Categorie approfondimento: Fallimentare
6 Settembre 2007

La prelazione dell’affittuario nell’acquisto dell’azienda in sede fallimentare

Di cosa si tratta

Dopo il precedente sfavore normativo per l’istituto della prelazione in sede fallimentare, l’orientamento è cambiato con la riforma della Legge Fallimentare, che ha tenuto conto di alcune opportunità che la prelazione poteva dare alla procedura senza detrimento ai suoi creditori.
Prevede ora il nuovo art. 104-bis al 5° comma della L. Fall. che: “Il diritto di prelazione a favore dell’affittuario può essere concesso convenzionalmente, previa espressa autorizzazione del giudice delegato e previo parere favorevole del comitato dei creditori. In tale caso, esaurito il procedimento di determinazione del prezzo di vendita dell’azienda, o del singolo ramo, il curatore, entro dieci giorni, lo comunica all’affittuario, il quale può esercitare il diritto di prelazione entro cinque giorni dal ricevimento della comunicazione”. Il comma successivo (il comma 7°) regola poi gli effetti della retrocessione al fallimento dell’azienda o del ramo avuto in affitto.
Richiamando quanto illustrato a proposito dell’intero art. 104-bis (sul quale si veda nel sito: “L’affitto dell’azienda o di un suo ramo in sede fallimentare”), ricordiamo come fosse discussa la possibilità di prevedere una prelazione a favore del soggetto che diventava affittuario di un’azienda, patto che si riteneva inammissibile, come anche il diritto di opzione, rappresentando un intralcio della procedura liquidatoria.
Dopo un paio di interventi normativi che rappresentavano un’eccezione nei casi di aziende socialmente rilevanti e per aziende gestite da cooperative, la prelazione ha ora riconoscimento e regolazione normativi. La prelazione rappresenta in qualche modo un incentivo per l’affittuario ad effettuare interventi, anche economici e di adeguamento, dovendo trovare come effetto il migliore realizzo nella vendita come corrispettivo degli interessi in gioco.
Questa prelazione ha la possibilità di essere convenuta solo a favore dell’affittuario (endoprocessuale) e stiamo parlando della prelazione che la procedura costituisce a favore dell’affittuario e non della prelazione contenuta in un contratto antecedente il fallimento. In quest’ultimo caso, se ritenuto opportuno per la procedura, potrà essere oggetto di nuova negoziazione con le modifiche al contratto originario che fossero necessarie per durata, garanzie, prezzo. Nel caso poi che alla dichiarazione di fallimento l’affittuario con prelazione avesse già comunicato l’intenzione di comprare si riconosceva la validità dell’accordo, salvo valutare la revocabilità nella sussistenza delle condizioni per esperire l’azione.
Si tratta di una possibilità e non di un effetto legale, che consegue all’avere ottenuto l’affitto, e per l’esercizio della prelazione nei termini del richiamato articolo può essere operato quando sia terminato il procedimento di definitiva determinazione del prezzo di cui alla procedura prevista dall’art. 107 L.Fall., disposizioni date per la vendita. Il bando di gara già deve contemplare l’esistenza di questa prelazione che condiziona gli effetti dell’aggiudicazione e, dopo la definitiva determinazione del prezzo, grazie al concorso di interessati e non quindi sulla base del valore determinato dalla perizia dell’estimatore, potrà essere esercitato.
Resta da chiedersi se sia possibile l’ulteriore rilancio di altri offerenti dopo l’esercizio del diritto di prelazione e crediamo che la risposta positiva discenda dall’art. 108 L. Fall., che consente la sospensione della vendita per gravi e giustificati motivi, ma anche quando “il prezzo offerto risulti notevolmente inferiore a quello giusto tenuto conto delle condizioni del mercato”.

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