26 Settembre 2018

Il deposito del prezzo dal notaio nella vendita immobiliare

Nell’acquisto di un immobile la conoscenza tra le parti assicura il buon fine dell’operazione così come l’intervento di operatori professionali che compiano le verifiche necessarie al raggiungimento dell’obiettivo.
Vi sono infatti diversi profili critici come l’esistenza di un arco temporale che resta scoperto tra il momento dell’operazione formale dell’acquisto e il versamento del prezzo e la successiva trascrizione dell’atto durante il quale si potrebbero realizzare situazioni incresciose; il venditore truffaldino potrebbe nello stesso giorno vendere un immobile a più acquirenti, un creditore potrebbe trascrivere un titolo a garanzia sull’immobile ed altro ancora.
Finalmente il legislatore ha raccolto l’esigenza di dare maggiore certezza alla circolazione del bene immobile e del denaro per il suo acquisto. Di recente è quindi stata introdotta una efficace tutela per chi compra la casa, già nel 1996 era stata prevista la possibilità di trascrivere il preliminare e nel 2005 si era introdotto l’obbligo del costruttore di case “nuove o ristrutturate” di consegnare all’acquirente una fideiussione a garanzia del rischio di fallimento nel periodo tra il contratto preliminare e il definitivo. Con c.d. legge sulla concorrenza si è ultimata l’operazione prevedendo la facoltà dell’acquirente di richiedere il deposito del prezzo dal notaio rogante fino ad avvenuta trascrizione del contratto di compravendita coprendo così l’arco temporale tra la data del rogito e la data della trascrizione nei registri immobiliari (legge n. 124/2017, art. 1, co. 63 e seguenti).
Con la nuova legge «se richiesto da almeno una delle parti», il notaio deve tenere in deposito il saldo del prezzo destinato al venditore fino a quando non sia eseguita la formalità necessaria che dà certezza che l’acquisto si è perfezionato senza subire gravami.
Con l’adozione di questa misura il venditore torna a casa senza avere percepito il denaro che si aspettava di ricevere e la legge sul punto non dà indicazioni di un termine antecedente entro il quale comunicare la determinazione; anche in sede di atto l’acquirente potrebbe avanzare la richiesta e il notaio è tenuto ad eseguirla; in questo caso però il venditore che stesse operando contestualmente l’acquisto di altra casa si troverebbe sprovvisto del denaro per eseguire l’altro impegno.
Le somme che il notaio si vede versare da parte dell’acquirente, che dovranno essere intestate non al venditore, ma al notaio stesso, dovranno essere segregate su di un conto corrente dedicato che il notaio avrà appositamente acceso in banca con la destinazione di “conto dedicato ai sensi della Legge 147/2013”. Se è vero che le somme sono al sicuro è vero anche che il venditore non ne sarà contento non potendone avere la disponibilità.
Le somme sono separate dal patrimonio del notaio e quindi non cadranno nella sua successione, in caso di morte dal momento del deposito e non entreranno nella comunione legale del coniuge; non potranno essere oggetto di pignoramento o subire misure da parte dei creditori del notaio anche perché non sono pignorabili dai creditori del venditore; sono in una sfera che si stacca dalle parti ed opera unicamente come garanzia che la situazione patrimoniale resti inalterata da interventi diversi.
Questo strumento si presta anche ad essere utilizzato in altre situazioni; nel caso in cui al momento della vendita sull’immobile vi siano ancora formalità pregiudizievoli come l’iscrizione di un pignoramento o di un’ipoteca, potrà essere fatto l’atto lasciando le somme per il pagamento in deposito con la protezione di questa legge sino a quando non sia stata eseguita la cancellazione.
Si potrà farvi ricorso quando esista un fatto impeditivo alla vendita, come potrebbe essere per l’esistenza della prelazione ereditaria di un comproprietario e il termine non sia ancora decorso per l’esercizio della facoltà.
Vi sono poi i casi di occupazione in corso dell’alloggio da parte del proprietario venditore che non abbia ancora finito di traslocare od anche le ipotesi nelle quali manchi qualche documento di natura urbanistica che inficerebbe la validità dell’atto.
Si può dare luogo al deposito anche quando emergesse che le spese condominiali non siano pagate alla data della cessione e che siano a carico del venditore, come le spese straordinarie deliberate prima dell’atto per opere non ancora eseguite al momento della stipula incaricando il notaio di effettuare i pagamenti all’amministratore di condominio.

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