Categorie approfondimento: Tributario e fiscale
25 Marzo 2013

Plusvalenza da cessione di terreno agricolo edificabile “di fatto”

Di cosa si tratta

Con una breve sentenza, la n. 5166 del 1 marzo 2013, la Corte di cassazione è tornata ad esprimersi in materia di tassazione delle plusvalenze di aree edificabili. Più volte il tema è stato trattato all’interno del sito (su tutti si vedano: “Tassazione delle plusvalenze in sede di cessione delle aree edificabili” e “”Finanziaria 2008 e tassazione delle plusvalenze in sede di cessione delle aree edificabili: la rivalutazione e l’enorme risparmio futuro“) ma la menzionata sentenza merita una separata analisi in quanto si fonda sull’individuazione di due distinte fattispecie giuridicamente rilevanti: l’area “edificabile di diritto” e l’area “edificabile di fatto”.
Procedendo con ordine, la vicenda da cui è scaturita la sentenza in esame muove da un ricorso avverso un atto impositivo avente come oggetto l’esistenza di una plusvalenza sorta dalla cessione di un terreno agricolo pervenuto al ricorrente in successione dal padre. Nel ricorso si sosteneva che non dovesse configurare valenza tassabile la cessione di un terreno agricolo sul quale insistevano fabbricati rurali in corso di demolizione, in relazione ai quali era consentito il recupero ad uso civile, come invece contestato dall’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate. In sostanza, si sosteneva che la natura agricola del terreno, pur in presenza di “ruderi rurali”, avrebbe dovuto escluderne l’assoggettabilità alla tassazione sulle plusvalenze di cui all’art. 67, comma del Dpr 917/86 (TUIR).
Gli ermellini si sono espressi in senso opposto rispetto al contribuente e hanno motivato la loro decisione muovendo dal principio che, ai fini della determinazione della base imponibile, l’area edificabile costituisce “un genere articolato nelle due specie dell’area edificabile di diritto, così qualificata in un piano urbanistico, e dell’area edificabile di fatto, vale a dire del terreno che, pur non essendo urbanisticamente qualificato, può nondimeno avere una vocazione edificatoria di fatto in quanto sia potenzialmente edificatorio anche al di fuori di una previsione programmatica”. La Corte ha affermato altresì che questa edificabilità “non programmata” si individua attraverso una serie di indicatori quali, ad esempio, “la vicinanza al centro abitato, lo sviluppo edilizio raggiunto dalle zone adiacenti, l’esistenza di servizi pubblici essenziali, la presenza di opere di urbanizzazione primaria, il collegamento con i centri urbani già organizzati, e l’esistenza di qualsiasi altro elemento obbiettivo di incidenza sulla destinazione urbanistica”.
La circostanza che l'”edificabilità di fatto” sia da ritenersi una specie di edificabilità rilevante giuridicamente non è una novità interpretativa della Corte, bensì è presa in considerazione sia dal D.Lgs n. 504/92, in tema di ICI, sia dal D.L. n. 333/92, in tema di determinazione dell’indennità di espropriazione e per questo motivo – sottolinea la Corte stessa – va considerata ai fini della plusvalenza. Il linea con l’applicazione di queste previsioni normative la Corte afferma che l’edificabilità di fatto è “un’edificabilità <>, differenziandosene per il fatto di non essere (ancora) oggetto di pianificazione urbanistica, in quanto l’edificabilità di fatto è una situazione giuridica oggettiva, nella quale può venirsi a trovare un bene immobile e che influisce sul suo valore”.
Possiamo dire, con forme meno complesse di quelle adottate dalla Corte, che il fatto che un terreno non sia qualificato “edificabile” nell’ambito di un piano urbanistico non ne comporta l’esclusione dall’assoggettamento alla tassazione qualora vi siano elementi che ne facciano presumere la “vocazione edificatoria”. In assenza di specificahe previsioni l’individuazione di “indicatori” della “vocazione edificatoria” è lasciata alla valutazione in fatto dei giudici di merito.
Nel caso in esame è stata reputata corretta l’opera della Corte d’Appello che aveva ritenuto il terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria costituendo un corpo unico rappresentato dal terreno e dai fabbricati rurali destinati alla demolizione e alla ricostruzione come fabbricati civili, indipendentemente dal fatto che l’immobile fosse inserito dal piano regolatore in un’area agricola.
Vi è in ultimo da ricordare, come già detto in altre sedi (si veda nel sito “Accertamenti per imposte diverse: la definitività”), che l’accertamento dell’esistenza di una plusvalenza è elemento suscettibile di ripresa, da parte dell’Amministrazione Finanziaria, anche in altre sedi come, per esempio, ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro.

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