24 Settembre 2019

L’IVA sulla vendita di un terreno con fabbricato allo scopo di ricostruire

Per la Corte comunitaria se un terreno incorpora un fabbricato non è cessione di terreno edificabile anche se negli intendimenti delle parti vi è l’acquisto, la demolizione e la costruzione di altro edificio; resta solamente la vendita del terreno come operazione oggetto di tassazione non rilevando gli intendimenti delle parti per la qualificazione dell’operazione. È quanto afferma la Corte Ue nella causa C-71/18 del 4 settembre 2019, che contrappone il fisco danese a un’impresa edilizia.
Anche con questi intendimenti non può essere considerata come cessione di “terreno edificabile” quando l’operazione di vendita è economicamente indipendente da altre prestazioni e non forma, con queste ultime, un’unica operazione.
La domanda verteva sull’interpretazione degli articoli 12 e 135 della direttiva n. 2006/112/Ce sull’Iva, presentata nell’ambito di una controversia che opponeva il fisco a una società in relazione all’Iva da versare per la cessione di un bene immobile.
Una società sviluppa progetti e realizza immobili con una cooperativa edilizia, che aveva deciso di elaborare un piano per la costruzione di abitazioni; aveva venduto il terreno interessato dal progetto.
Il fisco per la qualificazione dell’operazione aveva ritenuto che non ricorresse una ipotesi di cessione di superificie edificabile, perché sul terreno era ubicato un fabbricato. La questione sottoposta alla Corte era se l’articolo 12, § 1, lettere a) e b), e paragrafi 2 e 3, nonché l’articolo 135, § 1, lettere j) e k), della direttiva n. 2006/112 debbano essere interpretati nel senso che un’operazione di cessione di un terreno che incorpora, alla data della vendita, un fabbricato, può essere qualificata come cessione di “area edificabile”, quando l’intenzione delle parti è la totale o parziale demolizione dell’immobile per fare posto a un nuovo fabbricato.
Per i giudici il tema è se rileva e in quale misura l’intenzione di demolire parzialmente il fabbricato esistente, nonché di sostituirlo con un nuovo fabbricato, decidendo, ai fini dell’Iva, se si tratti di operazioni indipendenti l’una dall’altra o un’unica operazione composta da più prestazioni collegate.
La Corte ha ritenuto che, da un lato, l’articolo 1, § 2, secondo comma, della direttiva 2006/112 afferma che ciascuna operazione deve essere considerata distinta e indipendente e, dall’altro, che l’operazione costituita da un’unica prestazione sotto il profilo economico non dev’essere artificialmente divisa in più parti per non alterare la funzionalità del sistema dell’Iva.
Più prestazioni formalmente distinte, che potrebbero dare luogo separatamente a imposizione o a esenzione, devono essere considerate come un’unica operazione se non sono indipendenti. Una prestazione deve essere considerata unica quando due o più elementi o atti forniti dal soggetto passivo sono così strettamente collegati da formare un’unica prestazione economica indivisibile, la cui scomposizione avrebbe carattere artificiale.
Analogo è il caso di prestazioni costituite da una principale e altre accessorie strettamente collegate, a cui si applica lo stesso trattamento fiscale, e va considerata accessoria a una principale quando per la clientela non costituisce un fine a se stante, bensì il mezzo per fruire al meglio del servizio principale offerto dal prestatore. Bisogna individuarne gli elementi caratteristici, senza che esistano regole assolute e occorre, ogni volta, prendere in considerazione la totalità delle circostanze in cui si svolge la specifica operazione in esame.
Con tale valutazione la dichiarata intenzione delle parti di assoggettare a Iva un’operazione deve essere presa in considerazione, purché sia comprovata da elementi oggettivi.
La Corte ha già fornito indicazioni in merito agli elementi oggettivi che possano essere pertinenti e tra questi vi è da prendere in considerazione ai fini dell’applicazione dell’Iva, lo stato di avanzamento dei lavori di demolizione o di trasformazione effettuati dal venditore, l’uso di tale proprietà in pari data nonché l’impegno del venditore alla realizzazione dei lavori di demolizione al fine di permettere una costruzione futura.
Il solo fatto che la vendita prevista dal contratto fosse subordinata alla condizione che la stessa concludesse un contratto con una cooperativa edilizia ai fini della realizzazione di alloggi, non può collegare le diverse operazioni in modo tale che possano essere considerate un’unica prestazione economica indissociabile, la cui scomposizione sarebbe artificiale.
I Paesi Ue, nel definire i criteri da attribuire ai “terreni edificabili” sono tenuti a rispettare l’obiettivo perseguito dall’articolo 135, § 1, lettera k), della direttiva n. 2006/112, che mira a esentare dall’Iva solo le cessioni di superfici non edificate, non destinate a supportare un fabbricato; un’operazione che consiste nella cessione di un terreno sul quale è già edificato un fabbricato pienamente operativo, non può essere qualificata come una vendita di un terreno edificabile.

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