le seguenti tassazioni, considerando residuale l’ipotesi di leasing operato per l’acquisto di casa di abitazione per gli effetti del costo fiscale dell’acquisto operato dalla società di leasing:
a) per la prima casa: registro al 3%,
b) ipotecaria e catastale in misura fissa, e quando non si hanno i benefici della prima casa:
a) registro 7%,
b) ipotecaria 2%,
c) catastale 1%.

LA DETERMINAZIONE DELLA BASE IMPONIBILE NELLE CESSIONI.
Altro interessante quesito è considerare quale sia la base imponibile della tassazione dopo questa riforma.
L’ipotesi più ricorrente tra i privati è appunto la cessione tra privati per le abitazioni e per questa vendita dovrebbe essere ancora fermo quanto stabilito dall’ultima finanziaria 2006 al suo articolo unico ai commi 496 e 497 (in questo sito all’articolo “Nuova tassazione dei trasferimenti immobiliari? nella finanziaria 2006.”) e cioè si può optare per il valore catastale in luogo del prezzo pattuito, indicato obbligatoriamente nell’atto di compravendita.
Dobbiamo invece ritenere che sia il valore di mercato nei casi di:
1) vendita soggetta ad IVA,anche se esente,
2) vendite tra privati ma per fabbricati destinati ad altro che non sia l’abitazione (A10, B, C. D ed E),
3) soggetti non persone fisiche, che non agiscono nell’esercizio di impresa, arte o professione.

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