Categorie approfondimento: Tributario e fiscale
4 Settembre 2014

L’esonero dalla plusvalenza nella cessione di fabbricati: il quinquennio

Di cosa si tratta

Cinque anni è il limite entro il quale la rivendita di un immobile acquistato diventa oggetto di tassazione per la parte differenziale tra il prezzo di acquisto e quello di rivendita.
Le plusvalenze che derivano dalla cessione di beni immobili detenuti da più di cinque anni sono escluse da tassazione IRPEF poiché ricorre una presunzione che l’operazione non sia stata compiuta con un intento speculativo e in questi casi cessa di essere oggetto di considerazione l’utilità che ne sia stata tratta.
Invece vengono considerati redditi diversi, che vanno dichiarati nel modello Unico (quadro RL) o nel 730 (quadro D), le plusvalenze non conseguite nell’ambito di un’attività d’impresa o di lavoro autonomo derivanti dalla cessione di immobili acquisiti o costruiti da non più di cinque anni. Quando si vende un immobile che sia un terreno non edificabile oppure fabbricati si può chiedere l’applicazione di un’imposta sostitutiva con aliquota 20%; se non si opta per questa tassazione la differenza è oggetto di tassazione IRPEF ordinaria in base all’aliquota marginale del contribuente.
La plusvalenza è determinata dalla differenza tra corrispettivo percepito e costo di acquisto o di costruzione maggiorato degli oneri accessori, quali ad esempio le spese notarili o le imposte. Il quinquennio decorre dalla data di acquisto del bene immobile indicata nell’atto notarile oppure, per fabbricati oggetto di costruzione, dalla data di ultimazione dei lavori che deve essere comprovata dal tecnico competente, ma a condizione di dimostrare l’utilizzo del bene anche esibendo copia delle utenze o di contratti di locazione.
L’applicazione del regime si riferisce solo alle operazioni di compravendita immobiliare potenzialmente a carattere speculativo. Sono escluse da tassazione le cessioni di immobili pervenuti per successione, indipendentemente dal periodo di possesso da parte del cedente, e le cessioni di immobili adibiti ad abitazione principale, da parte del proprietario o suoi familiari cioè coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo, per la maggior parte del periodo intercorso tra acquisto e successiva rivendita e per abitazione principale si intende il luogo in cui la persona ha la dimora abituale, anche senza trasferirvi la residenza. L’immobile deve essere idoneo all’uso abitativo e quindi classificato in categoria catastale A (escluso A/10).

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