26 Settembre 2018

Limiti e benefici del ricorso al “prezzo valore” per la tassazione immobiliare

Il criterio del prezzo valore è sostanzialmente una opportunità per spendere meno in sede di tassazione dei beni oggetto di compravendita immobiliare. Il contribuente che acquista un’abitazione è tenuto al pagamento dell’Iva o dell’imposta di registro in misura proporzionale al prezzo che è il carico tributario dovuto per il trasferimento di un’abitazione a favore di persone fisiche.
Vi sono due istituti che fanno coronare questo obiettivo: l’agevolazione “prima casa”, che consente di ridurre l’aliquota da applicare e il criterio del “prezzo valore”, che consente in altro modo di ridurre la base imponibile.
L’utilizzo di uno o di entrambi gli istituti in esame è sottoposto a specifiche condizioni che andiamo ad illustrare per il “prezzo valore” che ha aspetti in comune, ma anche tante rilevanti differenze. È, pertanto, opportuno evidenziare le rispettive caratteristiche, in modo da tenere ben distinto il relativo ambito di applicazione.
Il criterio del “prezzo valore” è regolato dall’articolo 1, commi 497 e 498, della legge n. 266/2005.
Mentre il regime dell’acquisto “prima casa” è una vera e propria agevolazione tributaria, non lo è il criterio del “prezzo valore”, che rappresenta solo una diversa modalità di calcolare la base imponibile su cui applicare le aliquote. In linea generale, infatti, relativamente ai trasferimenti immobiliari, la base imponibile per il pagamento dell’imposta di registro è determinata in base al combinato disposto degli articoli 43, 51 e 52 del Dpr 131/1986; il metodo del “prezzo valore” costituisce una deroga al criterio ordinario di determinazione della base imponibile e il fondamento del criterio del “prezzo valore” sarebbe individuato dalla volontà di fare emergere i reali corrispettivi delle contrattazioni immobiliari.
In caso di richiesta del “prezzo valore”, la base imponibile ai fini dell’imposta di registro non è più costituita dal prezzo concordato dalle parti, ma dal “valore catastale” che, in concreto, è sensibilmente inferiore al corrispettivo. Il valore catastale di un’abitazione si ottiene moltiplicandone la rendita catastale per determinati coefficienti e la richiesta del “prezzo valore” non incide ai fini delle imposte ipocatastali e di bollo; pertanto, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura di 50 euro ciascuna, mentre il bollo non si paga.
La volontà dell’acquirente di avvalersi del “prezzo valore” produce un rilevante effetto perché impedisce un accertamento successivo che pretenda di fondarsi su un diverso valore di mercato del bene (articoli 51 e 52 del Dpr 131/1986). Questo potere di rettifica non può essere esercitato in relazione ai trasferimenti immobiliari per i quali è stata richiesta l’applicazione del “prezzo valore” (circolare 6/2007; risoluzione 121/2007).
Quanto alla forma dell’atto l’applicazione del criterio del “prezzo valore” può essere chiesta soltanto per gli acquisti perfezionati alla presenza di un notaio, e non per quelli compiuti per scrittura privata non autenticata, ciò in quanto la norma di riferimento, ai fini dell’applicazione del “prezzo valore”, prevede espressamente la richiesta della parte acquirente “resa al notaio” (circolare n. 18/2013). A questo va aggiunto che si applica anche alle vendite effettuate nelle procedure esecutive.
Ricordiamo poi che la norma sul criterio del “prezzo valore” prevede che per i trasferimenti nei quali si applica tale meccanismo l’onorario notarile sia ridotto del 30 per cento in relazione al valore a tariffario.
Il criterio del “prezzo valore” è applicabile solo in caso di acquisti soggetti a imposta di registro; per i trasferimenti soggetti a Iva, la base imponibile è costituita dal corrispettivo e non dal “valore catastale”.
Il criterio del “prezzo valore” è applicabile solo in relazione agli acquisti a titolo oneroso. Per gli acquisti a titolo gratuito, la base imponibile è data dal valore venale in comune commercio (articolo 14, Dlgs 346/1990). Se il valore dichiarato dalle parti è superiore al “valore catastale”, l’ufficio non può comunque rettificare il valore dichiarato (articolo 34, Dlgs n. 346/1990).
La normativa prevede espressamente che l’opzione per tale criterio può essere fatta soltanto da persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali. Non essendo previste ulteriori limitazioni dal punto di vista soggettivo, possono avvalersi del “prezzo valore” anche soggetti legalmente incapaci o stranieri, inoltre può essere richiesto indipendentemente dalla natura del cedente, il quale, quindi, può essere una persona fisica o giuridica. In quest’ultimo caso, però, è necessario che la vendita non sia soggetta a Iva, come detto.
Perché si possa utilizzare il metodo del “prezzo valore”, occorre una specifica richiesta rivolta al notaio. Se il valore catastale è indicato in maniera errata, tale circostanza non determina l’inapplicabilità del “prezzo valore” (risoluzione 176/2009; circolare 18/2013) e nell’atto va comunque indicato il corrispettivo pattuito, anche se tale importo non incide sulla tassazione dell’atto.
Il criterio del “prezzo valore” è applicabile con riferimento a qualunque immobile abitativo, anche se censito nelle categorie per le quali non è consentito chiedere l’agevolazione “prima casa” (A/1, A/8, A/9). È necessario che l’immobile sia dotato di rendita catastale. Restano esclusi dal campo di applicazione del “prezzo valore” gli immobili che, pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati a uso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa.
La Corte costituzionale, con sentenza 6/2014, ha dichiarato l’illegittimità costituzionale della norma sul “prezzo valore” nella parte in cui non prevede la possibilità di avvalersene per gli acquisti in sede di espropriazione forzata o a seguito di pubblico incanto. A seguito della pronuncia, anche in tali ipotesi, se sussistono le altre condizioni richieste dalla legge, l’acquirente può chiedere l’applicazione del criterio (circolare 2/2014; risoluzione 95/2014).
Il meccanismo del “prezzo valore” non può essere applicato in caso di immobile in costruzione in quanto tale criterio implica che la tassazione sia effettuata sul “valore catastale” del fabbricato e non sul prezzo. L’immobile in fase di costruzione non è ancora dotato di rendita catastale; pertanto, non sarebbe possibile determinare il valore catastale e non vi sono limiti al numero di abitazioni che un contribuente può acquistare richiedendo l’applicazione del metodo di calcolo della base imponibile.
Il criterio include le relative pertinenze che devono essere dotate di rendita catastale (risoluzione n. 149/2008). L’acquisto della pertinenza può essere contestuale oppure successivo all’acquisto dell’abitazione e non sono previsti limiti numerici per le pertinenze. In riferimento al criterio del “prezzo valore” non sussiste alcun vincolo in merito alla residenza.
Il beneficio dell’applicazione del criterio viene meno se nell’atto è stato occultato, anche in parte, il corrispettivo pattuito. In questo caso, le imposte sono calcolate sul corrispettivo effettivo ed è applicata una sanzione amministrativa dal 50% al 100% della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata (art. 1, comma 498, legge 266/2005). Venendo meno l’applicazione il fisco può esercitare il potere di rettifica del valore dichiarato secondo la procedura di cui agli articoli 51 e 52 del Dpr 131/1986. Inoltre, il comma 22.1 dell’articolo 35 del Dl 223/2006 prevede che, in caso di omessa, incompleta o mendace indicazione dei dati relativi alle modalità di pagamento del corrispettivo e all’intervento del mediatore immobiliare, il bene oggetto della vendita è sottoposto a rettifica di valore ai sensi dell’articolo 52 del Dpr 131/1986. Pertanto viene meno, in tal caso, l’applicazione del “prezzo valore”.

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