Categorie approfondimento: Credito e banche
25 Luglio 2016

Finanziamento alle imprese e immobili in garanzia: il trasferimento condizionato in caso di inadempimento

Con il decreto legge 3 maggio 2016 n. 59, il legislatore ha inserito nel Testo Unico Bancario il nuovo art. 48-bis intitolato “Finanziamento alle imprese garantito da trasferimento di bene immobile sospensivamente condizionato”.
L’articolo prevede la possibilità che il contratto di finanziamento concluso tra un imprenditore e una banca o altro soggetto autorizzato a concedere finanziamenti nei confronti del pubblico possa essere garantito dal trasferimento, in favore del creditore o di una società dallo stesso controllata o al medesimo collegata, della proprietà di un immobile o di un altro diritto immobiliare dell’imprenditore o di un terzo, sospensivamente condizionato all’inadempimento del debitore.
In caso di inadempimento, il creditore ha diritto di avvalersi degli effetti del patto contrattuale di trasferimento del bene immobile, purchè al proprietario sia corrisposta l’eventuale differenza tra il valore di stima del diritto e l’ammontare del debito inadempiuto e delle spese di trasferimento.
Questa modalità di finanziamento non può avere ad oggetto immobili adibiti ad abitazione principale del proprietario, del coniuge o di suoi parenti e affini entro il terzo grado.
Il patto relativo al trasferimento “sospeso” dell’immobile può essere stipulato al momento della conclusione del contratto di finanziamento o, anche per i contratti in corso al momento dell’entrata in vigore del presente decreto, per atto notarile, in sede di successiva modificazione delle condizioni contrattuali. Qualora il finanziamento sia già garantito da ipoteca, il trasferimento sospensivamente condizionato all’inadempimento, una volta trascritto, prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite successivamente all’iscrizione ipotecaria.
È evidente che la novità legislativa sia volta a introdurre uno strumento di garanzia più efficace per le banche che erogano credito, che avrebbero un meccanismo di soddisfacimento diretto sul bene posto a garanzia: diversamente da quanto avviene oggi, ove è necessario passare da una procedura esecutiva immobiliare e al tentativo di vendita all’asta del bene, in futuro la banca diventerebbe direttamente proprietaria del bene.
L’efficacia della garanzia dovrebbe indurre a una diversa e maggiore erogazione di credito all’impresa da parte delle banche: si ribadisce infatti che tale istituto riguarda il solo finanziamento alle imprese e non ai privati consumatori.
La volontà del legislatore di incidere da subito nel sistema del credito alle imprese è confernata dalla possibilità di procedere alla stipula del patto anche con riferimento ai finanziamenti già in essere.
L’inadempimento che determina il trasferimento del bene immobile in capo alla banca finanziatrice si configura quando “il mancato pagamento si protrae per oltre sei mesi dalla scadenza di almeno tre rate, anche non consecutive, nel caso di obbligo di rimborso a rate mensili; o per oltre sei mesi dalla scadenza anche di una sola rata, quando il debitore è tenuto al rimborso rateale secondo termini di scadenza superiori al periodo mensile; ovvero, per oltre sei mesi, quando non è prevista la restituzione mediante pagamenti da effettuarsi in via rateale, dalla scadenza del rimborso previsto nel contratto di finanziamento”.
Al verificarsi dei presupposti sopra indicati, la banca è tenuta a notificare al debitore e, se diverso, al titolare del diritto reale immobiliare, nonché a coloro che hanno diritti derivanti da titolo iscritto o trascritto sull’immobile successivamente alla trascrizione del patto, una dichiarazione di volersi avvalere degli effetti del patto e quindi di volere il trasferimento del bene.
Decorsi sessanta giorni dalla notificazione della dichiarazione, la banca chiede al presidente del tribunale del luogo nel quale si trova l’immobile la nomina di un perito per la stima, con relazione giurata, del diritto reale immobiliare oggetto del patto.
Il perito comunica il valore di stima al debitore, al titolare del diritto reale immobiliare, al creditore nonché a coloro che hanno diritti derivanti da titolo iscritto o trascritto sull’immobile successivamente alla trascrizione del patto.
La condizione sospensiva di inadempimento si considera avverata al momento della comunicazione al creditore del valore di stima ovvero al momento dell’avvenuto versamento all’imprenditore della differenza, qualora il valore di stima sia superiore all’ammontare del debito inadempiuto, comprensivo di tutte le spese ed i costi del trasferimento.
Qualora il debitore contesti la stima, il creditore ha comunque diritto di avvalersi degli effetti del patto di trasferimento e l’eventuale fondatezza della contestazione incide sulla differenza da versare al titolare del diritto reale immobiliare.
Il contratto di finanziamento contiene l’espressa previsione di un conto corrente bancario, intestato al titolare del diritto reale immobiliare, sul quale la banca deve accreditare l’importo pari alla differenza tra il valore di stima e l’ammontare del debito inadempiuto.
Può farsi luogo al trasferimento del bene immobile ai sensi del nuovo art. 48-bis TUB, anche quando il diritto reale immobiliare sia sottoposto ad esecuzione forzata per espropriazione. In tal caso l’accertamento dell’inadempimento del debitore è compiuto dal giudice dell’esecuzione e il valore di stima è determinato dall’esperto nominato dallo stesso giudice.
Quando, dopo la trascrizione del patto relativo al trasferimento condizionato del bene immobile, sopravviene il fallimento del titolare del diritto reale immobiliare, la banca, se è stata ammessa al passivo, può fare istanza al giudice delegato perchè, sentiti il curatore e il comitato dei creditori, provveda come in caso di esecuzione forzata immobiliare, in quanto compatibile.
Se invece il debitore adempie correttamente le proprie obbligazioni relative al finanziamento ricevuto, entro trenta giorni dall’estinzione dell’obbligazione garantita la banca provvede, mediante atto notarile, a dare pubblicità nei registri immobiliari del mancato definitivo avveramento della condizione sospensiva.

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