Categorie approfondimento: Commerciale e industriale
6 Febbraio 2010

Proposta irrevocabile di acquisto immobiliare. Preliminare di preliminare di vendita immobiliare

Di cosa si tratta

Quanti hanno pensato che, uscendo dall’agenzia immobiliare con in mano la proposta irrevocabile di acquisto accettata dal venditore, potessero stare tranquilli ed andavano a vendere l’appartamento di loro abitazione per passare a quello nuovo che ritenevano di avere acquistato, devono ora aspettare per stare più tranquilli sino a quando il compromesso, previsto dalla proposta, verrà sottoscritto.
È quanto si conclude dalla lettura della sentenza della seconda sezione della Cassazione del 2 aprile 2009, n. 8038, che afferma che il preliminare di preliminare è “privo di effetti vincolanti”.
Agli operatori di settore era già noto che la giurisprudenza di merito fosse orientata in tale senso e che avesse la condivisione degli autori che si sono occupati del tema.
Ora interviene questa pronunzia che nei termini indicati è la prima ad affermare la nullità di questi contratti, che possono comportare come effetto solamente una responsabilità pre-contrattuale.
La dinamica oggetto di giudizio è quella descritta all’inizio: un venditore dà incarico ad un intermediario di vendere un immobile; vari potenziali acquirenti formulano delle proposte; queste vengono raccolte dall’intermediario; vengono sottoposte al venditore, il quale ne sceglie una che sottoscrive e riceve talora un assegno, di solito qualificato caparra.
Questo meccanismo di proposta accettata dal venditore vede come regola la previsione dell’impegno alla conclusione di un successivo contratto ed è per questo che la fattispecie viene denominata “preliminare di preliminare”.
E’ facile, facendo i formalisti, dire che il primo “contratto” ha una causa invalida (mi impegno ad impegnarmi); l’assenza di una giustificazione causale ed economica dell’atto in proiezione all’attività successiva va quindi a collocare questo accordo raggiunto sul piano della successione dei possibili atti che si sviluppano durante una trattativa, che non avrebbe ancora la conclusione del contratto.
Tanto è facile dire l’opposto nei casi in cui quanto già sottoscritto contenga tutto il contenuto necessario per essere di fronte ad un preliminare già perfettamente esistente e con tutto il contenuto del contratto futuro.
Potremmo scrivere moltissimo con riferimento a norme che entrerebbero in considerazione, quali la conservazione del contratto, l’interesse meritevole di tutela ed altro, ma crediamo che la prima cosa da vedere sia se si debba pensare all’applicazione del principio della Corte al concreto accordo.
In tutti i casi nei quali la volontà attuale di vendere e di comprare è espressa all’indicativo in modo chiaro e il contenuto dei moduli sia tale da coprire tutti i contenuti del futuro contratto preliminare, non vediamo come il successivo stia in termini contrattuali come un obbligo essenziale per comportare gli effetti del futuro contratto definitivo.
Intendiamo dire che, se dal contenuto dello scambio di scritture intervenute, non vi siano altri contenuti che vadano regolati e se la volontà espressa è quella di concludere un concreto contratto, già ci troveremmo davanti ad un contratto preliminare definitivo, per eseguire il quale non è necessario sottoscrivere altro contratto.
Se il veicolo utilizzato fosse idoneo ad escludere la necessità di formalizzare altro scritto intermedio, crediamo che l’effetto si potrebbe produrre anche con la rinunzia alla successiva sottoscrizione.
La c.d. regola operativa di semplificazione potrebbe portare a prevedere che i moduli già contemplino un ulteriore spazio di “ratifica” dell’accordo su quello stesso testo che le parti hanno già firmato ed escludere l’esecuzione della battuta formalistica di sottoscrivere altro contratto.
Nel dire questo sappiamo di fare nascere quelle reazioni dagli intermediari che vedono nella conclusione del preliminare il momento della maturazione del loro diritto alla provvigione; ma questo è un falso problema perché il patto potrebbe regolare anche quell’effetto.
Non crediamo in sostanza che la regola data dalla Corte abbia quella adeguatezza all’evoluzione delle dinamiche commerciali che meriti un seguito pacifico.
Fino a quando però la giurisprudenza non si fosse altrimenti assestata e smentito l’orientamento illustrato, è opportuno che, per evitare comportamenti utilitaristici di quella parte il cui interesse non è più quello di concludere il concreto compromesso, al quale si era impegnata, in un momento successivo all’accettazione della proposta irrevocabile di acquisto, riteniamo opportuno che si adottino sistemi contrattuali volti a rendere attuale la volontà definitiva a concludere l’operazione concordata senza la necessità di altri atti intermedi all’atto definitivo di vendita.

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