8 Marzo 2021

L’avviamento commerciale nelle locazioni

Al termine di un contratto di locazione non abitativo è previsto, con limitazioni, che debba essere corrisposto al conduttore il c.d. avviamento commerciale.
La Corte di Cassazione si è pronunciata per stabilire se sia valido il patto che preveda che le parti possano pattuire una clausola di rinunzia all’indennità in cambio di una riduzione del canone (Cass. Sez. 3° 30 settembre 2019, n. 24221). La Corte ha ritenuto che ”la clausola contenente la rinuncia preventiva, da parte del conduttore, all’indennità di avviamento è nulla, ancorché sia stata pattuita a fronte della riduzione del canone di locazione, ai sensi dell’art. 79 Legge n. 392/1978 (Equo Canone)”. Aggiunge la sentenza “potendo il medesimo conduttore rinunciare alla detta indennità solo successivamente alla conclusione del contratto, quando può escludersi che si trovi in quella posizione di debolezza alla cui tutela la richiamata disciplina è preordinata”.
La Corte dà atto dell’esistenza di un orientamento opposto che arrivava a conclusioni diverse in quanto muoveva da diversa impostazione nel raccordo con la situazione di fatto e quella di diritto.
Se quella in fatto è condizionata dal concetto che il conduttore, anche prima di concludere il contratto, sia una parte debole e che in detta fase debba essere protetto, già si muove anticipando le conclusioni.
Nella realtà fattuale se il conduttore ha un momento di forza è proprio quando scegliere di concludere il contratto; i canoni per questo tipo di locazione sono determinati da domanda e offerta. Alla conclusione del contratto il conduttore è in posizione privilegiata in quanto l’offerta è quantitativamente superiore e nuovi imprenditori che vogliano entrare nel mercato oppure già essendoci trasferirsi in altra allocazione, sono ricercati.
Se si modifica la base di partenza la conclusione dovrebbe diventare che al momento della conclusione del contratto le parti siano in posizione paritaria, mentre nello sviluppo successivo del rapporto, pagando regolarmente i canoni il conduttore, la posizione si protrae in situazione di equilibrio.
Non ha senso alcuno pensare ad un favore legislativo per il conduttore, che è quello che ispirava le locazioni abitative. Consacrare la nullità del patto di rinunzia all’avviamento nella fase antecedente la conclusione del contratto urta contro quella affermata nullità, che è stata prevista dall’art 79 equo canone ed è invocata nella sentenza. La norma considera i patti contrari alla legge e la nullità è comminata per “la pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o l’attribuzione al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge”. Nessun cenno all’indennità.
Se il fine perseguito è conservare certezze per il conduttore, questa non è data per quanto attiene l’avviamento. La norma è quella che apre alle “disposizioni finali” ed è una norma di chiusura dell’equilibrio del sistema della legge che, per quanto consideriamo, è precisa.
Non esponiamo i punti pretesamente a sostegno delle conclusioni della sentenza, che si dà carico di replicare ai punti in precedenza affermati ripetutamente dalla Cassazione, diciamo solamente che, siccome il ricorso a questa clausola è alquanto frequente, vale la pena di adeguarsi ed eventualmente discutere con il conduttore altre condizioni per la definizione della corresponsione dell’avviamento, oppure lo scambio con altre utilità.
Crediamo che sia necessario al fine di avere un indirizzo unitario che possa evitare di esporre le parti a precarietà nel loro comportamento che la questione venga sottoposta alla Sezioni Unite della Corte di Cassazione.

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