Categorie approfondimento: Commerciale e industriale
10 Ottobre 2014

Rent to buy: affitto per vendere, vendo affittando

Di cosa si tratta

Il legislatore è intervenuto a codificare i contratti diffusi nella pratica, che sono ritenuti a causa mista e che regolano una vendita immobiliare passando da una locazione antecedente e viceversa per una locazione che prevede il successivo acquisto; li ha chiamati: “Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”.
Lo ha fatto con il D.L. 12 settembre 2014, n. 133, che all’art. 23 disciplina questo tipo di contratti; si vedrà se verrà convertito in legge nella versione attuale.
Questi tipi di contratto già avevano nella pratica ampia diffusione e il legislatore in questo caso non è stato “invasivo”, ma ha provveduto solo su alcuni aspetti, lasciando come di frequente altri temi insoluti, come ad esempio il difetto di una disciplina specifica fiscale.
I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, ora hanno la possibilità di essere trascritti ai sensi dell’art. 2645-bis cod. civ., che dispone l’obbligo di trascrizione di alcuni contratti preliminari (condizionati, per fabbricati da costruire o in corso di costruzione). La trascrizione è obbligatoria e produce i medesimi effetti di quella di cui all’art. 2643, comma primo, numero 8) cod. civ. (per le locazioni di durata superiore ai nove anni).
Vengono regolati gli effetti del contratto che si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo; questo è il limite che viene introdotto e dà la misura della gravità dell’inadempimento che può comportare la risoluzione.
A questi contratti si applicano gli articoli 2668, quarto comma (che regola la cancellazione della trascrizione dei contratti preliminari), 2775-bis (che attribuisce il privilegio speciale sull’immobile per il credito dell’acquirente, che non è opponibile ai creditori garantiti di ipoteca per i mutui erogati) e 2825-bis cod. civ. (che stabilisce la priorità del credito ipotecario del finanziatore, anche se successivo al contratto trascritto).
Il termine triennale, già previsto dal comma terzo dell’art. 2645-bis cod. civ. entro il quale si deve procedere alla trascrizione del contratto definitivo, è stato elevato a tutta la durata del contratto ma il periodo non può superare i dieci anni.
Si applicano una serie di disposizioni relative all’usufrutto ed in particolare il richiamo espresso è agli articoli da 1002 a 1007, nonché degli articoli 1012 e 1013 cod. civ., in quanto compatibili (sulla garanzia, le spese, le riparazioni, la rovina dell’edificio, l’usurpazione)
In caso di inadempimento agli impegni contrattuali è possibile ottenere una sentenza che contenga l’esecuzione dell’impegno concluso e non onorato di trasferire la proprietà grazie al richiamo all’art. 2932 del codice civile.
Se il contratto ha per oggetto un’abitazione, il divieto di cui all’art. 8 del D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122, opera fin dalla concessione del godimento, cioè esiste l’obbligo di cancellazione o frazionamento dell’ipoteca antecedente alla compravendita e il notaio non può procedere alla stipula dell’atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell’ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull’immobile.
Se la risoluzione per inadempimento avviene per fatto del del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto.
Il co. 6 dell’art. 23 reca una specifica disciplina per garantire tutela legale all’altro contraente, per le ipotesi in cui una delle parti venga coinvolta in un fallimento: la disposizione, volta a contemperare l’interesse del ceto creditorio con quello di assicurare la stabilità dei rapporti giuridici, rinvia agli articoli 67, co. 3, lettera c) della Legge Fallimentare (escludendo la revocatoria a tutela della posizione del conduttore con diritto all’acquisto che abbia trascritto) e 72 della L.F., così rimettendo al curatore, con l’autorizzazione del comitato dei creditori, la valutazione relativa all’opportunità di continuare il rapporto. Da segnalare che il rinvio implica l’applicazione anche degli ultimi due commi dell’art. 72 L.F., che assicurano una particolare tutela al promissario acquirente che abbia trascritto il proprio titolo: si deve ritenere che la medesima tutela spetti al contraente di un contratto di godimento in funzione della successiva alienazione, debitamente trascritto, cui sia stato attribuito il diritto di acquistare.
Le nuove disposizioni si applicano anche al regime del riscatto a termine dell’alloggio sociale, la norma aggiunge un comma: “5-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti e di vendita con riserva di proprietà, stipulati successivamente alla data di entrata in vigore della presente disposizione”. L’efficacia della disposizione è subordinata al positivo perfezionamento del procedimento di autorizzazione della Commissione Europea di cui all’art. 107 Trattato sul Funzionamento dell’Unione Europea (TFUE), che stabilisce l’incompatibilità di alcune norme con il mercato interno idonee a falsare la concorrenza.
A rapido commento aggiungiamo che sin dal primo articolo il legislatore afferma che la normativa si applichi ai “contratti diversi dalla locazione finanziaria”, ma questo non vuole dire che questo tipo di contratti non possano anche essere strumenti finanziari, come illustrato nel sito (“ Rent to buy e la fidelizzazione di una rete commerciale”).
In ordine al trattamento tributario per il problema della duplicazione di imposte si può pensare che il legislatore abbia fatto riferimento al regime fiscale dato con la soluzione interpretativa prospettata dall’Agenzia delle Entrate in una consulenza giuridica del 13 febbraio 2014 per un contratto di locazione collegato ad un’opzione di acquisto, ove si prevede che nel caso di esercizio del diritto di acquisto il corrispettivo stabilito per la vendita sia decurtato degli acconti sul prezzo e dei canoni di locazione pagati fino al momento dell’opzione.
Il ragionamento alla base della soluzione sembra compatibile anche con la soluzione data dallo studio n. 490-2013/T del Notariato con riguardo all’imposta di registro, dove, nella prospettiva di una considerazione unitaria di schemi contrattuali diretti a realizzare il trasferimento di un immobile quale momento definitivo di un’operazione più complessa, in cui si ravvisano delle fasi “preliminari”, con pagamenti di somme (rilevanti agli effetti dell’imposta di registro) destinate a confluire nel prezzo della cessione, si è ritenuto ragionevole l’estensione del meccanismo dell’imputazione dell’imposta di registro proporzionale pagata in relazione alle somme, anticipate durante la “fase preliminare”, in sede di tassazione del contratto definitivo di trasferimento dell’immobile.
Ricordiamo che nelle ipotesi di compresenza di una locazione e di un contratto preliminare con obbligo bilaterale occorre tenere conto delle disposizioni di cui all’art. 2, co. 2, n. 2, D.PR. n. 633/1972 e all’art. 109, co. 2, lett. a), D.PR. n. 917/1986, che considerano come cessione quella locazione che sia con clausola di trasferimento vincolante per ambedue le parti (sul punto, si veda anche Cassazione n. 23734 del 21 ottobre 2013).
In sostanza la nuova normativa, che consente l’utilizzo di schemi contrattuali flessibili, si preoccupa di approntare un’efficace tutela reciproca dei contraenti sul piano civilistico. La disciplina offre un elevato livello di tutela garantito dalla trascrizione nei registri immobiliari e dalle disposizioni dettate riguardo all’eventuale fallimento di una delle parti.

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