Categorie approfondimento: Credito e banche
4 Maggio 2015

Prestito vitalizio ipotecario

Di cosa si tratta

Il Prestito vitalizio ipotecario è stato modificato con la legge del 2 aprile 2015, n. 44, da quanto prevedeva prima l’art. 11, 14°, co. 12 della Legge 2 dicembre 2005, n. 248 di conversione in legge, con modificazioni, del D.L. 30 settembre 2005, n. 203.
Salutato dalla stampa come istituto nuovo, esisteva invece in forza della disposizione richiamata, che disponeva: “12. Il prestito vitalizio ipotecario ha per oggetto la concessione da parte di aziende ed istituti di credito, nonché da parte di intermediari finanziari, di cui all’art. 106 del testo unico di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385 (T.U. Bancario), di finanziamenti a medio e lungo termine con capitalizzazione annuale di interessi e spese, e rimborso integrale in unica soluzione alla scadenza, assistiti da ipoteca di primo grado su immobili residenziali, riservati a persone fisiche con età superiore ai 65 anni compiuti”.
Volto a favorire delle disponibilità di liquidità a favore dei meno giovani che dispongano della proprietà di una casa senza precedenti iscrizioni pregiudizievoli il nuovo provvedimento ha abbassato l’età necessaria da 65 a 60 anni e prevede il rimborso integrale in un’unica soluzione al momento della morte del soggetto finanziato ovvero qualora vengano trasferiti, in tutto o in parte, la proprietà o altri diritti reali o di godimento sull’immobile dato in garanzia o si compiano atti che ne riducano significativamente il valore, inclusa la costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi che vadano a gravare sull’immobile.
La disposizione dovrebbe avere il senso di conservare la proprietà dell’immobile per dare la scelta all’erede su cosa intenda fare in ordine al debito costituito sul bene. Sarebbe un’alternativa alla cessione della nuda proprietà a terzi il cui effetto, alla morte del proprietario, porta al consolidamento dell’intera proprietà a favore dell’acquirente della nuda proprietà. Con il prestito ipotecario vitalizio, il mutuatario non perde quindi la proprietà dell’immobile e non si preclude la possibilità per gli eredi di recuperare l’immobile dato in garanzia, lasciando loro la scelta di rimborsare il credito della banca ed estinguere la relativa ipoteca.
Al momento della stipulazione del contratto il finanziato può concordare modalità di rimborso graduale della quota di interessi e delle spese, prima del verificarsi degli eventi richiamati, quota sulla quale non si applica la capitalizzazione annuale degli interessi.
Vengono introdotte anche agevolazioni fiscali per le operazioni di credito a medio o lungo termine rappresentate dall’esenzione dall’imposta di registro, dall’imposta di bollo, dall’imposta ipotecaria e catastale e dalle tasse sulle concessioni governative.
I finanziamenti sono garantiti da ipoteca di primo grado su immobili residenziali e non può essere iscritta contemporaneamente su più immobili di proprietà del finanziato. In caso di inadempimento si applica l’art. 40, co. 2, del TUB, che prevede: “La banca può invocare come causa di risoluzione del contratto il ritardato pagamento quando lo stesso si sia verificato almeno sette volte, anche non consecutive. A tal fine costituisce ritardato pagamento quello effettuato tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata“.
Qualora il finanziamento non sia integralmente rimborsato entro dodici mesi dal verificarsi degli eventi richiamati, il finanziatore vende l’immobile ad un valore pari a quello di mercato, determinato da un perito indipendente incaricato dal finanziatore, utilizzando le somme ricavate dalla vendita per estinguere il credito vantato in dipendenza del finanziamento. Trascorsi ulteriori dodici mesi senza che sia stata perfezionata la vendita, il valore viene decurtato del 15 per cento per ogni dodici mesi successivi fino al perfezionamento della vendita dell’immobile.
In alternativa l’erede può provvedere alla vendita dell’immobile, in accordo con il finanziatore, purché la compravendita si perfezioni entro dodici mesi dal conferimento dell’incarico. Le eventuali somme rimanenti, ricavate dalla vendita e non portate a estinzione del predetto credito, sono riconosciute al soggetto finanziato o ai suoi aventi causa.
L’importo del debito residuo non può superare il ricavato della vendita dell’immobile, al netto delle spese sostenute. Nei confronti dell’acquirente dell’immobile non hanno effetto le domande giudiziali di cui all’art. 2652, 1° co., numeri 7) cod. civ. che prevede la domanda con la quale si contesta il fondamento di un acquisto a causa di morte e 8), cod. civ., che sono le domande di riduzione di donazioni e di disposizioni testamentarie per lesione di legittima, trascritte successivamente alla trascrizione dell’acquisto.
Il Ministro dello sviluppo economico, entro tre mesi dalla data di entrata in vigore della legge, sentite l’Associazione bancaria italiana e le associazioni dei consumatori, con decreto, adotta un regolamento nel quale sono stabilite le regole per l’offerta dei prestiti vitalizi ipotecari e sono individuati i casi e le formalità che comportino una riduzione significativa del valore di mercato dell’immobile, tale da giustificare la richiesta di rimborso integrale del finanziamento, e con il quale garantire trasparenza e certezza dell’importo oggetto del finanziamento, dei termini di pagamento, degli interessi e di ogni altra spesa dovuta.
La normativa prevede che le parti (finanziato e banca) possano concordare modalità di rimborso graduale di interessi e spese, anziché corrisponderle contestualmente alla scadenza del finanziamento.
Il finanziatore può invocare come causa di risoluzione del contratto il ritardato pagamento di una rata (ritardo tra 30 e 180 giorni), se verificatosi almeno sette volte, anche non consecutive.
La legge prevede tre casi per il rimborso integrale, cioè in un’unica soluzione: 1. in caso di decesso del finanziato che ha ricevuto il finanziamento (salva la possibilità degli eredi di intervenire per estinguere il debito e rientrare in possesso della casa); 2. se la proprietà o altri diritti reali o di godimento sull’immobile vengono trasferiti, anche solamente in parte; 3. se si compiono atti tali da ridurre significativamente il valore dell’immobile, inclusa la costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi capaci di gravare sullo stesso.
I finanziamenti stipulati prima della data di entrata in vigore della legge continuano a essere regolati dalle disposizioni vigenti a tale data.

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