Categorie approfondimento: Tributario e fiscale
16 Luglio 2007

La plusvalenza nella vendita di immobili situati all’estero

Di cosa si tratta

Con la Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate in data 21/06/2007, n. 143/E l’amministrazione risponde al quesito su quale sia il regime di tassazione della plusvalenza immobiliare che si realizza quando un immobile si trovi all’estero e venga venduto dal proprietario, che è cittadino italiano.
Con riguardo a questa plusvalenza per l’Amministrazione il contribuente può optare, all’atto della cessione, per l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 20% solo quando l’atto di trasferimento dell’immobile è stipulato per mezzo di un notaio italiano. La possibilità di applicare l’imposta sostitutiva sarebbe esclusa se l’atto di cessione è formato all’estero, anche nel caso in cui il notaio italiano provveda a legalizzarlo per il suo riconoscimento in Italia.
L’Agenzia delle Entrate riassume le modalità di tassazione delle plusvalenze immobiliari, con particolare riferimento alla possibilità di fruire del regime fiscale agevolato di cui all’art. 1, comma 496, legge n. 266/2005, nell’ipotesi in cui le plusvalenze derivino dalla cessione di un immobile sito all’estero. La disposizione richiamata ha istituito un’imposta, sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, con aliquota pari al 12,50% (elevata al 20% con riferimento agli atti di cessione stipulati dal 3 ottobre 2006, per effetto del D.L. n. 262/2006) sulle plusvalenze realizzate ai sensi dell’art. 67, comma 1, lettera b): in caso di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di 5 anni, e di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, all’atto della cessione e su richiesta della parte venditrice resa al notaio, in deroga alla disciplina di cui all’art. 67, comma 1, lettera b), D.P.R. n. 917/1986, sulle plusvalenze realizzate si applica un’imposta, sostituiva dell’imposta sul reddito, del 20%.
A seguito della richiesta, il notaio provvede anche all’applicazione e al versamento dell’imposta sostitutiva della plusvalenza, ricevendo la provvista dal cedente, e comunica all’Agenzia delle Entrate i dati relativi alle cessioni di cui sopra.
L’imposta sostitutiva costituisce quindi una modalità di tassazione delle plusvalenze immobiliari (con esclusione di quelle derivanti dalla cessione di terreni edificabili) alternativa rispetto a quella ordinaria: tale forma speciale di prelievo è applicabile solo su richiesta della parte venditrice al notaio, il quale provvede al versamento dell’imposta sostitutiva per conto del cedente.
Nel momento della cessione dell’immobile convergono la scelta del regime sostitutivo, nonché l’applicazione e il versamento della relativa imposta. La cessione segna il momento impositivo e comporta l’obbligo del deposito della provvista nelle mani del notaio.
Quindi, per avvalersi del regime fiscale agevolato di cui all’art. 1, comma 496, il contribuente deve compiere l’opzione, all’atto della cessione, per l’applicazione del regime sostitutivo e provvedere al contestuale versamento al notaio della provvista necessaria per il pagamento della relativa imposta, facendo quindi la vendita in Italia.
Nell’ipotesi in cui l’atto di trasferimento sia formato all’estero, il contribuente italiano non potrà usufruire dell’imposta sostitutiva: in tal caso la cessione è realizzata senza l’intervento del notaio italiano, che è indispensabile per per l’applicazione della norma; anche nel caso in cui il notaio italiano provveda a legalizzare l’atto che sia formato all’estero per il suo riconoscimento in Italia, è comunque esclusa la possibilità di applicare l’imposta sostitutiva: in questo caso il notaio italiano interviene in un momento successivo rispetto a quello della cessione, che costituisce il momento determinante per la scelta del regime impositivo da applicare alla plusvalenza immobiliare.
Ove il contribuente, ricorrendone i presupposti, opti per la tassazione della plusvalenza attraverso l’applicazione dell’imposta sostitutiva, resta esclusa la spettanza del credito d’imposta previsto dall’art. 165, D.P.R. n. 917/1986, che dispone che: “Se alla formazione del reddito complessivo concorrono redditi prodotti all’estero, le imposte ivi pagate a titolo definitivo su tali redditi sono ammesse in detrazione dall’imposta netta dovuta fino alla concorrenza della quota d’imposta corrispondente al rapporto tra i redditi prodotti all’estero ed il reddito complessivo al netto delle perdite di precedenti periodi d’imposta ammesse in diminuzione”.
Resta da chiedersi quale possa essere il motivo di optare per questo regime, che è più favorevole della tassazione ordinaria che vede l’applicazione dell’aliquota del reddito di riferimento con il riporto della plusvalenza, questo anche alla luce delle convenzioni contro le doppie imposizioni.

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