Categorie approfondimento: Tributario e fiscale
13 Ottobre 2008

Compravendita immobili: stop alla certificazione energetica e impianti

Di cosa si tratta

In due precedenti articoli pubblicati nel sito (Compravendita immobiliare: la documentazione da allegare al contratto e Immobili: la certificazione di conformità degli impianti) avevamo dato indicazione di quali fossero gli adempimenti richiesti dalla normativa in materia di allegazione di documenti all’atto della compravendita e quail fossero le conseguenze connesse alla mancata allegazione.
In particolare si erano trattati i temi relativi alla certificazione energetica e alla certificazione degli impianti, aspetti che interessavano direttamente quanti erano coinvolti in operazioni immobiliari, sia in qualità di venditori che di compratori, dando conto degli interrogativi che emergevano nella pratica, con riferimento in particolare alla certificazione degli impianti.
L’articolo in questione, risalente al marzo 2008, muoveva da quanto previsto nel D.M. 37 del gennaio 2008, sul quale era intervenuto a chiarimenti lo stesso Ministero e il Consiglio del Notariato con una circolare applicativa.
In un contesto dunque di parziale incertezza sulle norme appena varate, è intervenuta una radicale modifica, apportata con il D.L. 112/2008, convertito dalla legge 133 del 6 agosto 2008.
La legge in questione ha abrogato le norme relative agli obblighi di allegazione delle certificazioni all’atto della stipulazione di compravendite immobiliari.
In primo luogo, l’art. 35, comma II, della legge ha abrogato l’art. 13 del regolamento di cui al D.M. 37/2008 in materia di certificazione degli impianti, il quale prevedeva che “I soggetti destinatari delle prescrizioni previste dal presente decreto conservano la documentazione amministrativa e tecnica, nonché il libretto di uso e manutenzione e, in caso di trasferimento dell’immobile, a qualsiasi titolo, la consegnano all’avente causa. L’atto di trasferimento riporta la garanzia del venditore in ordine alla conformità degli impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza e contiene in allegato, salvo espressi patti contrari, la dichiarazione di conformità ovvero la dichiarazione di rispondenza di cui all’articolo 7, comma 6. Copia della stessa documentazione è consegnata anche al soggetto che utilizza, a qualsiasi titolo, l’immobile.”
La conseguenza dell’abrogazione è che viene meno sia l’obbligo di allegare all’atto e di consegnare copia della documentazione all’acquirente, sia l’obbligo di inserire in atto la clausola di garanzia sulla conformità degli impianti alla normativa. Tale clausola di garanzia era già ritenuta derogabile dalle parti, che potevano decidere di limitare o escludere la garanzia del venditore. Restano fermi invece tutti gli altri obblighi previsti dal D.M. 37/2008 in materia di certificazione degli impianti, fino all’emanazione di un nuovo decreto, per il quale la legge 133/2008 ha già delegato il Ministero dello Sviluppo Economico, entro il 31 dicembre 2008.
In secondo luogo, l’articolo 35, comma II bis, della legge 133/2008 ha abrogato i commi 3 e 4 dell’articolo 6 e i commi 8 e 9 dell’articolo 15 del d.lgs. 192/2005, il quale ha recepito in Italia la direttiva comunitaria in materia di rendimento energetico dell’edilizia e di certificazione energetica.
In conseguenza di tale abrogazione è venuto meno l’obbligo di allegare l’attestato di certificazione energetica all’atto di compravendita (art. 6, comma 3) o di consegnarne copia al conduttore in caso di locazione dell’immobile (art. 6, comma 4). Risulta quindi abrogata anche la sanzione di nullità dei contratti di compravendita e locazione prevista nel caso di mancata allegazione della certificazione (art. 15, commi 8 e 9).
Anche in questo caso, rimangono inalterati gli altri obblighi previsti dalla normativa in materia di certificazione energetica degli edifici, che sono tuttora in vigore.
L’intervento del legislatore, come spesso succede, ha aperto nuovi fronti di discussione. L’eliminazione dell’obbligo di allegazione del certificato all’atto di compravendita lascia irrisolta la domanda su come la normativa italiana possa ritenersi adeguata alla direttiva europea. Secondo la direttiva, infatti, gli Stati devono adottare norme che prevedano la “messa a disposizione” del certificato da parte del proprietario al futuro acquirente. La nostra normativa precedente si sospingeva oltre, prevedendo l’obbligo di allegare il certificato al contratto; venuto meno tale obbligo, la normativa attuale non garantisce più la “messa a disposizione” del certificato, che sarebbe rimessa alla “buona volontà” del venditore. Il legislatore dovrà quindi intervenire per regolare questo aspetto.
Ma un secondo elemento di discussione, sollevato ancora una volta dal Consiglio del Notariato, appare di maggior interesse pratico, anche se di più difficile soluzione. Nel vigore della precedente disciplina, infatti, diverse Regioni italiane sono intervenute in materia di certificazione energetica degli edifici, dettando una propria normativa di adeguamento. Si tratta dunque di capire come l’abrogazione dell’obbligo a livello di normativa nazionale incida sulla normativa regionale eventualmente emanata.
Senza entrare nel dettaglio della questione giuridica, si evidenzia come la conclusione del Consiglio del Notariato contenga un invito alla massima prudenza, per cui, in attesa di sviluppi e maggiori approfondimenti, “in quelle regioni che hanno emanato norme in materia si dovrà continuare ad applicare la disciplina che prevde l’obbligo di allegazione della certificazione energetica”.

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