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15 Dicembre 2006

Slovacchia: investimenti nel settore immobiliare

Di cosa si tratta

In Slovacchia si stanno velocemente affermando un paio di primari settori di sviluppo che riteniamo non essere considerati in modo adeguato dagli investitori italiani; ci riferiamo agli investimenti immobiliari e all’insediamento di importanti aziende nel settore della produzione di autovetture, tema sul quale torneremo con altro articolo.
Dopo l’entrata nella Comunità Europea, avvenuta il 1 maggio 2004, il mercato immobiliare ha iniziato ad espandersi velocemente con l’arrivo di capitali esteri, che hanno considerato le opportunità che il nuovo mercato offriva principalmente nella capitale Bratistava, nelle aree turistiche e nelle zone di montagna per lo sci.
La normativa in proposito non è complicata ed è recente essendo stata adottata nell’ultimo decennio. La si trova per la parte di sistema nel codice civile (Act No. 40/1964 Coll.), nella legge che abilita gli stranieri anche quelli comunitari all’acquisto, operato dalla legge No. 202/1995 Coll., nella legge No.182/1993 Coll. in ordine alla proprietà degli appartamenti e delle proprietà non residenziali e nella legge No. 162/1995 Coll. relativa alla legge sulla riforma del registro delle proprietà di coloro che possiedono titoli di natura immobiliare e degli altri diritti reali sui beni (chiamata legge di Registro) e da ultimo nella legge integrativa No. 79/1996 Coll. sempre relativa a questo registro.
Il codice civile è il testo di maggiore importanza in quanto delinea il regime legale generale. Alcuni altri rilevanti aspetti sono regolati poi dalle disposizioni richiamate.
Con la legge No. 456/2002 è stata apportata la maggiore riforma che ha dato sviluppo al mercato in quanto ha liberalizzato il mercato e ha eliminato i divieti di acquisto prima esistenti per gli stranieri. Sono infatti rimaste poche eccezioni e gli stranieri non possono acquistare certe categorie di territori agricoli e le foreste; neppure alcuni altri beni, che hanno una particolare regolamentazione, possono essere liberamente acquistati, come ad esempio i beni e i terreni ove esista una particolare protezione per le risorse minerali, per le sorgenti d’acqua o che siano protetti per ragioni sanitarie o naturalistiche.
I beni e i monumenti storici, in caso il proprietario li voglia vendere, sono oggetto di una particolare prelazione a favore dello Stato, che può acquistarli entro un termine di trenta giorni dalla comunicazione delle condizioni della vendita. E’ il Ministro della Cultura l’ufficio di competenza. L’omesso rispetto delle disposizioni comporta la nullità dell’atto.
La legge No.182/1993 Coll. offre una dettagliata regolamentazione per la proprietà degli appartamenti e degli altri immobili con altra destinazione, disposizioni che non si limitano all’acquisto dei beni, comprese anche le ipotesi di multiproprietà, ma anche diritti ed obblighi dei proprietari e delle relazioni tra loro nei casi di edifici condominiali. In queste ipotesi i proprietari possono organizzarsi dandosi delle disposizioni che governino l’uso delle cose comuni, le amministrino, attribuendo, se lo ritengono, l’amministrazione all’esterno ad un soggetto professionale.
La legge di Registro No. 162/1995 Coll. in dettaglio stabilisce le formalità per diventare proprietari e registrare il titolo di acquisto e i diritti acquisiti sui beni immobili. Il titolo di acquisto è molto importante e si fonda su un atto di acquisto che contiene l’intera regolamentazione del bene e gli allegati necessari a rendere certo il bene e le appendici dei diritti che ne derivano.
L’atto è sottoposto al pagamento di un costo amministrativo di 2,000 SKK (circa €. 50,00), che può salire a 8,000 SKK (circa €. 220,00) se la registrazione è chiesta con urgenza e viene effettuata entro i 15 giorni dalla richiesta.
L’operazione cambia se si acquistano fabbricati esistenti o fabbricati ancora da realizzare. Nel secondo caso l’operazione è più complessa e rischiosa, potendo comportare problemi di varia natura ed è necessario regolare nel contratto ogni elemento accessorio, anche per le rifiniture (serramenti, bagni, pavimenti, impianti), cercando anche di evitare che i tempi dell’acquisizione definitiva e quindi i tempi di ritorno dell’investimento si allunghino.
L’assistenza professionale in luogo per compiere queste operazioni è opportuna per prevenire inconvenienti e non è particolarmente onerosa; questa consente di avere servizi aggiuntivi collegati al ricorso al credito bancario o altre organizzazioni finanziarie, per il dialogo con i costruttori e la regolazione dei vari aspetti.
A concorrenza di presupposti adeguati, l’autopagamento dell’investimento, in considerazione delle imposte, che non sono elevate, è ancora possibile se la scelta dei beni da acquistare è fatta con oculatezza.
Il particolare interesse all’investimento immobiliare in Slovacchia si fonda inoltre su ragioni di convenienza fiscale, la sicurezza dell’investimento, la stabilità politica, convalidata dall’entrata nella Comunità Europea, il basso costo del lavoro per interventi manutentivi con adeguata formazione professionale degli operatori e il recupero di valore in termini reali dell’investimento.
Particolarmente apprezzati sono poi gli immobili nei centri delle città, soprattutto se in edifici storici per i quali il ritorno dell’investimento tende ad essere più rapido ed elevato, se l’acquisto è stato attento.
Le fasi dell’acquisto non sono molto diverse dalle consuete. Individuato l’immobile da acquistare, si procede alla verifica dei titoli di proprietà e, se il bene non è oggetto di alcuna misura di protezione speciale, si procede alla sottoscrizione di un compromesso. Il trasferimento della proprietà poi diviene effettivo nel momento delle registrazione nello specifico registro di riferimento e con il deposito dei documenti necessari e il pagamento della relativa spesa.
Il pagamento può essere effettuato per contanti od equipollenti o attraverso la costituzione di un credito ipotecario a garanzia della restituzione del prestito contratto con banca o istituto finanziario.
Il pagamento avviene di solito in due fasi: la costituzione di una caparra a conferma della serietà dell’intenzione di comprare e per ritirare dal mercato il bene e una seconda rimessa che di solito si effettua con il deposito presso un pubblico notaio durante la fase della registrazione. Nel momento nel quale il certificato di proprietà riporta l’acquirente, il notaio consegna la somma al venditore a saldo del prezzo.

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