Categorie approfondimento: Estero
10 Marzo 2007

Gli acquisti immobiliari in Svizzera

Di cosa si tratta

L’acquisto di immobili da parte di stranieri o di società svizzere sotto controllo estero o la cui sede si trova all’estero è regolata in un modo particolare in Svizzera. In linea di principio vi è la necessità di un’autorizzazione che viene rilasciata dalla competente autorità cantonale. Non rileva che il bene immobile sia già di proprietà estera e per quale motivo (acquisto, permuta, donazione ecc.), in quanto questo non fonda un regime successivo.
Questo regime fonda le sue ragioni nel passato post bellico da ultimo con la Lex Koller e quelle che l’hanno preceduta (Lex von Moos, Lex Celio, Lex Furgler e Lex Friedrich), che si riferiscono ad periodo contrassegnato da una forte ripresa economica, accompagnata da inflazione, speculazione e crisi valutarie. Per questi fenomeni vi fu un forte aumento della domanda di proprietà fondiaria e gli acquirenti esteri, attirati anche dalle agevolazioni fiscali, contribuirono ad esaurire l’offerta esistente con problemi per i cittadini svizzeri.
Inoltre si sarebbe potuta indebolire l’indipendenza economica del Paese e per queste ragioni si fece la prima legge (von Moos del 1966), rendendo difficile l’acquisto da parte degli stranieri.
Con la Lex Friedrich, entrata in vigore il 1° gennaio 1985, le persone all’estero che intendevano acquistare in Svizzera un’abitazione o terreni da edificare per un’industria o un commercio furono sottoposte all’obbligo dell’autorizzazione; vennero inoltre contingentate le autorizzazioni per le abitazioni di vacanza e l’acquisto di fondi a scopo d’investimento di capitali fu praticamente vietato. Diminuita l’inflazione e soppresse le agevolazioni fiscali, la speculazione in materia di immobili si ridusse al punto di non essere fenomeno preoccupante.
Con la Lex Friedrich le aziende industriali e del settore dei servizi hanno potuto acquistare i terreni necessari ai loro stabilimenti per la produzione e il commercio, passando attraverso una complessa procedura d’autorizzazione.
La restrizione dell’acquisto, fondata sulla base della nazionalità del compratore, non è poi conciliabile con gli sforzi di liberalizzazione avviati da GATT e GATS, nonché dall’OCSE; inoltre si pone in netta contraddizione con i trattati di domicilio che la Svizzera ha concluso con la maggior parte dei Paesi d’Europa occidentale. Il fatto di disattendere il diritto contrattuale internazionale può rivelarsi un’importante ipoteca a carico degli imprenditori e cittadini svizzeri, nel caso in cui gli altri Stati non fossero più disposti a permettere ai cittadini svizzeri l’acquisto di proprietà nei loro paesi.
Per quanto illustrato si è passati alla Lex Koller, che è ora oggetto di dibattito per la sua riforma e per la maggiore ulteriore liberalizzazione del mercato; la si vorrebbe abrogare nei prossimi tre anni dopo l’entrata in vigore della Legge sulla pianificazione del territorio, in modo tale che i cantoni e i comuni abbiano il tempo necessario per adottare le misure opportune. L’abrogazione della legge non dovrebbe quindi avvenire prima del 2010.
L’applicazione della legge federale sull’acquisto di fondi da parte di stranieri (denominata appunto Lex Koller) compete al cantone nel quale è situato l’immobile. L’autorità designata dal cantone decide sull’assolvimento dell’obbligo dell’autorizzazione e del rilascio di un’autorizzazione. L’autorizzazione può essere concessa solo per i motivi previsti dalla legge federale e, se regolato, dalla legge cantonale d’applicazione. Gli stranieri possono ottenere a certe condizioni delle autorizzazioni per l’acquisto di una abitazione di vacanza (casa monofamiliare o appartamento in proprietà per piani). Va aggiunto che la detenzione di proprietà fondiaria in Svizzera non conferisce allo straniero il diritto di ottenere un permesso di dimora.
Gli immobili che servono per l’esercizio di un’attività professionale, commerciale o industriale, possono essere acquistati senza autorizzazione (ad esclusione di fondi destinati alla costruzione, al commercio o la locazione di abitazioni).
Non sono assoggettati all’obbligo dell’autorizzazione i cittadini degli Stati dell’Unione europea (CE) e dell’Associazione europea di libero scambio (AELS), che hanno il loro domicilio in Svizzera (di regola con un permesso di dimora CE/AELS B o un permesso di domicilio CE/AELS C) (si veda in proposito: “Il domicilio, la residenza e la cittadinanza in svizzera.”), gli altri cittadini stranieri, che hanno il diritto di stabilirsi definitivamente in Svizzera (con permesso di domicilio C), come pure le società svizzere sotto controllo di queste persone.
I frontalieri provenienti dall’UE o dall’AELS (con permesso per frontalieri CE/AELS G) possono acquistare senza autorizzazione un’abitazione secondaria nella regione del loro luogo di lavoro. I cittadini di Stati che non appartengono all’UE o all’AELS che hanno il loro domicilio in Svizzera, ma che non hanno ancora il diritto di stabilirsi in Svizzera (di regola con permesso per dimora B), possono acquistare senz’autorizzazione un’abitazione nella quale vi abitano permanentemente.
Di regola si diventa proprietari di un immobile dal momento dell’iscrizione nel registro fondiario. L’iscrizione è basata su un atto di trasferimento della proprietà: acquisto, donazione, permuta e così via. Talvolta la trasmissione della proprietà avviene in modo indipendente dall’iscrizione nel registro fondiario (per es. nell’ambito di una successione, di un’espropriazione ecc.).
L’acquisto si opera con un contratto autenticato e l’autenticazione è effettuata da una persona autorizzata (notaio, ufficiale del registro fondiario). L’ufficio del registro fondiario in cui si trova l’immobile fornisce informazioni sulle persone autorizzate a redigere atti autentici. I costi dell’iscrizione del passaggio di proprietà sono a carico delle parti (generalmente dell’acquirente). Inoltre, per ogni trasmissione di proprietà fondiarie sono prelevate imposte e tasse varie. Dopo la conclusione del contratto di acquisto, la proprietà deve essere iscritta nel registro fondiario del luogo in cui si trova l’immobile. Soltanto da questo momento l’acquirente diventa titolare dell’immobile. L’iscrizione interviene su domanda del venditore. Prima dell’acquisto è opportuno informarsi presso l’ufficio del registro fondiario competente circa l’esistenza di servitù (per es. diritti di passaggio, usufrutto ecc.) o diritti di pegno (per es. ipoteche, cartelle ipotecarie ecc.) esistenti.
I cantoni hanno la facoltà di decidere la possibilità di acquisto di appartamenti di vacanza da parte di cittadini stranieri; ciò significa che in alcune aree prestabilite si può acquistare, mentre in altre località è totalmente impossibile se non si dispone di un permesso di residenza (almeno il permesso B).
Si possono ottenere mutui in franchi svizzeri a tasso fisso o variabile di circa il 2 % circa. all’anno da una banca locale, che finanzierà i clienti referenziati e solvibili con una somma massima pari all’80% del prezzo d’acquisto. Le banche svizzere non impongono praticamente mai al cliente l’obbligo di estinguere il mutuo in 10/20 anni, importante è pagare regolarmente gli interessi ipotecari.
Naturalmente, non si potrà acquistare con denaro ricavato da attività illecite e si potrà comprare soltanto edifici di cui sia autorizzata la vendita agli stranieri. La legge proibisce ad un cittadino svizzero di acquistare immobili per conto di uno straniero con denaro da questi messo a disposizione; si tratta di una pratica illegale e l’intera operazione è nulla per la legge svizzera.
Acquistando l’immobile, l’acquirente paga il prezzo convenuto con il venditore, oltre il 2% ca. per i costi accessori (comprendenti il notaio, le spese di registrazione, i bolli e gli altri servizi, relativi alle pratiche per l’acquisto). Detta percentuale del 2 % è una tra le più convenienti d’Europa.
Secondo l’accordo sulla libera circolazione delle persone e la lex Koller, chi elegge domicilio in un comune svizzero può acquistare proprietà immobiliari alle stesse condizioni di un cittadino nazionale. Di norma, se l’acquirente presenta il permesso di dimora e il certificato di domicilio di un comune, l’ufficio del registro fondiario iscrive il trasferimento direttamente nel registro fondiario, senza prima rinviare l’acquirente all’autorità cantonale per il rilascio del permesso. In caso di dubbi circa il domicilio effettivo spetta ai cantoni, responsabili dell’esecuzione della lex Koller, richiedere d’ufficio agli acquirenti stranieri le prove attestanti il loro effettivo domicilio ai sensi del Codice civile ovvero la dimostrazione del fatto che il centro dei loro interessi sia in Svizzera.
Il Consiglio federale non esercita la vigilanza sulle autorità cantonali di rilascio competenti in materia di lex Koller e l’Ufficio federale di polizia ha soltanto la facoltà di impugnare con ricorso le loro decisioni e di esaminarne la legittimità.
A livello cantonale è stabilito in modo differenziato se la competenza per l’imposizione, e anche per l’autorizzazione all’imposizione forfettaria, spetti al cantone o al comune.
Nel cantone dei Grigioni l’imposizione forfettaria spetta al cantone. L’esecuzione corretta del diritto federale è garantita dalla Confederazione nel quadro previsto dalla legge sull’imposta federale diretta. In particolare, l’Amministrazione federale fiscale può eseguire controlli presso le autorità cantonali di tassazione e prendere visione di documenti fiscali dei cantoni.
Negli ultimi due anni prima dell’entrata in vigore dell’accordo sulla libera circolazione delle persone (2000 e 2001), il numero di persone non esercitanti attività lucrativa che hanno stabilito il loro domicilio in Svizzera aveva subito un aumento e questa evoluzione è continuata anche in seguito.
Negli ultimi anni nel cantone dei Grigioni il numero di stranieri soggetti all’imposizione forfettaria è rimasto invariato e l’accordo sulla libera circolazione delle persone non ha inciso in modo rilevante sull’aumento dell’imposizione forfetaria.

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