Categorie approfondimento: Tributario e fiscale
30 Maggio 2007

Ancora sulla tassazione delle plusvalenze in sede di cessione delle aree edificabili, derivanti da successione

In evidenza

A limitare gli effetti della tassazione si veda ora anche l’articolo: “Finanziaria 2008 e tassazione delle plusvalenze in sede di cessione delle aree edificabili: la rivalutazione e l’enorme risparmio futuro“.

Di cosa si tratta

Il precedente articolo nel sito (“Tassazione delle plusvalenze in sede di cessione delle aree edificabili” del 30 gennaio 2007) ha riscosso notevole interesse ed è stato visto da moltissimi soggetti interessati, che hanno preso anche contatto con lo studio per ulteriori chiarimenti.
La trattazione del tema avveniva abbastanza a caldo dopo l’entrata in vigore della soppressione dell’imposta sostitutiva dall’inizio del 2007, che prima era stata determinata al 12,5% e poi era passata al 20% dal 3/10/2006, ma che non è più esistente dal 1/1/2007 in forza del comma 310 della Finanziaria 2007; questo riportiamo per ribadire quanto affermato sul punto.
La successione di questi interventi normativi ha portato nell’arco di sei mesi ad assoggettare la medesima operazione ad almeno tre tassazioni diverse:

  • al 12,5% della plusvalenza del terreno nel periodo dal 4/7/2006,
  • al 20% della plusvalenza del terreno nel periodo dal 3/10/2006,

e dal 1 gennaio 2007 all’opzione tra:

  • la tassazione separata con l’aliquota media del biennio antecedente e
  • l’opzione per la tassazione con l’aliquota dell’ordinaria imposta sulle persone in relazione alla fascia di reddito.

Nel contesto di questo disastro normativo ed interpretativo una domanda ricorrente ci viene posta e riteniamo di rispondere per tutti per evitare la ricorrenza del quesito di cosa accada quando il terreno edificabile, che si intende trasferire, derivi da successione.
Richiamando per gli innumerevoli profili considerati il precedente articolo, rispondiamo, con il conforto di almeno tre risposte degli Uffici fiscali, che la plusvalenza presa in considerazione è quella che si determina tra il valore dichiarato in sede di successione e il prezzo di vendita.
Non è chi non veda che si tratterebbe di un beneficio, in particolare nei casi nei quali il valore dichiarato in sede di successione attenga al periodo (2001-2006), nel quale la successione al dante causa comportava principalmente l’applicazione delle imposte ipotecarie e catastali, certo più tenui quando non congiunte all’imposta di successione.
Chi durante il periodo non ha ritenuto di essere particolarmente congruo nel determinare il valore avrà ora l’effetto negativo di una maggiore tassazione; chi invece ha sfruttato la sede, come se fosse uno dei provvedimenti che hanno consentito la rivalutazione del valore, trarrà un indubbio vantaggio.
Durante il periodo, nel quale l’imposta di successione non è stata vigente, non è infrequente che la dichiarazione sia stata omessa, come vediamo in concreto da coloro che ci hanno interpellato. Questa condizione è ora particolarmente favorevole sia quando la dichiarazione non vi sia stata, sia quando il bene sia stato omesso dalla dichiarazione anche a ragione del fatto di averlo dimenticato, ritenendolo di scarso interesse e valore. La possibilità di presentare una dichiarazione tardiva o una dichiarazione integrativa della dichiarazione già presentata è un indubbio vantaggio per cautelarsi prospetticamente nel momento di una futura vendita od utilizzo dell’area divenuta edificabile.
La ragione, per la quale in sede di cessione si ritiene di muovere dal valore dichiarato in sede successoria, non è particolarmente tecnica, ma pratica.
La successione, sia che il periodo durante il quale è intervenuta fosse il periodo anteriore di vigenza dell’imposta di successione, che il periodo intermedio ove l’imposta non era esistente, è l’ultimo atto antecedente al quale fare riferimento, contrariamente alla donazione, che ha una sua previsione espressa e non è la sede per compiere aggiustamenti.
A questo tema davamo già risposta se fosse possibile evitare effetti talora così pesanti attraverso la donazione (ritenuto a questi fini invece atto neutro), dicendo infatti che si compie solo un differimento in quanto la Finanziaria 2006 al comma 496 prevedeva che, in caso di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, e di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, all’atto della cessione e su richiesta della parte venditrice resa al notaio sulle plusvalenze realizzate si applica un’imposta, sostituiva dell’imposta sul reddito, del 12,50 per cento. Ma la parte “e di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione” era stata soppressa dall’art. 1, comma 310 della Finanziaria 2007. Quindi in sede di donazione non vi sarebbe applicazione del tributo relativo, in quanto rientrante nella quota esente, con la modifica dell’art. 67,1° comma, lettera b), del DPR 917/86, fatta dall’art. 38 del DL 223/2006 con il quale si è aggiunto: “Per gli immobili di cui alla lettera b) dell’art. 67, acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante”. Quindi l’imponibile per la plusvalenza si quantifica al momento della successiva vendita.

(Visited 8 times, 7 visits today)