Categorie approfondimento: Tributario e fiscale
10 Gennaio 2008

Finanziaria 2008 e tassazione delle plusvalenze in sede di cessione delle aree edificabili: la rivalutazione e l’enorme risparmio futuro

Di cosa si tratta

La Finanziaria 2008 (legge 24 dicembre 2007, n. 244) ha riaperto la porta (in malo modo) sul tema del valore dei terreni e degli effetti che si producono in sede di cessione, consentendo un regime agevolato di rivalutazione.
Abbiamo detto “in malo modo” in quanto la disposizione (art. 1, 91 comma della Finanziaria 2008) prevede: “Al comma 2 dell’articolo 2 del decreto-legge 24 dicembre 2002, n. 282, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 2003, n. 27, e successive modificazioni, sono apportate le seguenti modificazioni: a) al primo periodo, le parole: «1° gennaio 2005» sono sostituite dalle seguenti: «1° gennaio 2008»;
b) al secondo periodo, le parole: «30 giugno 2006» sono sostituite dalle seguenti: «30 giugno 2008»;
c) al terzo periodo, le parole: «30 giugno 2006» sono sostituite dalle seguenti: «30 giugno 2008”.
Peccato però che il comma 2 dell’articolo 2 del decreto-legge 24 dicembre 2002, n. 282, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 2003, n. 27 dica invece: “2. Le disposizioni degli articoli 5 e 7 della legge 28 dicembre 2001, n. 448, e successive modificazioni, si applicano anche per la rideterminazione dei valori di acquisto delle partecipazioni non negoziate in mercati regolamentati e dei terreni edificabili e con destinazione agricola posseduti alla data del 1 gennaio 2003. Le imposte sostitutive possono essere rateizzate fino ad un massimo di tre rate annuali di pari importo, a decorrere dalla data del 16 maggio 2003; sull’importo delle rate successive alla prima sono dovuti gli interessi nella misura del 3 per cento annuo, da versarsi contestualmente. La redazione e il giuramento della perizia devono essere effettuati entro la predetta data del 16 maggio 2003”.
La richiamata legge 28 dicembre 2001, n. 448 disponeva all’art. 5 la rideterminazione dei valori di acquisto di partecipazioni non negoziate nei mercati regolamentati, mentre l’art. 7 si occupava della rideterminazione dei valori di acquisto dei terreni edificabili e con destinazione agricola, dando le seguenti disposizioni:
1. Agli effetti della determinazione delle plusvalenze e minusvalenze di cui all’articolo 81, comma 1, lettere a) e b), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni, per i terreni edificabili e con destinazione agricola posseduti alla data del 1º gennaio 2002, può essere assunto, in luogo del costo o valore di acquisto, il valore a tale data determinato sulla base di una perizia giurata di stima, cui si applica l’articolo 64 del codice di procedura civile, redatta da soggetti iscritti agli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari e dei periti industriali edili, a condizione che il predetto valore sia assoggettato ad una imposta sostitutiva delle imposte sui redditi, secondo quanto disposto nei commi da 2 a 6.
2. L’imposta sostitutiva di cui al comma 1 è pari al 4 per cento del valore determinato a norma del comma 1 ed è versata, con le modalità previste dal capo III del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, entro il 30 settembre 2002.
3. L’imposta sostitutiva può essere rateizzata fino ad un massimo di tre rate annuali di pari importo, a partire dalla predetta data del 30 settembre 2002. Sull’importo delle rate successive alla prima sono dovuti gli interessi nella misura del 3 per cento annuo, da versarsi contestualmente a ciascuna rata.
4. La perizia, unitamente ai dati identificativi dell’estensore della perizia e al codice fiscale del titolare del bene periziato, nonché alle ricevute di versamento dell’imposta sostitutiva, è conservata dal contribuente ed esibita o trasmessa a richiesta dell’Amministrazione finanziaria. In ogni caso la redazione ed il giuramento della perizia devono essere effettuati entro il termine del 30 settembre 2002.
5. Il costo per la relazione giurata di stima è portato in aumento del valore di acquisto del terreno edificabile e con destinazione agricola nella misura in cui è stato effettivamente sostenuto ed è rimasto a carico.
6. La rideterminazione del valore di acquisto dei terreni edificabili e con destinazione agricola di cui ai commi da 1 a 5 costituisce valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte sui redditi, dell’imposta di registro e dell’imposta ipotecaria e catastale”.
Che cosa intendesse fare il legislatore è chiaro dal senso delle disposizioni riportate per esteso: riaprire i termini per consentire la rivalutazione di queste aree dando anche delle certezze a situazioni talora risalenti nel tempo e dove gli effetti della tassazione nel caso di vendita diventano quasi perversi per la rilevanza del prelievo fiscale, come si è cercato di illustrare dopo l’entrata in vigore delle norme del 2006 e del 2007 (in proposito si veda in questo sito: “Tassazione delle plusvalenze in sede di cessione delle aree edificabili.”, “Ancora sulla tassazione delle plusvalenze in sede di cessione delle aree edificabili, derivanti da successione.” e “Ancora la tassazione delle plusvalenze in sede di cessione infraquinquennio delle aree edificabili.” ).
E’ l’ultimo comma dell’art. 7 della legge n. 448/2001 che rende importante sul punto la Finanziaria 2008 in quanto sulla differenza tra il maggiore valore attribuito all’area a seguito della rivalutazione e il prezzo di vendita in concreto il contribuente andrà ad applicare l’imposta sulla plusvalenza, che andrà a realizzare, che si conteggerà quindi su una minore differenza, scontando un’imposizione al 4 per cento su tutta quella parte tra il valore storico dell’area e il valore da perizia, stimato in sede di rivalutazione.
La grande convenienza di questa misura va sottolineata e rappresenta un’opportunità da non perdere in quanto può costituire un risparmio che può arrivare anche a quasi un quaranta per cento del prelievo fiscale.

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