Categorie approfondimento: Commerciale e industriale
20 Settembre 2012

Intestazione fiduciaria degli immobili

Di cosa si tratta

Ragioni varie, anche lecite, portano a scegliere di non intestare a sé la proprietà dei fabbricati. È chiaro che la scelta del soggetto intestatario deve essere un’operazione compiuta con adeguata ponderazione.
Vanno anche considerate le evenienze come la morte dell’intestatario, la vendita a terzi, il contestuale conferimento al proprietario di una procura a vendere.
Il solo punto che vorremmo approfondire è la lacuna sull’esistenza di un atto “contrario”, l’atto con il quale si confessa la vera proprietà.
È recente una pronuncia che fa il punto sul tema ed afferma che è essenziale la forma scritta (Cassazione civ, sez. 2°, 9 maggio 2011, n. 10163), affermazione ricorrente ma che in questo caso avviene con l’individuazione di un fondamento diverso dalle argomentazioni anteriori.
I giudici hanno ritenuto che il negozio fiduciario rientri tra i negozi “indiretti”, quelli cioè con i quali si realizza un effetto giuridico non in via diretta, ma indiretta. Siccome l’intestazione è un vero trasferimento della titolarità del bene, un trasferimento a favore del fiduciario, ove l’operazione riguardi beni immobili, è essenziale per la validità del titolo che dimostri la natura indiretta dell’operazione di intestazione che la forma sia scritta (si dice: ad substantiam).
Il documento sarebbe sostanzialmente equiparabile ad un contratto preliminare e la forma scritta non è sostituibile con scritti che abbiano diversa natura, cioè non è qualunque titolo idoneo a rappresentare la verità.
Verrebbe infatti naturale che tra le parti il fiduciario rilasci una “controdichiarazione”, ma questa non basta; tale dichiarazione non integrerebbe quel contratto necessario per riottenere la proprietà del bene.
Quanto esposto non è nuovo in giurisprudenza, che si attesta nel confermare quanto riportato, ma ci pare particolarmente significativo nella fattispecie concreta in quanto, a fronte dell’intestazione dei beni, il fiduciario aveva rilasciato un foglio al fiduciante sottoscritto in bianco, che era poi stato confezionato per l’uso in giudizio.
La fiducia era stata vicendevole ed ampia e per tale ragione le parti avevano formalizzato le volontà in modo molto scarno. Se il fiduciante avesse usato il foglio in bianco per scrivere l’impegno a ritrasferire, la decisione del giudizio sarebbe potuta andare in direzione diversa, mentre il confezionamento deve essere stato “confessorio”, meramente di chi era il reale proprietario dei beni.
La vicenda in fatto era alquanto complessa e nasceva negli anni ottanta dello scorso secolo, prima che esistesse la Convenzione dell’Aja sul riconoscimento del trust.
Posta la liceità degli impegni che esistevano tra le parti in termini di trasferire, effettuare interventi edilizi sui beni e poi ritrasferire, tutto questo avrebbe potuto essere più agevolmente e con trasparenza fatto con l’istituto del trust, ma allora la Convenzione non esisteva. La derivazione romanistica dell’istituto “fiducia” non ha le elasticità del diverso ordinamento.
Nel caso deciso la Cassazione, nell’attribuire al negozio la natura di “indiretto”, porta a realizzare gli interessi voluti dalle parti per il trasferimento di proprietà, che si realizza, ma non l’ulteriore effetto per il suo ritrasferimento al proprietario.
La forma assume così tutta la sua importanza per il successivo ritrasferimento nel caso di diritti reali immobiliari.
Non è quindi possibile che il risultato finale si realizzi con la sostituzione della forma scritta con una dichiarazione che riconosca di chi sia la proprietà dei beni (“confessione”), non valendo la dichiarazione come atto integrante il “contratto”, neppure come prova del medesimo.
Deve esistere l’estrinsecazione formale diretta della volontà negoziale “delle parti” e non vale nel caso questa si limiti a riconoscere la proprietà richiamando un accordo altrimenti concluso, essendo per questo necessario che abbia la forma scritta e contenga tutti gli elementi essenziali del contratto non risultanti dall’altro documento, con divieto di ricorso a prove storiche testimoniali, che non sono consentite per il divieto disposto dall’art. 2725 cod. civ. (Cass. n. 7274 del 7 luglio 2005).

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