Categorie approfondimento: Commerciale e industriale
7 Maggio 2011

Immobili: il nuovo obbligo di consegna della certificazione energetica in sede di compravendita

Di cosa si tratta

Con il decreto legislativo n. 28 del 3 marzo 2011 (“Attuazione della direttiva 2009/28/CE sulla promozione dell’uso dell’energia da fonti rinnovabili, recante modifica e successiva abrogazione delle direttive 2001/77/CE e 2003/30/CE”), il legislatore nazionale è intervenuto nuovamente in materia di certificazione energetica e di obbligo di documentazione in sede di compravendita e locazione di immobili.
L’art. 13 del citato decreto, rubricato “Certificazione energetica degli edifici”, introduce i nuovi commi 2-ter e 2-quater, all’art. 6 del d.lgs. 19 agosto 2005, n. 192. Il comma 2-ter prevede che “nei contratti di compravendita o di locazione di edifici o di singole unità immobiliari è inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici. Nel caso di locazione, la disposizione si applica solo agli edifici e alle unità immobiliari già dotate di attestato di certificazione energetica ai sensi dei commi 1, 1-bis, 1-ter e 1-quater”.
Il comma 2-quater prevede poi che “nel caso di offerta di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unità immobiliari, a decorrere dal 1° gennaio 2012 gli annunci commerciali di vendita riportano l’indice di prestazione energetica contenuto nell’attestato di certificazione energetica”.
La norma in sostanza reintroduce l’obbligo di certificazione ai fini del trasferimento della proprietà di immobili.
Il d.lgs. 192/2005 già prevedeva l’obbligo di allegazione del certificato; questo obbligo tuttavia era stato successivamente abrogato dalla legge 133/2008. Questa era la situazione per quel che concerne la legislazione di carattere nazionale.
Nel frattempo, alcune Regioni avevano promulgato proprie disposizioni in cui veniva sancito, a livello territoriale locale, l’obbligo di dotazione di certificazione energetica per specifiche tipologie di immobili, andando così a integrare la normativa nazionale e sancendone di fatto l’obbligatorietà di allegazione, seppur derogabile dalle parti.
Fino al 29 marzo scorso, dunque, si era in presenza di regimi differenziati a seconda delle Regioni di appartenenza, non essendo più previsto un obbligo generale, valido per tutto il territorio italiano.
Con l’intervento del nuovo d.lgs. 28/2011, entrato in vigore il 29 marzo 2011, viene reintrodotta una disciplina nazionale, valida per tutto il territorio nazionale.
Il Consiglio Nazionale del Notariato ha emanato una propria nota di commento, già in data 11/3/2011, fornendo una prima analisi dei contenuti della norma.
Innanzitutto il Consiglio rileva come il nuovo comma 2 ter dell’art. 6 del d.lgs. 192/2005 è stato inserito a seguito dell’apertura di una procedura di infrazione a carico dello Stato Italiano, che – in difformità rispetto alla Direttiva Comunitaria – aveva abrogato l’obbligo di consegna della certificazione energetica. Passando alle indicazioni operative, il Consiglio esamina i problemi di coordinamento tra la nuova norma nazionale e le normative regionali (che sono state adottate in Emilia Romagna, Liguria, Lombardia, Piemonte, Friuli Venezia Giulia, Valle d’Aosta, Puglia, Toscana). In questi casi le Regioni hanno potere di legiferare sulla “dotazione” della certificazione energetica, vale a dire per quali tipologie di immobili è prevista la certificazione energetica.
La nuova disposizione normativa statale prevede in generale un obbligo di consegna in riferimento ad una documentazione che deve essere predisposta e redatta secondo la disciplina regionale (ove la disciplina regionale esiste). Quindi, afferma il Consiglio, “in quelle fattispecie nelle quali la disciplina regionale esclude l’obbligo di dotazione (gli esempi più significativi sono la vendita di quota al comproprietario, e gli edifici tendenzialmente neutri quanto al consumo energetico, quali i box, le cantine, le autorimesse, i depositi) non può sussistere l’obbligo di consegna e quindi la norma non trova applicazione”.
Per quanto riguarda le tipologie di contratti ai quali si applica la nuova norma, essa fa riferimento solo alla compravendita e alla locazione; ma sono certamente equiparabili alla compravendita, la permuta, la vendita di eredità, di quota di eredita o di azienda (nelle quali siano ricompresi edifici o unità immobiliari per le quali sussiste l’obbligo di dotazione).
Per quanto concerne gli edifici ad alto consumo di energia, appartenenti alla c.d. “classe G”, nelle Regioni che non hanno una disciplina propria, l’art. 9 dell’allegato “A” al D.M. 26 giugno 2009, prevede che “il proprietario dell’edificio, consapevole della scadente qualità energetica dell’immobile, può scegliere di ottemperare agli obblighi di legge attraverso una sua dichiarazione in cui afferma che:
– l’edificio è di classe energetica G;
– i costi per la gestione energetica dell’edificio sono molto alti.”
Questa “Autodichiarazione del proprietario” continua a essere in vigore e, nei casi indicati, può sostituire la “certificazione energetica”.
Per quanto riguarda l’obbligo specifico di consegna della documentazione relativa alla certificazione energetica da parte del venditore (non più di allegazione materiale all’atto di compravendita) la norma non consentirebbe più “deroghe consensuali” tra le parti. Il venditore quindi deve consegnare tale documentazione all’acquirente e ciò deve risultare da apposita clausola contrattuale.
Sotto questo punto di vista è importante l’indicazione operativa del Consiglio, che suggerisce di inserire nella clausola contrattuale specifici riferimenti alla documentazione consegnata, come i numeri di identificazione, la data, l’autore dell’ACE, i riferimenti ricognitivi dell’autodichiarazione, se trasmessa all’acquirente in un momento anteriore al rogito. Questo proprio al fine di dare un contenuto effettivo alla norma e alla clausola contrattuale, evitando quindi che si traduca in una mera clausola di stile, seppure ciò non sia contrario alla legge.
Il Consiglio invece non si esprime ancora compiutamente in relazione alle conseguenze per il mancato inserimento, nel contratto, dell’apposita clausola e se ciò comporti nullità dell’atto di trasferimento.

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