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24 Gennaio 2019

Cessione quote Srl e realizzazione dell’acquisto di immobile

Abbiamo già trattato in tema di cessione delle quote di Srl gli effetti che si producono quando nell’arco temporale tra l’acquisto e il concreto trasferimento della titolarità di quote il valore sia mutato per fatti sopravvenuti (nel sito: Cessione quote Srl e acquisto a valore mutato”.
Diversa è la situazione quando il trasferimento delle quote vada a corrispondere nella volontà delle parti alla cessione di beni. Questo non esclude, tuttavia, che le circostanze relative all’immobile possano essere valutate ai fini dell’applicazione degli art. 1440 e 1337 cod. civ., rispetto ai quali può assumere rilievo ogni elemento idoneo a incidere sulla formazione del consenso.
Nel giudizio avanti la Sezione specializzata di Torino del 21 febbraio 2018, n. 870, le domande attoree avevano a oggetto la condanna dei convenuti al pagamento di una somma, a titolo di risarcimento del danno per dolo o responsabilità precontrattuale nelle trattative riguardanti la cessione delle quote sociali di una immobiliare Srl, ove in via subordinata, si chiedeva la riduzione del prezzo ex art. 1490 e 1538 cod. civ.
A fondamento di queste domande, l’attore adduceva circostanze relative alla superficie commerciale e a quella lorda di un immobile di proprietà della immobiliare, asseritamente pari a mq 1.543,00 e 2.109,00, che sarebbero inferiori a quelle di mq 1.750,00 e 2.450,00 indicate nella brochure illustrativa utilizzata nel corso delle trattative.
Secondo la Corte di Cassazione “nella ipotesi di cessione di quote di società oggetto della vendita sono le partecipazione sociali e non i beni costituenti il patrimonio sociale” (Cass. n. 16963/2014, n. 26690/2006 e n. 5773/1996). Nella specie, pertanto, l’oggetto della cessione era costituito dalle quote della immobiliare e non dal bene di cui era proprietaria. Questo non esclude, tuttavia, che le circostanze relative all’immobile possano essere valutate ai fini dell’applicazione degli art. 1440 e 1337 cod. civ, rispetto ai quali può assumere rilievo ogni elemento idoneo a incidere sulla formazione del consenso (in tema di dolo determinante, Cass. n. 5773/1996).
Le domande attoree principali sono state ritenute infondate, mancando la prova di comportamenti sufficienti a integrare le fattispecie del dolo incidente e della responsabilità precontrattuale in quanto la brochure illustrativa dell’immobile riportava una “superficie calpestabile” di mq 1.750,00; contiene un ulteriore riferimento a una “volumetria totale … sviluppata per mq. 2450”, calcolata ipotizzando una diversa distribuzione dei “piani ad altezza utile di h. 3,00 mt per il piano terra e h 2,80 per tutti gli altri piani, compresa la mansarda …”; e indicava un valore di vendita del bene di €. 2.100.000,00.
Il valore di vendita non corrispondeva né a quello espressamente indicato dalle parti per l’immobile nella “promessa di cessione di quote”, che era pari a € 1.822.000,00, né a quello verosimilmente considerato per la conclusione del contratto definitivo, in cui l’accordo è stato raggiunto con riferimento a un prezzo di cessione delle quote di € 528.000,00, inferiore a quello di € 544.000,00 previsto nella precedente scrittura.
Con riferimento ai dati contenuti nella brochure, inoltre il consulente tecnico aveva evidenziato che “la definizione di superficie calpestabile appartiene più al linguaggio comune che al gergo tecnico” e, pertanto, è connotata da “un’incertezza lessicale molto ampia”, che rende anche opinabile la sua riconduzione alla nozione di “superficie utile netta”, prevista dal Regolamento Edilizio del Comune e utilizzata dal CTU; in secondo luogo, che la superficie utile netta di mq 1.464 è stata calcolata dal consulente escludendo, in applicazione di tale Regolamento, quella di mq 380 del sottotetto, “in quanto esso è inabitabile e inagibile”; infine, che il CTU ha considerato anche la superficie di mq 69,70, relativa ad alcuni “locali inaccessibili”, dando però atto che “non vi è stato modo di rilevarli durante il sopralluogo”. In proposito, tenuto conto del carattere atecnico delle espressioni utilizzate nella brochure, andava osservato che, aggiungendo alla superficie calcolata dal consulente quella del sottotetto e detraendo quella dei locali inaccessibili, si ottiene la misura di mq 1.775,00, sostanzialmente corrispondente a quella indicata di mq 1.750,00. Analoghe considerazioni valgono per quanto concerne la superficie derivante da una diversa distribuzione dei piani. Si aggiunga che alla brochure sono allegate delle planimetrie, la cui rispondenza alla realtà non è contestata e che l’attore non ha adeguatamente giustificato il suo mancato accesso all’immobile, limitandosi ad affermare che esso è “locato da un conduttore, che non ha consentito l’accesso, se non sotto espressamente e motivata autorizzazione”, senza però allegare né una richiesta di accesso, né uno specifico rifiuto, che sarebbe stato contrario al canone di buona fede nell’esecuzione della locazione.
Gli elementi esposti, complessivamente considerati, escludono l’esistenza sia del dolo che della responsabilità precontrattuale dei convenuti. L’oggetto della cessione esclude l’applicazione degli art. 1490 e 1538 cod. civ, poiché i vizi lamentati non riguardano le quote sociali, ma il bene che costituisce il patrimonio della società. L’azione ex art. 1490 cod. civ., risulta inoltre anche prescritta ai sensi dell’art. 1495 c. 1 cod. civ, atteso che la cessione è del 28/12/2011, mentre la causa è stata introdotta nel 2015.

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