Categorie approfondimento: Credito e banche
5 Febbraio 2014

Mutuo fondiario: effetti del superamento dei limiti di finanziabilità

Di cosa si tratta

Esistendo un orientamento da parte dei giudici di merito volto ad affermare la nullità dei contratti di mutuo che avessero finanziato in misura superiore all’80 per cento del valore del bene a garanzia, ritenendo il contratto nullo per contrarietà a norma imperativa, è intervenuta una importante pronunzia che ne limita gli effetti (Cass. Civ., Sez. I, sent. n. 26672 del 28 novembre 2013).
Il mutuo fondiario, concesso per un immobile dato a garanzia il cui valore fosse stato periziato in maniera non conforme alla normativa secondaria, di cui al II comma dell’art. 38 del T.U.B. D.Lgs. n. 385/1993 era stato ritenuto nullo dalle sentenze del Tribunale di Venezia 26 luglio 2012 e del Tribunale di Cagliari, 4 aprile 2013. La cassazione ha sottolineato che le valutazioni estimatorie dell’immobile sono elemento estrinseco con elementi di soggettività ed incertezza rispetto al contratto, per cui la conseguenza della nullità che ne deriverebbe non potrebbe essere giustificabile giuridicamente in base alla constatazione della discrepanza tra valore di stima e valore reale del bene, oggetto della garanzia ipotecaria.
La norma invero non è volta proteggere il mutuatario che trae beneficio dal fatto di essere finanziato di più di quanto gli occorra in concreto per un acquisto, ma è protesa a garantire che le banche non si sospingano nell’erogare il credito a importi ove le garanzie non siano quantitativamente idonee a garantirlo.
La Banca d’Italia con l’art 117, comma VIII, TUB, ha un potere, definito conformativo o tipizzatorio, in ragione del quale può stabilire il contenuto di certi contratti prevedendo clausole tipo da inserire nelle categorie di contratti previsti; l’art. 38 TUB invece mai conferisce alla Banca d’Italia il potere di stabilire il contenuto di una clausola del contratto di mutuo fondiario, ma solo quello di determinare la percentuale massima del finanziamento, che costituisce l’oggetto del contratto.
Il limite di finanziabilità non rientra in una delle ipotesi indeterminate di cui all’art. 117 TUB come è dimostrato dal fatto che il legislatore ha previsto quale fosse il contratto su cui la Banca d’Italia deve intervenire e quale è la disposizione secondaria da introdurre, senza lasciare a ogni valutazione sulla scelta del tipo di contratto su cui operare un intervento di quale clausola inserire.
La determinazione della misura del finanziabile non è una circostanza rilevabile dal contratto in quanto l’accertamento può avvenire con il compimento di valutazioni estimatorie dell’immobile oggetto di finanziamento suscettibili di essere discusse e soggette a spazi di incertezza che non sono rilevabili dal contratto; inoltre anche la Banca d’Italia, nel determinare il limite di finanziamento, ha prescritto che nel contratto venissero indicati degli elementi di riferimento come il valore dell’immobile o il costo delle opere.
La nullità relativa, prevista dagli artt. 117 e 127 TUB, non è applicabile al nostro tema, perché il cliente non ha interesse a farla valere e perché avrebbe applicazione l’art. 127, co. 2°, n. 1 TUB, secondo il quale le disposizioni del titolo VI (e quindi dell’art. 117, comma VIII) sono derogabili solo in senso più favorevole al cliente, ed è tale un mutuo concesso al cliente oltre il limite di finanziabilità. La disposizione dell’art 38, co. 2°, TUB non è a tutela del contraente più debole, ma a tutela delle banche e del sistema bancario in quanto è volta ad impedire che le banche effettuino esposizioni finanziarie senza adeguate garanzie.
In questo contesto ha senso il limite di finanziamento dei mutui fondiari come norma volta ad impedire che le banche si espongano oltre un limite di ragionevolezza a finanziamenti a terzi che, se non adeguatamente garantiti, potrebbero portare a possibili perdite.
La Corte di Cassazione fa uso della tradizionale impostazione secondo la quale, ove non altrimenti stabilito dalla legge, unicamente la violazione di norme inderogabili concernenti la validità del contratto è suscettibile di determinarne la nullità; non produce tale effetto la violazione di norme, anche imperative, riguardanti il comportamento dei contraenti che può essere fonte di responsabilità, ovvero quando la legge assicura l’effettività della norma imperativa con la previsione di rimedi diversi (Cass. Sez. Unite, n. 26724/07; Cass., n. 25222/10).
Il limite di finanziabilità dei mutui fondiari è una disposizione imperativa che non incide sul sinallagma contrattuale, ma investe il comportamento della banca tenuta ad attenersi al limite prudenziale stabilito dall’art. 38, co. 2°, del TUB e dalla circolare del CICR del 22 aprile 1995.
Le norme non sono volte ad inficiare norme inderogabili sulla validità del contratto, ma sono di buona condotta la cui violazione potrà comportare l’irrogazione delle sanzioni previste dall’ordinamento bancario, qualora ne venga accertata la violazione a seguito dei controlli di competenza della Banca d’Italia, nonché eventuale responsabilità, senza ingenerare una causa di nullità, parziale o meno, del contratto di mutuo.
Del resto ipotizzare che l’effetto della nullità produca il venire meno della garanzia ipotecaria concessa porta al risultato di pregiudicare la stabilità patrimoniale della banca che la norma voleva proteggere.

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