Categorie approfondimento: Tributario e fiscale
15 Giugno 2012

Comuni: un aiuto alla finanza locale

Di cosa si tratta

Questo articolo nasce dall’interesse che il tema in esso trattato ha suscitato ad alcune Amministrazioni comunali con le quali stiamo collaborando per ragioni professionali.
In una situazione economica quale quella che stiamo vivendo riteniamo importante condividere e divulgare informazioni, in questo caso disposizioni normative, che possono produrre effetti economici positivi ed utili per gli enti locali e che nonostante questo fatto abbiano avuto scarsa evidenza.
Ci riferiamo alla normativa relativa all’affrancazione dei vincoli riguardanti il prezzo massimo di rivendita, previsti da convenzioni urbanistiche e al canone massimo di locazione, che si vanno ad aggiungere alla possibilità già esistente di consolidare il diritto di superficie con la proprietà del suolo.
Tra gli elementi positivi che scaturiscono dall’operazione vi è quello di fare emergere e dichiarare il prezzo realmente corrisposto per la cessione successiva dell’immobile che da un lato dà trasparenza e tracciabilità al denaro e dall’altro è portatore di maggiori ricavi tributari successivi in sede di tassazione dell’atto, fornendo anche conoscenza del valore effettivo dei fabbricati nella logica di aggiornamento dell’accatastamento dei valori.
L’art. 5, comma 3-bis, del D.L. 13 maggio 2011, n. 70, in vigore dal 14 maggio 2011, inserito dalla legge di conversione 12 luglio 2011, n. 106, in vigore dal 13 luglio 2011, ha inserito nell’art. 31 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, al dichiarato fine di “agevolare il trasferimento dei diritti immobiliari”, i commi 49-bis e 49-ter:
E’ così stabilito che i vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni di cui all’articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865 (che disponeva che le aree comprese nei piani approvati a norma della legge 18 aprile 1962, n. 167, sono espropriate dai comuni o dai loro consorzi, aggiungendo che su queste aree il comune o il consorzio concede il diritto di superficie per la costruzione di case di tipo economico e popolare), e successive modificazioni, per la cessione del diritto di proprietà, stipulate precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992, n. 179, ovvero per la cessione del diritto di superficie, possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, con convenzione in forma pubblica stipulata a richiesta del singolo proprietario e soggetta a trascrizione per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato, anche per le unità in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo risultante dall’applicazione del comma 48 dell’articolo 49-bis. La percentuale era stabilita, anche con l’applicazione di eventuali riduzioni in relazione alla durata residua del vincolo, con decreto di natura non regolamentare del Ministro dell’economia e delle finanze, previa intesa in sede di Conferenza unificata.
Analoga previsione e quindi applicazione è estesa alle convenzioni previste dall’articolo 18 del testo unico di cui al D.Pr. 6 giugno 2001, n. 380 cioè in applicazione della Convenzione tipo che l’approva con la previsione che la regione stabilisca criteri e parametri per la determinazione del costo delle aree, in misura tale che la sua incidenza non superi il 20 per cento del costo di costruzione come definito dalla norma (art. 16).
La disposizione sembrava essere bloccata dall’attesa del consueto Decreto Ministeriale, che non arriva mai e comunque non nei tempi attesi, quando il tema è stato rimosso grazie alla Legge 24 febbraio 2012, n. 14, il cui testo all’art. 29, co. 16-undecies ha eliminato la necessità del decreto, dando ai Comuni la piena facoltà di stabilire la percentuale di riduzione del corrispettivo previsto per l’eliminazione del vincolo del prezzo massimo di vendita, con questo consentendo ai Comuni di applicare i criteri che lo stesso Comune ritiene congrui a seconda delle varie realtà locali.
Già in precedenza all’affrancazione dai vincoli relativi alle alienazioni di alloggi realizzati nell’ambito dell’edilizia residenziale pubblica aveva pensato la Legge 448/98 all’art. 31. La legge disponeva che i comuni possono cedere in proprietà le aree comprese nei piani approvati a norma della legge 18 aprile 1962, n. 167 per l’acquisizione delle aree per l’edilizia economica e popolare, ovvero delimitate ai sensi dell’articolo 51 della legge 22 ottobre 1971, n. 865 per i Comuni che non dispongano dei piani previsti dalla legge 18 aprile 1962, n. 167; in questo caso i programmi costruttivi sono localizzati su aree indicate con deliberazione del consiglio comunale nell’ambito delle zone residenziali dei piani regolatori e dei programmi di fabbricazione, sempre che questi risultino approvati o adottati e trasmessi per le approvazioni di legge. Le domande di acquisto pervenute dai proprietari di alloggi ubicati nelle aree non escluse, prima della approvazione della delibera comunale, è previsto che conservano efficacia.
Ora altra possibilità è data dal comma n. 46, che prevede che le convenzioni stipulate ai sensi dell’articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, e precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992, n. 179, per la cessione del diritto di proprietà, possono essere sostituite con la Convenzione tipo regionale di cui all’articolo 8, commi primo, quarto e quinto, della legge 28 gennaio 1977, n. 10, che già prevedeva che i prezzi di cessione ed i canoni di locazione determinati nelle convenzioni ai sensi del primo comma sono suscettibili di periodiche variazioni con frequenza non inferiore al biennio, in relazione agli indici ufficiali ISTAT dei costi di costruzione intervenuti dopo la stipula delle convenzioni medesime, alle seguenti condizioni:
a) per una durata pari a quella massima prevista dalle citate disposizioni della legge n. 10/1977 diminuita del tempo trascorso fra la data di stipulazione della convenzione, che ha accompagnato la concessione del diritto di superficie o la cessione in proprietà delle aree, e quella di stipulazione della nuova convenzione;
b) in cambio di un corrispettivo, per ogni alloggio edificato, calcolato ai sensi del comma 48, che vedremo di seguito.
In ordine all’iniziativa dell’affrancazione, che può essere sollecitata dai privati acquirenti di alloggi, il comma n. 47 dispone che la regola sia la determinazione del Comune che voglia procedere alla trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà sulle aree, che può quindi avvenire a seguito di proposta da parte del Comune e di accettazione da parte dei singoli proprietari degli alloggi, e loro pertinenze, per la quota millesimale corrispondente, a fronte del pagamento di un corrispettivo determinato ai sensi del comma 48.
In relazione al corrispettivo delle aree cedute in proprietà, il comma n. 48 consente che sia determinato dal Comune, su parere del proprio ufficio tecnico, in misura pari al 60 per cento di quello determinato ai sensi dell’articolo 5-bis, comma 1, del D.L. 11 luglio 1992, n. 333, convertito, con modificazioni, dalla legge 8 agosto 1992, n. 359, escludendo la riduzione prevista dall’ultimo periodo dello stesso comma, al netto degli oneri di concessione del diritto di superficie, rivalutati sulla base della variazione, accertata dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi tra il mese in cui sono stati versati i suddetti oneri e quello di stipula dell’atto di cessione delle aree (“Art. 5-bis., in pratica sulla base della determinazione del valore che si stabilisce in sede di esproprio, anche con la quantificazione che deriva dall’adesione dell’espropriato).
Comunque il costo dell’area così determinato non può essere maggiore di quello stabilito dal Comune per le aree cedute direttamente in diritto di proprietà al momento della trasformazione del diritto.
In sede di affrancazione non esiste la possibilità di retrocessione di somme che siano state già versate dai proprietari perché vadano in deduzione dal corrispettivo.
Con l’applicazione dei commi 45-49 dell’art. 31 della legge 448/98 erano già possibili i trasferimenti in proprietà delle aree attualmente in diritto di superficie e l’eliminazione dei vincoli convenzionali anche per gli alloggi realizzati in diritto di proprietà.
Per dare seguito a quanto previsto i Comuni dovevano deliberare le modalità di applicazione della normativa, l’ammontare globale dei corrispettivi dovuti, calcolati ai sensi della legge citata, e lo schema della nuova convenzione da stipularsi in sostituzione delle precedenti stipulate ai sensi dell’art. 35 della L. 865/71.
In termini pratici i Comuni dovevano procedere ad aprire un bando per l’affrancazione dai vincoli relativi alle alienazioni di alloggi realizzati in ambito PEEP e ad inviare agli Amministratori degli stabili realizzati in area 167 la proposta di affrancazione con l’indicazione del corrispettivo aggiornato da versarsi secondo i millesimi condominiali, l’elenco della documentazione da presentare, nonché le relative modalità procedurali da seguire e ciascuno potrà decidere singolarmente se accettarla.
In analoghi termini con la recente riforma si estende l’ambito di applicazione.

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