Categorie approfondimento: Commerciale e industriale
17 Luglio 2007

Compravendita immobiliare: la documentazione da allegare al contratto

Di cosa si tratta

In materia di compravendita immobiliare, un aspetto che merita attenzione ed è talvolta non considerato è quello relativo alla documentazione da allegare e/o agli elementi da indicare con riferimento all’immobile oggetto del contratto, preliminare o definitivo, di compravendita.
In questo approfondimento si tratteranno, in particolare, alcuni aspetti specifici relativi ai titoli edilizi abitativi, all’agibilità, alla sicurezza degli impianti ed alla certificazione energetica degli edifici, in quanto aspetti comuni agli immobili a destinazione abitativa e, come tali, di interesse diffuso nella pratica.
A seconda degli elementi considerati, infatti, può sussistere l’obbligo di menzione espressa o di allegazione di documentazione in sede di contratto definitivo di compravendita. Inoltre, in sede di stipula dell’eventuale preliminare di acquisto, si pone il tema dell’opportunità di allegare o indicare comunque tali elementi, sebbene non ve ne sia l’obbligo, al fine di ottenere adeguata tutela nell’ipotesi di inadempimento del preliminare e conseguente richiesta di esecuzione in forma specifica del contratto, ai sensi dell’art. 2932 cod. civ..

1) I titoli edilizi abitativi.
In primo luogo giova ricordare, anche se superfluo, la necessità di indicare nel contratto gli estremi di identificazione catastale e delle relative variazioni (frazionamenti, accorpamenti, denunce, ecc.), per garantire la corretta individuazione dell’oggetto e il collegamento, in caso di variazioni, tra i dati contenuti nel titolo di provenienza e quelli citati nel contratto da stipulare.
Venendo ai titoli edilizi abitativi, deve essere fatta menzione nel contratto degli estremi dei titoli che hanno autorizzato la costruzione del fabbricato o la eventuale ristrutturazione maggiore:
– licenza edilizia, per costruzioni eseguite prima del 30 gennaio 1977;
– concessione edilizia, per costruzioni eseguite dopo il 30 gennaio 1977 e prima del 30 giugno 2003;
– permesso di costruire, per costruzioni eseguite dal 30 giugno 2003 in poi;
– denuncia di inizio attività per interventi ex art. 22, comma III, D.P.R. 380/2001 (Testo Unico in materia edilizia) eseguiti dal 30 giugno 2003 e per i quali in alternativa al permesso di costruire si sia per l’appunto fatto ricorso alla D.I.A. nonché per interventi di cui all’art. 1, comma VI, legge 443/2001, già soggetti in base alla precedente normativa a concessione edilizia e per i quali tale disposizione consentiva, a scelta dell’interessato, di fare ricorso alla D.I.A.;
– titolo abilitativo in sanatoria, in caso di costruzione realizzata in assenza di provvedimento autorizzativo, ovvero in totale difformità dallo stesso e per la quale sia stata richiesta la sanatoria “straordinaria” o la sanatoria “a regime”.
Per gli interventi anteriori al 1° settembre 1967 deve essere riportata o allegata apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, nella quale venga attestato per l’avvenuto inizio dei lavori di costruzione in data anteriore al 1° settembre 1967.
Non è necessario indicare gli estremi dei titoli edilizi abitativi nel contratto preliminare di compravendita, ai fini della validità del preliminare stesso; tuttavia l’indicazione risulta, in ogni caso, opportuna se non indispensabile, in quanto l’orientamento della Corte di Cassazione è di escludere la possibilità di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 cod. civ. del preliminare, nel caso in cui tali estremi non siano indicati, posto che l’art. 40 della legge 47/1985 e l’art. 46 del T.U. richiedono tali indicazioni a pena di nullità per la stipulazione di atti aventi per oggetto diritti reali.
In alcuni casi, l’indicazione è peraltro imposta dalla legge: i contratti preliminari aventi per oggetto “immobili da costruire soggetti alla disciplina del d. lgs. 122/2005″ devono infatti contenere gli estremi del permesso di costruire, se rilasciato, o della denuncia di inizio attività nel caso di cui dell’art. 22, comma III, D.P.R. 380/2001 (Testo Unico in materia edilizia); se il fabbricato è ancora da iniziare e non sia stato ancora rilasciato il permesso di costruire, vanno indicati gli estremi della richiesta di rilascio del permesso stesso.

2) L’agibilità.
Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente (art. 24 D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, Testo Unico in materia edilizia). Tale certificato viene rilasciato con riferimento ai seguenti interventi (indipendentemente dal fatto che per gli stessi sia richiesto il permesso di costruire o la D.I.A.):

  1. nuove costruzioni;
  2. ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
  3. interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati.

Si rammenta che l’agibilità può formarsi anche per silenzio-assenso, decorsi trenta o sessanta giorni dall’istanza, rispettivamente nel caso in cui sia stato rilasciato ed acquisito alla pratica edilizia oppure non sia stato rilasciato il parere dell’A.S.L. in merito alla conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie. In ogni caso, il rilascio del certificato di agibilità non impedisce l’esercizio del potere di dichiarazione di inagibilità di un edificio o di parte di esso ai sensi dell’articolo 222 del regio decreto 27 luglio 1934, n. 1265.
Il certificato di agibilità non vale ad attestare la conformità dell’edificio al progetto approvato, bensì la mera idoneità dell’edificio, sotto il profilo igienico sanitario, della sicurezza e del risparmio energico, ad essere utilizzato ai fini abitativi o commerciali previsti.
Ai fini della commerciabilità degli edifici e della validità degli atti di trasferimento non è necessaria la menzione dell’agibilità, a prescindere dal fatto che il certificato sia stato o meno rilasciato. Nella giurisprudenza, la vendita di un immobile abitativo privo dell’agibilità non è ritenuta nulla per illiceità dell’oggetto; l’assenza di agibilità può comunque costituire motivo di risoluzione del contratto qualora il venditore abbia dichiarato che l’immobile ne era provvisto o abbia assunto l’obbligo di ottenere il relativo rilascio.
Qualora invece debba essere venduto un immobile dichiaratamente privo del certificato di agibilità, sarà necessario regolare i rapporti tra le parti e i relativi oneri, già in occasione della stipula del preliminare.
A differenza di quanto previsto per i titoli edilizi abitativi, anche ai fini dell’eventuale domanda di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare, non è invece richiesta la menzione dell’agibilità, se ed in quanto già rilasciata o formatasi per silenzio-assenso.

3) La sicurezza degli impianti.
La legge 46/1990 prevede che determinati impianti (tra i quali gli impianti radiotelevisivi, gli impianti elettrici, gli impianti idrosanitari e termici, gli impianti per l’utilizzazione del gas) debbano essere sottoposti ad idonee procedure di costruzione ed installazione, nonché l’utilizzazione di materiali dotati di meccanismi di sicurezza. La legge prevede peraltro che anche tutti gli impianti realizzati prima della sua entrata in vigore (13 marzo 1990) debbano essere adeguati alle nuove procedure.
All’installazione o all’adeguamento degli impianti possono procedere solo le ditte “accreditate”, le quali, al termine dei lavori, rilasciano apposita dichiarazione di conformità alle norme di sicurezza UNI/CEI ed alla legislazione tecnica vigente. Per i fabbricati di nuova costruzione, i certificati di conformità sono condizione necessaria per ottenere il rilascio del certificato di agibilità.
I certificati di conformità sono conservati dai proprietari e devono essere consegnati ai propri aventi causa in caso di trasferimento dell’immobile o, in copia, a chi utilizza i locali. Per la violazione degli obblighi previsti dalla legge 46/1990 sono previste solo sanzioni di tipo amministrativo; l’entrata in vigore della nuova disciplina in materia di sicurezza degli impianti è stata più volte prorogata, da ultimo al 31 dicembre 2007 ex art. 3 D.L. 300/2006, come convertito dalla legge 17/2007.
Non è invece necessaria l’allegazione al contratto di compravendita, ai fini della commerciabilità degli immobili e per la validità degli atti di trasferimento. Anche in questo caso, tuttavia, qualora l’immobile risulti privo della certificazione o non siano mai stati eseguiti gli interventi di adeguamento, sarà necessario regolare contrattualmente i rapporti tra le parti, già in sede di contratto preliminare.

4) La certificazione energetica degli edifici.
Da ultimo, occorre considerare il recente tema della certificazione energetica degli edifici, prevista dal d. lgs. 192/2005, successivamente modificato dal d. lgs. 311/2006.
L’art. 6, comma III, d. lgs. 192/2005 prevede che, nel caso di trasferimento a titolo oneroso di interi immobili o di singole unità immobiliari già dotati di attestato di certificazione energetica, detto attestato debba essere allegato all’atto di trasferimento a titolo oneroso, in originale o copia autenticata. Nell’ipotesi di violazione di tale articolo è prevista la nullità del contratto, che potrà essere fatta valere però solo dall’acquirente (art. 15, comma VIII, d. lgs. 192/2005).
L’attestato di certificazione energetica contiene i dati relativi all’efficienza energetica propri dell’edificio, i valori vigenti a norma di legge e valori di riferimento, che consentono all’utente di valutare e confrontare la prestazione energetica dell’edificio. L’attestato è corredato da suggerimenti in merito agli interventi più significativi ed economicamente convenienti per il miglioramento della predetta prestazione.
Fino a quando non saranno emanate le Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici, l’attestato di certificazione energetica è sostituito a tutti gli effetti (e quindi anche agli effetti dell’allegazione agli atti traslativi) dall’attestato di qualificazione energetica, predisposta e asseverata dal direttore lavori al termine dei lavori di costruzione, o da una equivalente procedura di certificazione energetica stabilita dal Comune con proprio regolamento.
In relazione all’obbligo di allegazione, è previsto un articolato regime transitorio. In particolare:

– dal 2 febbraio 2007 (data di entrata in vigore del d. lgs. 311/2006) l’obbligo riguarda gli edifici costruiti in forza di permesso di costruire o di denuncia di inizio attività rispettivamente richiesto o presentata dopo l’8 ottobre 2005 (data di entrata in vigore del d. lgs. 192/2005), nonché gli edifici che siano stati oggetto di intervento di ristrutturazione integrale degli elementi edilizi costituenti l’involucro di edifici esistenti di superficie utile superiore a 1000 mq e demolizione e ricostruzione di edifici esistenti di superficie utile superiore a 1000 mq, in forza di permesso di costruire o di denuncia di inizio attività rispettivamente richiesto o presentata dopo l’8 ottobre 2005.
Deve, inoltre, trattarsi di edifici per i quali i lavori di costruzione, al momento dell’atto traslativo, siano stati ultimati con possibilità pertanto di ottenere l’attestato di certificazione energetica o, in via transitoria l’attestato di qualificazione energetica.
L’obbligo di allegazione riguarda anche quegli edifici e quelle unità immobiliari sui quali siano stati eseguiti interventi finalizzati al miglioramento delle prestazioni energetiche per i quali si intenda accedere agli incentivi ed alle agevolazioni di qualsiasi natura, sia come sgravi fiscali o contributi a carico di fondi pubblici o della generalità degli utenti, in relazione ai quali sia già stato rilasciato l’attestato di certificazione energetica o, in via transitoria l’attestato di qualificazione energetica.

– dal 1° luglio 2007 l’obbligo di allegazione riguarda anche gli edifici di superficie utile superiore a 1000 mq, nel caso di trasferimento a titolo oneroso dell’intero immobile. In questo caso si dovrà avere riguardo a tutti gli edifici, a prescindere dall’epoca di costruzione e dalla data in cui è stata fatta la richiesta del titolo edilizio, purché di tratti pur sempre di edifici per i quali i lavori di costruzione siano stati ultimati con possibilità pertanto di ottenere l’attestato di certificazione energetica o, in via transitoria l’attestato di qualificazione energetica.

– dal 1° luglio 2008 l’obbligo di allegazione riguarderà anche gli edifici di superficie utile sino a 1000 mq, sempreché l’atto traslativo oneroso abbia per oggetto l’intero immobile e non singole unità immobiliari. In questo caso si dovrà avere riguardo a tutti gli edifici, a prescindere dall’epoca di costruzione e dalla data in cui è stata fatta la richiesta del titolo edilizio, purché di tratti pur sempre di edifici per i quali i lavori di costruzione siano stati ultimati con possibilità pertanto di ottenere l’attestato di certificazione energetica o, in via transitoria l’attestato di qualificazione energetica.

– dal 1 luglio 2009, infine, l’allegazione sarà necessaria anche per le singole unità immobiliari, a prescindere dall’epoca di costruzione e dalla data in cui è stata fatta la richiesta del titolo edilizio, purché si tratti sempre di edifici ultimati, con possibilità pertanto di ottenere l’attestato di certificazione energetica o, in via transitoria, l’attestato di qualificazione energetica.
Sono invece ritenuti ammissibili gli atti traslativi a titolo oneroso, senza allegazione dell’attestato di certificazione energetica o, in via transitoria, dell’attestato di qualificazione energetica, se l’immobile oggetto di compravendita è in corso di costruzione, purché al momento della cessione non risultino già ultimate le parti edilizie essenziali, compresi gli impianti e tutte le finiture che in qualsiasi modo possano incidere sul consumo e sulle prestazioni energetiche.
In relazione all’eventuale stipulazione di un contratto preliminare di compravendita, si proporranno gli stessi profili considerati in materia di titoli edilizi abitativi: l’allegazione dell’attestato di certificazione energetica o, in via transitoria, dell’attestato di qualificazione energetica è prevista solo per gli atti aventi effetti traslativi e non anche i preliminari, che hanno invece effetti obbligatori e risultano perfettamente validi anche in assenza di allegazione.
Tuttavia, qualora l’attestato di certificazione energetica o, in via transitoria, l’attestato di qualificazione energetica sia già stato rilasciato, si renderà opportuna l’allegazione anche in sede di preliminare, ai fini dell’esecuzione in forma specifica del contratto, in quanto la giurisprudenza potrebbe assumere un orientamento analogo a quello relativo alle menzioni urbanistiche.
Qualora invece l’attestato non sia ancora stato rilasciato, si renderà opportuno prevedere l’obbligo espresso del promittente venditore di dotare l’immobile dell’attestato, prima della stipula della compravendita definitiva, che in difetto sarebbe viziata da nullità. Ciò, ovviamente, in relazione al regime di applicazione graduale della normativa, per cui l’obbligo di allegazione dell’attestato energetico è previsto per tutti gli edifici, interi fabbricati o singole unità immobiliari, a partire dal 1° luglio 2009.

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