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23 Marzo 2020

Cessioni plurime dell’azienda e le sorti della morosità sui canoni

Il contratto di locazione di un immobile affittato a una azienda è notoriamente cedibile in forza dell’art. 36 della legge n. 392 del 1978, che prevede l’obbligo di comunicare l’avvenuta cessione al locatore che non si può opporre se non per giustificati motivi.
Quando le cessioni sono più di una abbiamo più cedenti che dovrebbero essere chiamati in via solidale con l’ultimo conduttore a rispondere degli impegni contrattuali ed in particolare il pagamento dei canoni.
Sul tema è intervenuta una sentenza della Corte di Cassazione 2 novembre 2019, n. 28809, che conferma tale principio, ma che smentisce l’assunto con riferimento all’affermazione della sentenza di primo grado secondo cui «la rinnovazione tacita del contratto si concreta nella conclusione di un nuovo contratto distinto dal precedente».
Corte territoriale non ha correttamente applicato l’art. 36 citato e si è posta in contrasto con il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità ai sensi del quale, in caso di cessione (o locazione) di azienda, con contestuale cessione del contratto di locazione dell’immobile nel quale l’azienda è esercitata, la disciplina recata dalla predetta norma (deviando in parte da quella generale di cui all’art. 1408 cod. civ.) comporta che, se il locatore non può opporsi alla sublocazione o alla cessione del contratto di locazione, unitamente alla cessione o locazione dell’azienda, tuttavia lo stesso può contare sul protrarsi della responsabilità del cedente per il pagamento del canone, nel caso di inadempimento del cessionario, salvo che abbia dichiato espressamente di liberarlo (Cass. 30 settembre 2015, n. 19531).
In caso di plurime cessioni a catena, caratterizzate ciascuna dalla dichiarazione di non liberazione dei distinti cedenti, si viene a configurare, tra tutti i cedenti ‘intermedi’ del contratto stesso (compreso il primo), un vincolo di corresponsabilità, rispetto al quale, in assenza di limitazioni ex lege, deve ritenersi normalmente applicabile la regola generale della presunzione di solidarietà (prevista dall’art. 1294 cod. civ.), in virtù della quale tutti i cedenti (a loro volta cessionari) non liberati dal locatore risponderanno (a prescindere dal numero delle cessioni), in solido tra loro, dell’obbligazione inadempiuta dall’attuale conduttore, con la precisazione che, pertanto, la mera dilatazione temporale del vincolo obbligatorio per l’intervenuta rinnovazione tacita del contratto (come avviene, di solito, nelle plurime cessioni a catena) non è circostanza tale da sterilizzare l’operatività dell’art. 36 della legge n. 392 del 1978 (Cass. 30 settembre 2015, n. 19531), rimarcandosi che l’avvenuta rinnovazione tacita del contratto di locazione, in quanto tale, non comporta la nascita di un nuovo contratto ma solo la prosecuzione del precedente (Cass. ord., 12 novembre 2015, n. 23111) e tale ultima questione attiene al diritto e non ad un accertamento in fatto.
Si evidenzia, peraltro, che le argomentazioni, in base alle quali la Corte di merito ha ritenuto di voler superare il consolidato orientamento giurisprudenziale non sono condivisibili, atteso che, se è pur vero che la ratio nella norma di cui all’art. 36 più volte citato è quella di agevolare il trasferimento di aziende esercenti la loro attività in immobili condotti in locazione dall’imprenditore e di tutelare l’avviamento commerciale (con riferimento a tale ratio v. Cass. 19 gennaio 2010, n. 685), va, tuttavia, ribadito che l’irrilevanza del consenso del locatore alla cessione che caratterizza l’istituto della cessione della locazione contestuale alla cessione dell’azienda, rendendo affatto peculiare l’intera fattispecie speciale di detta cessione, impone di aderire, per il caso di configurazione di plurime cessioni, ad un’opzione ermeneutica che risulti compatibile con una tutela “rafforzata” del soggetto ceduto al quale, in evidente spregio dei principi di successione nel debito, si nega la facoltà di esprimere la propria volontà ed il proprio assenso.
A tal proposito, perciò, deve ritenersi come legittima la configurabilità di una fattispecie di responsabilità cumulativa tra cessionari intermedi, poiché la patente violazione del generale principio della incedibilità delle posizioni passive del rapporto obbligatorio senza il consenso del contraente ceduto si giustifica solo alla luce di un adeguato “contrappeso” idoneo a riequilibrare l’intera vicenda contrattuale, per l’appunto realizzantesi attraverso il meccanismo della “cumulatività indeterminata” della responsabilità tra coobbligati (Cass. 20 aprile 2007, n. 9486).
Ma la responsabilità solidale del cedente sine die, stante la durata massima del contratto, che rimane ancorata alla generale disposizione di cui all’art. 1573 cod. civ., non è assolutamente configurabile, difettandone i presupposti, una fideiussione “a vita” peraltro priva del consenso del fideiussore, come pure adombrato dalla Corte di appello.
Resta la questione relativa «all’applicabilità o meno della garanzia di cui all’art. 36 L. 392/1978 anche nelle ipotesi in cui la morosità del conduttore si verifichi dopo la scadenza naturale del contratto originario e dopo che detto contratto sia stato “rinnovato” con il solo intervento del locatore e dell’ultimo conduttore».
Dobbiamo in tale caso ritenere che il locatore, avendo avuto la possibilità di avvalersi della facoltà di disdire il contratto, se lo ha fatto potrà scegliere se farne uno nuovo con l’ultimo conduttore o non locare; naturalmente in questa situazione la garanzia dei coobbligati verrà meno, come sarà anche per il tacito rinnovo che in tanto si verifica in quanto il locatore non si sia avvalso della facoltà accordata.

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