Categorie approfondimento: Commerciale e industriale
10 Agosto 2016

Il leasing immobiliare abitativo

La legge di stabilità 2016 (con più precisione il comma 76 e seguenti dell’art. 1 della L. 208 del 28 dicembre 2015) ha introdotto il leasing immobiliare abitativo, una nuova tipologia contrattuale destinata, nelle intenzioni del legislatore, ad agevolare l’acquisto e il godimento dell’abitazione principale mediante la previsione di specifiche agevolazioni fiscali e di garanzie civilistiche.
Il leasing immobiliare è una figura contrattuale da tempo in uso nella realtà imprenditoriale; con il leasing immobiliare abitativo si assiste a un’estensione del suo ambito di applicazione soggettivo che potrà riguardare anche le persone fisiche e che avrà ad oggetto un immobile da adibire esclusivamente ad abitazione principale.
In sostanza siamo in presenza di una forma di finanziamento mediante la quale un soggetto abilitato (c.d. concedente) si obbliga ad acquistare o a far costruire un immobile, su scelta e secondo le indicazioni ad una persona fisica (c.d. utilizzatore), che se ne assume tutti i rischi, anche di perimento, e lo mette a disposizione di questa affinché lo utilizzi quale abitazione principale per un dato tempo e verso un determinato corrispettivo. Alla scadenza del contratto l’utilizzatore ha la facoltà (e non l’obbligo) di acquistare la proprietà del bene a un prezzo prestabilito (c.d. riscatto) e solo in questa ipotesi vi sarà il trasferimento della proprietà del bene.
Il contratto intercorre tra l’utilizzatore, persona fisica, e il concedente, che deve essere una banca o un intermediario finanziario iscritto nell’albo di cui all’articolo 106 del TUB.
Passiamo ora a illustrare gli elementi principali di questo nuovo strumento che si pone quale alternativa al mutuo, alla vendita con riserva di proprietà e al rent to buy e che può avere a oggetto:

  1. un immobile a uso abitativo già realizzato ovvero in costruzione, da completare o da ristrutturare;
  2. un terreno sul quale costruire l’immobile a uso abitativo.

La legge di stabilità non tratta il tema degli eventuali oneri condominiali e di quelli relativi alla manutenzione dell’immobile, pertanto le parti potranno disciplinarli autonomamente. Qualora la materia non sia disciplinata dal contratto si ritengono applicabili le disposizioni normative relative al contratto di locazione. Quanto al pagamento di IMU, TASI e TARI lo stesso graverà sull’utilizzatore.
Tra le garanzie previste in favore dell’utilizzatore, la norma prevede che lo stesso possa richiedere al concedente, previa apposita richiesta, la sospensione del pagamento dei corrispettivi periodici. La sospensione potrà essere richiesta solo una volta e per un periodo massimo complessivo non superiore a dodici mesi nel corso dell’esecuzione del contratto medesimo. In tal caso, la durata del contratto sarà prorogata di un periodo eguale alla durata della sospensione. L’ammissione al beneficio della sospensione è tuttavia subordinato al verificarsi, alternativamente, di:

  1. cessazione del rapporto di lavoro subordinato, ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità, di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa;
  2. cessazione dei rapporti di lavoro per le controversie di cui all’art. 409, numero 3), del codice di procedura civile, ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa.

Al termine della sospensione, il pagamento dei corrispettivi periodici riprenderà secondo gli importi e con la periodicità originariamente previsti dal contratto, salvo diverso patto eventualmente intervenuto fra le parti per la rinegoziazione delle condizioni del contratto medesimo. Ciò vuol dire che durante la sospensione non matureranno interessi sul debito residuo. Inoltre la sospensione non comporta l’applicazione di alcuna commissione o spesa di istruttoria e avviene senza richiesta di garanzie aggiuntive.
In caso di mancata ripresa dei pagamenti si applicano le previsioni relative alla risoluzione del contratto per inadempimento dell’utilizzatore (tipicamente dovuto al mancato pagamento dei canoni). In tale ipotesi il concedente ha diritto alla restituzione del bene ed è tenuto a corrispondere all’utilizzatore quanto ricavato dalla vendita o da altra collocazione del bene avvenute a valori di mercato, dedotta la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione, dei canoni a scadere attualizzati e del prezzo pattuito per l’esercizio dell’opzione finale di acquisto. Qualora vi fosse invece un saldo negativo questo dovrebbe essere corrisposto dall’utilizzatore al concedente. Nelle attività di vendita e ricollocazione del bene, di cui al periodo precedente, la banca o l’intermediario finanziario devono attenersi a criteri di trasparenza e pubblicità nei confronti dell’utilizzatore.
È prevista la possibilità per l’utilizzatore ti procedere al riscatto anticipato dell’immobile oppure alla cessione a terzi del contratto di leasing a condizione che vi sia il previo consenso del concedente.
Come anticipato, la legge di stabilità prevede una serie di agevolazioni fiscali per l’utilizzatore a condizione che questi abbia un reddito complessivo non superiore a €. 55.000 e non sia titolare di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa.
A fini IRPEF è prevista una detrazione pari al 19% delle spese sostenute in ordine ai canoni di leasing e agli oneri accessori per un importo non superiore a €. 4.000 annui e una detrazione pari al 19% del costo di riscatto per un importo non superiore a €. 10.000.
Si segnala che qualora l’utilizzatore abbia al momento della stipula del contratto un’età inferiore ai 35 anni gli importi che potranno essere portati in detrazione saranno doppi rispetto a quelli testé indicati.
Sono poi previsti benefici in ordine alle imposte d’atto che dovrà pagare il concedente (ma che verranno in seguito addebitate all’utilizzatore), l’imposta di registro è fissata al 1,5% del prezzo, se il venditore è un privato, e in €. 200 se il venditore è un’impresa (in tal caso l’IVA sarà al 4%).
L’imposta ipotecaria e quella catastale saranno di €. 50 nel primo caso e di €. 200 nel secondo. Per quel che concerne poi il riscatto finale, l’utilizzatore dovrà versare €. 200 per ogni imposta d’atto (registro, ipotecaria e catastale).
Vediamo in ultimo quali sono le più rilevanti differenze tra il leasing immobiliare abitativo e i contratti che perseguono le medesime finalità:

  1. il rent to buy si differenzia dal leasing perché è direttamente il proprietario a concedere in godimento il bene;
  2. il mutuo si differenzia dal leasing perché viene messa a disposizione una somma di denaro per l’acquisto dell’immobile su cui peraltro viene iscritta ipoteca a garanzia;
  3. nella vendita con riserva di proprietà il passaggio della proprietà del bene avviene automaticamente con il pagamento dell’ultimo canone mentre nel leasing il trasferimento dell’immobile avviene solo qualora vi sia il pagamento del c.d. riscatto.Siamo in presenza di un istituto nuovo, per adesso scarsamente utilizzato, che sembra realmente conveniente solo in ragione delle agevolazioni fiscali concesse che, tuttavia, per una scelta discutibile del legislatore, troveranno applicazione solo ai contratti di leasing stipulati entro al 31 dicembre 2020.
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