Categorie approfondimento: Commerciale e industriale
31 Marzo 2008

Immobili: la certificazione di conformità degli impianti

Di cosa si tratta

Un tema di grande attualità e interesse è quello relativo alla certificazione degli impianti posti al servizio di edifici, conseguentemente all’entrata in vigore (27 marzo 2008) del decreto ministeriale n. 37 del 22 gennaio 2008.
I punti di domanda emersi al riguardo hanno avuto ad oggetto soprattutto il tema degli obblighi documentali da osservare in caso di trasferimento di immobili, in particolare se e in quale misura sia derogabile la disciplina dettata dal regolamento e se da essa discenda l’incommerciabilità degli immobili privi della certificazione di conformità degli impianti. Il Consiglio nazionale del notariato ha fornito una propria interpretazione nel senso della commerciabilità, avallata dalla circolare del Ministero dello sviluppo economico in data 27 marzo 2008.
Ma procediamo con ordine, riassumendo brevemente il contenuto della disciplina introdotta dal decreto ministeriale 37/2008.
Il decreto si applica agli impianti posti al servizio degli edifici, indipendentemente dalla destinazione d’uso, collocati all’interno degli edifici stessi o delle relative pertinenze. Gli impianti in questione sono specificamente individuati e suddivisi per tipologie omogenee (art. 1, comma II):

  1. impianti di produzione, trasformazione, trasporto, distribuzione, utilizzazione dell’energia elettrica, impianti di protezione contro le scariche atmosferiche, impianti per l’automazione di porte, cancelli e barriere;
  2. impianti radiotelevisivi, antenne e impianti elettronici in genere;
  3. impianti di riscaldamento, di climatizzazione, di condizionamento e di refrigerazione di qualsiasi natura o specie, comprese le opere di evacuazione dei prodotti della combustione e delle condense, e di ventilazione ed aerazione dei locali;
  4. impianti idrici e sanitari di qualsiasi natura o specie;
  5. impianti per la distribuzione e l’utilizzazione di gas di qualsiasi tipo, comprese le opere di evacuazione dei prodotti della combustione e ventilazione ed aerazione dei locali;
  6. impianti di sollevamento di persone o di cose per mezzo di ascensori, di montacarichi, di scale mobili e simili;
  7. impianti di protezione antincendio.

Il decreto non si applica invece a quegli impianti già soggetti a requisiti di sicurezza specifici, previsti dalla normativa.
Il decreto individua innanzitutto le “imprese abilitate”, ovvero le imprese iscritte nel registro delle imprese o nell’albo delle imprese artigiane in possesso dei requisiti tecnico-professionali di cui all’art. 4 del decreto. Le imprese alle quali sono stati riconosciuti tali requisiti hanno diritto ad ottenere un “certificato di riconoscimento”, che ne attesta l’abilitazione.
L’abilitazione dell’impresa è di fondamentale importanza poiché l’art. 8 del decreto prevede che il committente di lavori di installazione, trasformazione, ampliamento e manutenzione straordinaria di impianti è tenuto ad affidare tali lavori ad un’impresa abilitata. Resta esclusa da tale obbligo la sola committenza di interventi di manutenzione ordinaria degli impianti.
Per gli interventi di installazione, trasformazione e ampliamento di impianti deve essere redatto un progetto, che, a seconda dei casi, è redatto da un professionista iscritto negli albi professionali o dal responsabile tecnico dell’impresa installatrice. Il progetto deve contenere almeno gli schemi dell’impianto e i disegni planimetrici, nonché una relazione tecnica sulla consistenza e sulla tipologia dell’intervento, dei materiali e dei componenti da utilizzare. Il progetto è quindi depositato presso gli uffici comunali, contestualmente al progetto edilizio, nel caso di interventi connessi ad opere edilizie soggette a DIA o permesso di costruire; oppure entro 30 giorni dalla conclusione dei lavori, per interventi relativi ad edifici per i quali è già stato rilasciato il certificato di agibilità.
Al termine dei lavori, l’impresa installatrice effettua le verifiche previste dalla normativa e rilascia al committente la “dichiarazione di conformità”, di cui fanno parte la relazione sui materiali impiegati e il progetto.
La dichiarazione di conformità può essere sostituita da una “dichiarazione di rispondenza” nelle ipotesi di impianti eseguiti prima dell’entrata in vigore del decreto (27 marzo 2008) e la cui dichiarazione di conformità non sia stata prodotta o non sia più reperibile.
L’importanza di queste dichiarazioni si evince da quanto previsto dagli artt. 8, 9 e 13 del decreto ministeriale.
L’art. 8, commi III e V, prevede che il committente che richieda l’allacciamento di una nuova fornitura di gas, energia o acqua deve consegnare al distributore una copia della dichiarazione entro 30 giorni dall’allacciamento. Decorso questo termine, senza che sia stata fornita copia della dichiarazione, il fornitore o distributore di gas, energia elettrica o acqua sospende la fornitura, previo congruo avviso.
L’art. 9 prevede che le autorità competenti rilasciano il certificato di agibilità dell’immobile, previa acquisizione della dichiarazione di conformità. Ne discende che, in difetto, non viene rilasciato il certificato di agibilità.
L’art. 13, infine, è quello su cui si è concentrata maggiormente l’attenzione degli operatori e dei commentatori, come si è detto in apertura, in quanto prevede alcuni obblighi relativi alla “documentazione” sugli impianti.
In primo luogo, la norma prevede un obbligo di conservazione della documentazione amministrativa e tecnica, nonché del libretto di uso e manutenzione, ove previsti. In secondo luogo, prevede la norma che i soggetti destinatari del decreto, “in caso di trasferimento dell’immobile, a qualsiasi titolo”, consegnano tale documentazione all’avente causa.
La norma aggiunge quindi che l’atto di trasferimento riporta la garanzia del venditore in ordine alla conformità degli impianti alla normativa vigente in materia di sicurezza. Inoltre, l’atto di trasferimento contiene in allegato la dichiarazione di conformità (o di rispondenza), salvo espressi patti contrari tra le parti.
La norma, per come formulata, ha sollevato numerose osservazioni e quesiti interpretativi, nonché la presa di posizione del Consiglio del notariato, interessato all’applicazione in quanto ci si è chiesti come considerare gli obblighi di allegazione e di contenuto (garanzia) del contratto di compravendita immobiliare. E se, in mancanza della documentazione, gli immobili fossero o meno alienabili. E ancora, se tali obblighi fossero limitati alle sole compravendite o a tutti gli atti di trasferimento, anche a titolo gratuito, come la donazione. E se la garanzia prevista dal decreto si ponesse o meno in contrasto con le norme del codice civile in materia di garanzia per vizi della cosa venduta.
Senza ritornare sui quesiti di natura dottrinale, ma volendo rimanere a quanto interessa in concreto l’operatore, vediamo qual è la posizione espressa dal Ministero nel già citato parere rilasciato dall’ufficio legislativo.
Il Ministero conferma in primo luogo l’applicazione dell’art. 13 a tutte le ipotesi di trasferimento della proprietà, sia a titolo oneroso (compravendita) che gratuito (donazione).
Precisa quindi che i documenti da consegnare sono “solo quelli obbligatori secondo le norme applicabili all’epoca della costruzione o modifica dell’impianto”, cioè:

  • la dichiarazione di conformità, se già prevista, dalla legge 46 del 1990 per gli impianti relativi ad edifici adibiti ad uso civile e per i soli impianti elettrici degli edifici adibiti ad uso diverso; le parti possono comunque accordarsi per non allegarla, come previsto dall’art. 13 del decreto.
  • Il progetto (o l’elaborato tecnico) e il collaudo dell’impianto, per gli interventi successivi all’entrata in vigore del decreto e per quelli realizzati prima, ma solo se imposti dalla normativa vigente all’epoca della realizzazione o della modifica.
  • Il libretto d’uso e manutenzione, che, per quanto concerne le abitazioni civili, è obbligatorio solo per gli impianti di riscaldamento autonomo.
  • La dichiarazione di rispondenza, che, come si è illustrato, sostituisce quella di conformità per gli impianti realizzati prima dell’entrata in vigore del decreto e sempre che le parti non si accordino per escluderla.

In merito alla clausola di garanzia relativa alla conformità degli impianti, il Ministero ribadisce che “l’introduzione di questa clausola nel contratto è obbligatoria” e con essa “il venditore assume su di sè la responsabilità per ogni spesa o danno derivante dall’eventuale non conformità degli impianti alle norme di sicurezza”. Ciò detto, è fatta salva la possibilità per le parti di pattuire espressamente la limitazione o l’esclusione della garanzia del venditore, in applicazione delle norme codicistiche (art. 1490, comma II, cod. civ.), purché tuttavia i “vizi” non siano stati taciuti in mala fede dal venditore.
In ogni caso, dunque, dovrà emergere nell’atto di trasferimento la volontà delle parti in ordine alla garanzia di conformità degli impianti, sia nel senso di mantenere la garanzia (ipotesi generale) sia nel senso di limitarla o escluderla in base a deroga espressa, in modo da evitare incertezze sulle responsabilità e aumentare la consapevolezza degli utenti sul tema della sicurezza degli impianti.
Il parere non risolve tutti i quesiti interpretativi che si sono posti, fin dall’emanazione del decreto ministeriale, ma consente di far luce su alcuni aspetti che risultano ora superati. In particolare, sia la clausola di garanzia che l’allegazione della documentazione all’atto di trasferimento potrà essere oggetto di deroga tra le parti, da pattuire comunque espressamente nell’atto. Pur permanendo l’obbligo di consegna della documentazione all’avente causa, in difetto di allegazione la commerciabilità dell’immobile non è in discussione, né si pongono impedimenti alla ricezione dell’atto in sede notarile, purché le intese delle parti siano chiare.

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