10 Marzo 2021

Compromesso e consegna della casa: decadenza per vizi

Ricorre con frequenza nella pratica che il costruttore di immobili operi la consegna nel corso della costruzione (quando ad esempio manchi la realizzazione delle parti comuni, il giardino, la portineria) e vi sia un arco temporale non breve per effettuare l’atto di vendita definitivo. In queste situazioni non è infrequente che l’acquirente rappresenti i vizi che emergono subito e che vengono rappresentati come elemento impeditivo del rogito fino a quando non vengano rimossi.
Si pone il tema di cosa fare per quanto attiene queste giustificazioni, che talora sono pretestuose, e durante questo tempo si pone il problema se l’acquirente incorra in qualche decadenza per fare valere i vizi stessi.
In un caso concreto è stata contestata l’intervenuta decadenza del diritto alla garanzia per i vizi dell’immobile, non denunciati nei termini di legge, in quanto l’art. 1495 cod. civ. presuppone l’intervenuto trasferimento del diritto di proprietà (Cass. Sez. 2°, 27 maggio 2020, n. 9953).
In forza di un indirizzo giurisprudenziale, che la Corte ritiene consolidato, la consegna dell’immobile effettuata prima della stipula del definitivo, non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, né comunque di quello di prescrizione, presupponendo l’onere della tempestiva denunzia l’avvenuto trasferimento del diritto di proprietà, in modo che il promissario acquirente, anticipatamente immesso nella disponibilità materiale del bene, risultato successivamente affetto da vizi, può chiedere l’adempimento in forma specifica del preliminare ai sensi dell’art. 2932 cod. civ. e contemporaneamente agire con l’azione di quanti minoris per la diminuzione del prezzo, senza che gli si possa opporre la decadenza o la prescrizione.
Un corollario dell’affermazione è che l’offerta del pagamento, prescritta dall’art. 2932, 2° co, cod. civ. non è richiesta quando il promittente domandi l’esecuzione e, nello stesso tempo, proponga la quantis minoris a causa dei difetti materiali al bene.
Prevale quindi l’argomentazione legata alla funzione del preliminare di vendita, la quale giustifica l’anticipazione della tutela legale del compratore già alla fase preparatoria, delimitata dal negozio strumentale al conseguimento del risultato traslativo.
Il fondamento di quanto illustrato è posto dall’art. 1453 cod. civ., che prevede in generale la risoluzione del contratto per inadempimento e non la disciplina specifica della vendita, che postula un contratto già concluso (art. 1490 cod. civ.).

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