Categorie approfondimento: Tributario e fiscale
6 Novembre 2007

Prezzo e valore nelle compravendite immobiliari

Di cosa si tratta

In materia di compravendita immobiliare, un tema assai considerato è naturalmente quello relativo all’imposizione fiscale e alle eventuali misure agevolative esistenti, ad esempio con riferimento alla “prima casa”. In prima battuta, ciò che suscita interesse è poter sapere quanto costi, in termini fiscali, l’acquisto dell’immobile: un approccio di questo tipo porterà a individuare il tipo di imposta che si applica e la “misura” in termini percentuali di tale imposizione.
La base imponibile
Vi è però un altro elemento importante da considerare, ai fini della valutazione dell’operazione di compravendita: l’individuazione della base imponibile, cioè il “numero” sul quale le imposte (IVA o registro, ipotecaria e catastale) devono essere applicate. L’espressione “numero” è qui volutamente neutra e generica, perché, come vedremo, non è detto che esso coincida con il prezzo pattuito (e dichiarato) dell’immobile. Di conseguenza, sapere, ad esempio, che l’imposta di registro da pagare ammonta al 7% piuttosto che al 3% non è sufficiente per compiere un’adeguata valutazione, se non sappiamo quale sia la base imponibile sulla quale calcolare tale l’imposta.
Avvicinandoci al tema, possiamo dire che la base imponibile può essere costituita, di volta in volta, da tre diversi “numeri”:
1) il prezzo pattuito e dichiarato
2) il valore commerciale normale
3) il valore catastale
Si comprende, dunque, perché sia stato utilizzato il termine generico “numero”, in quanto parlare di “prezzo” o “valore” assume già un significato specifico, che andremo ad analizzare. L’applicazione di uno di questi “numeri” è determinata in virtù di una serie di criteri: la destinazione dell’immobile oggetto di compravendita (abitativo o non) e il tipo di soggetti che compiono l’atto (persone fisiche o società). In alcune ipotesi, inoltre, la base imponibile è determinata dalla legge, mentre in altre può derivare da una scelta compiuta da una parte (acquirente).
Le compravendite di immobili ad uso diverso dall’abitazione
Le compravendite che presentano minori aspetti problematici sono quelle relative agli immobili destinati ad uso diverso dall’abitazione (uffici, negozi, terreni): in queste ipotesi, la base imponibile è rappresentata dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto di compravendita dalle parti.
Le compravendite di immobili ad uso abitativo soggette ad imposta di registro
In relazione alle compravendite di immobili destinati ad uso abitativo, l’individuazione della base imponibile avviene sulla base del criterio soggettivo, cioè considerando la tipologia di soggetti che stipulano l’atto, siano essi venditori o acquirenti.
In primo luogo, occorre considerare la tipologia di venditore. Nell’ipotesi in cui il venditore sia:
a) un privato;
b) un’impresa “non costruttrice”, cioè che non abbia eseguito lavori di costruzione, restauro, risanamento o ristrutturazione dell’immobile;
c) un’impresa “costruttrice” o di ristrutturazione dell’immobile, che venda decorsi quattro anni dalla data di ultimazione dei lavori;
la compravendita è soggetta ad imposta di registro, oltre che alle imposte ipotecarie e catastali. Tali imposte sono calcolate, in via generale, sul prezzo pattuito, che è quindi la base imponibile da considerare.
Se però l’acquirente (ulteriore criterio soggettivo) è un privato, persona fisica, che non agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali – fermo restando che l’atto sarà soggetto ad imposta di registro – la base imponibile potrà essere rappresentata, oltre che dal corrispettivo pattuito, anche dal “valore catastale”, secondo il meccanismo del c.d. “prezzo-valore”. La scelta tra l’una o l’altra base imponibile è rimessa alla discrezionalità dell’acquirente, il quale ne deve fare specifica richiesta al notaio in sede di rogito.
Il meccanismo del “prezzo-valore” è applicabile purché risulti dall’atto l’intero prezzo effettivamente pattuito. In questa ipotesi, tuttavia, le imposte (registro, ipotecaria e catastale) saranno calcolate sul valore catastale, con un sensibile risparmio d’imposta rispetto all’ipotesi ordinaria.
Per determinare il valore catastale occorre moltiplicare la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i seguenti coefficienti:

  • 110, se si tratta di “prima casa”;
  • 120, per gli immobili appartenenti alle classi A, B e C (escluse però le classi A/10 e C/1);
  • 60, per gli immobili delle classi A/10 (uffici e studi privati) e D;
  • 40,8, per gli immobili delle classi C/1 (negozi e botteghe) e E.

Va segnalato, inoltre, che il coefficiente moltiplicatore degli immobili di cui al gruppo catastale B deve essere rivalutato del 40%.
È importante altresì ricordare che i beni che possono beneficiare del meccanismo “prezzo-valore” sono gli immobili ad uso abitativo, ma anche le relative pertinenze, come i box o le cantine, senza limitazione di numero e anche se acquistate separatamente dall’immobile principale, purché nell’atto di compravendita risulti esplicitata la loro destinazione pertinenziale. Inoltre, come già evidenziato, non è necessario che l’immobile oggetto di compravendita sia una “prima casa”, potendosi trattare anche di una seconda o terza casa, purché sia destinata ad uso abitativo.
Poiché la norma che ha introdotto il meccanismo “prezzo-valore” (legge finanziaria 2006 e successive modificazioni) fa riferimento alle “cessioni”, si ritiene che in questa nozione vadano compresi non solo gli atti traslativi della proprietà ma anche gli atti traslativi o costitutivi di altri diritti reali (ad esempio, l’usufrutto o anche la sola nuda proprietà).
Al fine di rimuovere eventuali disincentivi all’opzione del sistema “prezzo-valore”, la norma prevede anche che gli onorari notarili, complessivamente considerati e relativi all’atto di cessione, siano ridotti del 30%.
La possibilità di sdoppiare prezzo e valore catastale, secondo il meccanismo “prezzo-valore”, oltre a rappresentare un vantaggio economico in termini di tassazione gravante sull’acquirente, assolve altre funzioni di notevole rilevanza. Senza addentrarci ora nelle previsioni di natura fiscale, l’indicazione del prezzo pattuito rileva, a fini civilistici, per la tutela della parte acquirente, ad esempio in sede fallimentare, per escludere l’applicazione di indici di presunzione della conoscenza dello stato di insolvenza nelle azioni di revocatoria e per la successiva insinuazione al passivo ai fini del recupero del prezzo, che sarà quello indicato nell’atto.
Anche nelle ipotesi di risoluzione del contratto di compravendita, l’acquirente può ottenere la restituzione del prezzo indicato nell’atto: di qui l’importanza della coincidenza tra il dichiarato e l’effettivo pagato.
Ancora, nelle ipotesi di riscatto da parte di terzi aventi un diritto di prelazione sull’immobile, il prezzo di riferimento sarà quello dichiarato in atto e non quello eventualmente corrisposto.
Il sistema del “prezzo-valore” dovrebbe quindi servire a superare la resistenza ad indicare in atto il prezzo effettivo di compravendita, in quanto la tassazione avviene su una diversa base imponibile rappresentata dal valore catastale.
Le compravendite immobiliari ad uso abitativo soggette ad IVA
Sempre nell’ambito delle compravendite di immobili ad uso abitativo, si può verificare l’ipotesi in cui venditore sia l’impresa costruttrice (o che ha realizzato interventi di ristrutturazione) e che la vendita avvenga entro quattro anni dall’ultimazione dei lavori. In questo caso la compravendita non sarà soggetta a imposta di registro (più ipotecarie e catastali), bensì ad IVA. Come tale, la compravendita non potrà beneficiare del meccanismo “prezzo-valore”, che – ricordiamo – si applica solo alle cessioni soggette ad imposta di registro, analizzate nel precedente paragrafo.
In queste ipotesi, la base imponibile su cui calcolare l’IVA è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato dalle parti nell’atto.
Occorre ricordare che il corrispettivo indicato può tuttavia essere oggetto di rettifica da parte dell’amministrazione tributaria, qualora esso sia inferiore al “valore normale” del bene, valore che rappresenta quindi un altro “numero” da tenere in considerazione nella determinazione del prezzo. Per “valore normale” deve intendersi il prezzo o corrispettivo “mediamente praticato per beni o servizi della stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata l’operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi” (art. 14, D.P.R. 633/1972). In sostanza, detto valore coincide con il valore commerciale effettivo dell’immobile, praticato nella media e in situazioni assimilabili per tempo e luogo della compravendita.
Inoltre, se l’acquirente ha contratto un mutuo o ottenuto un finanziamento bancario per comprare l’immobile, il “valore normale” e quindi la base imponibile dovrà essere quanto meno pari alla somma erogata a titolo di mutuo o di finanziamento.

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