Categorie approfondimento: Tributario e fiscale
3 Settembre 2014

Rapporto tra l’accertamento per i terreni edificabili della plusvalenza per il Tuir e del registro. Gli elementi per fondare una presunzione

Di cosa si tratta

Abbiamo appena effettuato l’impugnazione di un avviso di accertamento compiuto per la plusvalenza accertata nella cessione di un terreno urbanisticamente edificabile per il quale in antecedenza l’Ufficio aveva provveduto ad altro avviso di accertamento a fini dell’imposta di Registro.
Più esattamente l’antecedente chiusura del giudizio in Commissione ai fini del registro era avvenuta beneficiando della legge sulla definizione delle liti pendenti e questo valore ‘accertato’ avrebbe costituito la premessa, la base per l’applicazione della regola richiamata dall’Ufficio che si abbia parità di valutazione tra il valore definito in sede di registro e corrispettivo conseguito ai fini della determinazione della plusvalenza.
L’Ufficio dice espressamente che il valore deve essere “definito” ai fini dell’imposta di Registro: “Considerato inoltre che il valore accertato e definito ai fini dell’imposta di registro deve fondatamente ritenersi pari al corrispettivo conseguito con la cessione del terreno e ciò in considerazione delle seguenti circostanze gravi, precise e concordanti, che depongono a favore di tale presunzione”.
La tesi da noi sostenuta è stata di non versare nella situazione descritta dal principio confermato con costanza dalla Cassazione perché la definizione in sede di registro non c’era stata e va escluso che la regola abbia la possibilità di essere applicata nel caso concreto.
Per l’Ufficio quanto riportato integra una presunzione che si realizza con il concorso di tre componenti che andiamo ad esaminare partitamente.
La valutazione ai fini del registro deve essere pari alla determinazione ai fini della quantificazione della plusvalenza. L’affermazione non è vera per gli elementi che include: “valore.. definito ai fini dell’imposta di Registro”; questo sarebbe: “pari al corrispettivo conseguito”; quelle successive sarebbero “circostanze gravi, precise e concordanti”: “.. a) la valutazione ai fini delle imposte di registro è stata eseguita sulla base dei valori medi di mercato “in comune commercio” per aree nella zona aventi le medesime caratteristiche, … omissis…, per cui non appare giustificata la cessione ad un prezzo sensibilmente inferiore a quello di mercato.” L’affermazione di principio potrebbe essere compiuta se contenesse gli elementi corrispondenti a quanto affermato.
Si diceva infatti di avere applicato un criterio che nel concreto non si è poi osservato e i rilievi compiuti in fatto non davano conto delle situazioni esistenti in fatto e diritto. Ci si riferiva a quanto illustrato in ordine alle conclusioni sullo strumento urbanistico in atto al momento della vendita, alla situazione dei luoghi e alle peculiarità che rendevano in terreno diverso da quelli simili circostanti, alla collocazione con un vicino torrente, alla servitù gravante sul fondo e ad altro.
Non è neppure vero che il giudizio di valore sia stato compiuto “sulla base dei valori medi di mercato “in comune commercio” per aree nella zona aventi le medesime caratteristiche”, quando poi il criterio adottato era il c.d. criterio del “valore di trasformazione” e l’Ufficio di questo si sia dimenticato. Affermava: “la stima sommaria” dell’UTE, innanzi tutto “nel presupposto che l’immobile sia esente da qualsiasi peso, servitù, vincoli vari e che il bene rispetti tutte le norme vigenti in materia urbanistica e ambientale”.
Il primo elemento già non ricorreva e il secondo è affermato fuori di luogo, posto che non stiamo parlando di un edificio già realizzato per il quale la cessione del terreno avvenga dopo la costruzione del fabbricato.
Aggiungeva l’Ufficio che: “Considerata la natura di area edificabile del bene in oggetto, si adotta il metodo di stima analitico (valore di trasformazione) in base al quale risalire al valore dell’area a partire dal valore delle costruzioni realizzabili, dedotte le spese occorrenti alla trasformazione”. Quindi è questa la “metodologia estimativa adottata”, non altra. Quanto a tacere del fatto che l’Ufficio usa elementi che non giustifica ed utilizza aprioristicamente per situazioni che potrebbero anche essere diverse. Il risultato era inattendibile.
L’Ufficio principalmente riteneva che l’accettazione del valore di registro si realizza con il versamento delle somme dovute in base alla sua rettifica (“tale valore è stato definitivamente accettato dalla parte acquirente mediante versamento delle somme dovute in base all’avviso di rettifica”).
L’accertamento, fondato sulla pretesa di utilizzare il risultato del precedente valore a fini registro, è privo di fondamento per la mancata determinazione della misura del valore di riferimento. La ricorrente non aveva subito un accertamento a fini Registro che è divenuto definitivo a seguito di adesione o di provvedimento del Giudice tributario. La ricorrente aveva utilizzato lo strumento della definizione delle liti pendenti, previsto dall’articolo 29, comma 16-bis, del D.L. 29 dicembre 2011, n. 216, convertito con modificazioni dalla legge 24 febbraio 2012, n. 14, che aveva apportato alcune modifiche all’articolo 39, comma 12, del D.L. 6 luglio 2011, n. 981, ridisegnando in parte il perimetro applicativo della definizione delle liti minori. Ai sensi del comma 12 è determinato che: “Al fine di ridurre il numero delle pendenze giudiziarie e quindi concentrare gli impegni amministrativi e le risorse sulla proficua e spedita gestione del procedimento di cui al comma 9 le liti fiscali di valore non superiore a 20.000 euro in cui è parte l’Agenzia delle entrate, pendenti alla data del 1° maggio 2011 dinanzi alle commissioni tributarie o al giudice ordinario in ogni grado del giudizio e anche a seguito di rinvio, possono essere definite, a domanda del soggetto che ha proposto l’atto introduttivo del giudizio, con il pagamento delle somme determinate ai sensi dell’articolo 16 della legge 27 dicembre 2002, n. 289”.
Per le modalità di calcolo degli importi da pagare la legge stabiliva che:
a) se il valore della lite è di importo non superiore a 2.000 euro, è dovuta la somma di 150 euro;
b) se il valore della lite è di importo superiore a 2.000 euro, l’importo da versare è pari:
• al 30 per cento del valore della lite, nel caso in cui non sia intervenuta alcuna pronuncia;
• al 10 per cento del valore della lite, se sia risultata soccombente l’Agenzia delle Entrate;
• al 50 per cento del valore della lite, se sia risultato soccombente il contribuente.
A tal fine rilevava la situazione alla data di presentazione della domanda di definizione della lite.
Per effetto delle modifiche apportate all’art. 39, comma 12, del D.L. n. 98/2011, ad opera dell’art. 29, comma 16-bis, D.L. n. 216/2011, la definizione si perfeziona con il versamento dell’intera somma dovuta, nonché con la presentazione della domanda di definizione. Avere beneficiato di questo strumento non può comportare che una determinazione che si è presa su un piano abbia a produrre effetti su altro che dalle disposizioni richiamate non è contemplato.
L’estinzione del giudizio con l’esecuzione del pagamento di questa specie di “condono delle liti che erano pendenti” non comporta effetti sul contenuto dello stesso. La conclusione che si deve trarre è che non esisteva la determinazione di una misura di imponibile stabilito a fini Registro e mancava il presupposto di riferimento, che assume come esistente l’Ufficio, per calcolare su quello la misura della plusvalenza da tassare; non c’era un valore definito e la competenza a giudicare sull’accertamento non può fondarsi sulle risultanze di un altro giudizio che si è estinto con la corretta esecuzione della misura condonistica.
Non esistendo quella determinazione di valore, non scatta la pretesa presunzione contro la quale è il contribuente a dovere fornire la prova e per questa ragione è invalido ed illegittimo quel provvedimento che volesse fondarsi su un accertamento che ha perso i suoi effetti, travolti dalla misura straordinaria del “condono”.
Quanto illustrato già per suo conto comporta che non sia applicabile la giurisprudenza a conforto della tesi del pari valore.
Sempre l’Ufficio: “tale principio è confermato nella sentenza 4057/2007 della Suprema Corte di Cassazione in base alla quale l’Amministrazione Finanziaria è legittimata a procedere in via presuntiva sulla base dell’accertamento di valore effettuato ai fini dell’imposta di registro”. Vi sono anche altre pronunce confermative dell’indirizzo giurisprudenziale (Cassazione Sez. Trib. 4 giugno 2014, n. 12462); quest’ultima afferma: “Questa Corte ha già affermato il principio, che il Collegio intende ribadire, in tema di accertamento delle imposte sui redditi, ai fini della determinazione della spesa per incrementi patrimoniali, funzionale alla determinazione sintetica del reddito ex art. 38, quinto co., del D.P.r. 29 settembre 1973, n. 600, il prezzo versato per l’acquisto di un bene si deve presumere, fino a prova contraria il cui onere grava sul contribuente, corrispondente al valore definitivamente attribuito a tale bene ai fini dell’imposta di registro (Cass. n. 16334 del 2013)”. Secondo la Suprema Corte il principio della conformità tra valore di mercato definitivamente accertato ai fini dell’imposta di registro ed il prezzo incassato per la vendita va applicato sino a prova contraria a carico del contribuente. Con la definitività esisterebbe un elemento presuntivo a favore dell’Amministrazione finanziaria per quanto iuris tantum della coincidenza tra “prezzo ricevuto” e “prezzo pagato”, definitività che non si era realizzata sul valore.
Potremmo anche ammettere che si vada a gravare il contribuente della “prova contraria” agli assunti dell’Ufficio, ma solamente quando questo abbia correttamente svolto il suo compito, svolto una corretta attività istruttoria e su questa abbia argomentato una motivazione valida che dia atto delle ragioni e del fondamento dell’accertamento. Solamente in questo modo il contribuente sarà in grado di difendersi e potere dedurre elementi contrari a fondamento dell’invalidità della pretesa tributaria.

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