26 Marzo 2020

La forma del patto fiduciario con oggetto immobiliare

Il problema della forma scritta per atti che considerano beni immobili al fine della validità è ricorrente e, in caso di mancanza, formalmente risolutore di molte questioni che magari in fatto sarebbero altrimenti meritevoli di tutela.
Molto ricorrente è il tema della forma scritta con riguardo alle operazioni che vedano la presenza di un negozio fiduciario. La giurisprudenza sul tema è stata variamente oscillante ed ora è intervenuta la pronunzia della Cassazione a Sezioni Unite (Cass. civ., Sez. Unite, 6 marzo 2020, n. 6459), che afferma i seguenti principi:
“Per il patto fiduciario con oggetto immobiliare che si innesta su un acquisto effettuato dal fiduciario per conto del fiduciante, non è richiesta la forma scritta ab substantiam; ne consegue che tale accordo, una volta provato in giudizio, è idoneo a giustificare l’accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di ritrasferimento gravante sul fiduciario”. “La dichiarazione unilaterale scritta del fiduciario, ricognitiva dell’intestazione fiduciaria dell’immobile e promissiva del suo ritrasferimento al fiduciante, non costituisce autonoma fonte di obbligazione, ma, rappresentando una promessa di pagamento, ha soltanto effetto conservativo del preesistente obbligo nascente dal patto fiduciario, realizzando, ai sensi dell’art. 1988 cod. civ., un’astrazione processuale della causa, con conseguente esonero a favore del fiduciante, destinatario della contra se pronunciatio, dell’onere della prova del rapporto fondamentale, che si presume fino a prova contraria”.
L’estrema puntualità delle espressioni utilizzate sottintende un’operazione interpretativa che non possiamo illustrare per l’estrema complessità.
Ci limiteremo ad affermare elementi presupposti per compiere in sicurezza questo genere di operazioni, la prima delle quali è l‘opportunità che la c.d. controdichiarazione scritta non sia differita nel tempo e, quando non fosse contestuale, è meglio che non avvenga anni dopo.
È necessario che la controdichiarazione indichi i beni molto precisamente in termini urbanistici e edilizi, catastali e i confini e che, nel caso il cui il fiduciante riceva il denaro per compiere l’operazione, il fiduciante dovrà conservare gli elementi documentali del pagamento, soprattutto se le rimesse sono state effettuate a favore del fiduciario.
Le conclusioni della Corte, e ci limitiamo a questo, poggiano sulla riconduzione al mandato senza rappresentanza e e per l’accordo con oggetto immobiliare, ma ritenendo che si tratti di un contratto atipico al fine di stabilire il requisito di forma se sia necessario, passa ad attribuire rilevanza alla distinzione tra contratto atipico ”a struttura debole”, senza requisito di forma, o un contratto tipico “a struttura forte”, ove la forma è essenziale.
Siccome il mandato senza rappresentanza è un contratto a struttura debole, non necessita la forma scritta e anche in tale caso è possibile procedere con la richiesta dell’esecuzione in forma specifica.

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