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3 Ottobre 2018

La cessione di azienda in locali in affitto e la revoca della autorizzazione amministrativa

Con frequenza le cessioni di azienda vengono operate a condizione che si possa effettuare la volturazione in capo al cessionario delle autorizzazioni amministrative per proseguire l’attività.
Nel caso di locali commerciali per l’esercizio dell’attività talora è altro elemento necessario, che impedisce la realizzazione dell’impegno, la condizione dello stato dell’immobile all’accertamento del quale fa seguito, dopo la conferma con un sopralluogo effettuato da personale dell’ASL, l’inagibilità dell’immobile.
Alla luce del responso dell’Ufficio, il cessionario in molti casi si trova impedito a proseguire anche perché l’azienda può essere in locazione commerciale di proprietà di terzi e si aggiungono difficoltà ad ottenere la voltura della autorizzazione a svolgere l’attività.
Nel caso di riferimento il cessionario si rivolgeva al Tribunale (Tribunale Bergamo, 29 dicembre 2010) chiedendo la declaratoria di avvenuta risoluzione del contratto e la condanna al risarcimento dei danni, comprendendo, oltre al prezzo della cessione del compendio aziendale, anche le ulteriori spese sostenute per la conclusione dell’operazione.
Il Giudice ritenendo applicabile la disciplina di cui agli artt. 1493 e 1494 c.c. perveniva alla decisione di accogliere la domanda e risolveva il contratto di cessione d’azienda per responsabilità della convenuta, reputando ininfluente il fatto che la cessionaria non avesse presentato tempestivamente la domanda di subingresso per ottenere le autorizzazioni necessarie, come previsto dalla normativa comunale, stante lo stato di insalubrità dell’immobile, ritenendo ininfluente l’eccezione sollevata del cedente, che sosteneva di non essere il destinatario degli addebiti mossi in ragione dei vizi dell’immobile, dal momento che la titolarità della proprietà era in capo ad un terzo, tuttavia non chiamato in causa.
In appello a Brescia (16 febbraio 2017, RG. 292) non si considerava, ritenendolo irrilevante, il documento rilasciato dal Comune in data 21 dicembre 2006 con il quale veniva revocata l’autorizzazione all’esercizio dell’attività concessa al cedente, allora titolare dell’esercizio commerciale. In base alla prospettazione di parte appellante, la revoca era dipesa esclusivamente dall’omessa richiesta di subingresso per ottenere le autorizzazioni necessarie e non, invece, dallo stato di degrado dei locali, la cui agibilità non condizionava la voltura a nome della cessionaria del provvedimento amministrativo.
Il motivo è stato respinto in quanto non v’era alcun obbligo giuridico in capo al Giudicante di porre a fondamento della decisione un certo documento e non un altro, in ragione di una maggior oggettività accordata ad un atto proveniente dall’Autorità pubblica, potendo valutare secondo il proprio prudente apprezzamento la forza probante delle allegazioni delle parti.
La Corte ha ritenuto che la revoca dell’autorizzazione producesse la risoluzione, ancorché conseguenza dell’inerzia dell’appellante, nel momento in cui era accertata l’inagibilità dell’immobile ove veniva esercitata l’attività commerciale, alla quale le autorizzazioni predette erano finalizzate.
È innegabile che l’impossibilità di poter utilizzare il locale in ragione della sua insalubrità rendeva superflua la proposizione all’Autorità pubblica dell’istanza volta al subingresso. In tale prospettiva, l’inerzia dell’appellata risulta essere incolpevole e logica conseguenza di una situazione di fatto incompatibile con l’esercizio dell’attività economica cui la voltura richiesta era preordinata.
Di nessun rilievo è poi il fatto che l’immobile era di proprietà di un terzo soggetto. Da tale circostanza, secondo la prospettazione difensiva, il Tribunale avrebbe dovuto far discendere l’esclusione dell’immobile dall’oggetto della cessione, così come l’estraneità del cedente a qualsiasi lamentela circa la presenza di vizi.
Afferma la Corte che la cessione d’azienda presuppone la sussistenza di organizzazione dei beni ceduti, di modo che questi, una volta entrati nella disponibilità del cessionario, possano essere utilizzati per l’esercizio di una impresa, in quanto funzionali, per la loro natura e per l’interazione fra di essi, a porre in essere una attività avente rilievo economico.
Dal contratto concluso fra le parti in causa si evince che i beni oggetto della cessione erano tutti beni strumentali all’esercizio di una specifica attività. Conseguentemente, non poteva darsi un valido trasferimento di un complesso di beni organizzati a tale attività senza che fra questi non fosse ricompreso anche il luogo ove poter svolgere le mansioni inerenti. In tale ottica, come correttamente sostenuto dall’appellata, l’immobile costituisce un bene fondamentale, nonché fattore essenziale e centrale nell’operazione di cessione. Ciò tanto più se si consideri che i beni menzionati nella cessione si trovavano, al momento della stipula del contratto, tutti presso lo stesso indirizzo dell’impresa individuale di cui parte appellante era la titolare, con ciò facendo legittimamente presupporre che anche l’immobile rientrasse tra i beni ceduti. Né è condivisibile l’assunto a mente del quale l’appellata avrebbe dovuto chiamare in causa il proprietario dell’immobile e a questi muovere le proprie doglianze. Invero, nel contratto di cessione d’azienda, le parti contrattuali sono unicamente il cedente ed il cessionario.
Inoltre, ancorché si voglia accogliere l’impostazione adottata dalla cedente quanto all’impossibilità di muoverle doglianze circa i vizi dell’immobile, parimenti si giunge al rigetto del motivo, tenendo in considerazione che oggetto del presente gravame è la risoluzione del contratto di cessione di azienda per l’avveramento della condizione risolutiva del rifiuto alla voltura. L’attività, pertanto, non avrebbe potuto essere esercitata proprio perché, nell’operazione di cessione, il locale non era ricompreso fra i beni oggetto del trasferimento. A fronte dell’impossibilità oggettiva, non a lei addebitabile, di esercitare l’impresa (in difetto di un bene essenziale quale il locale) diveniva pertanto superfluo, da parte dell’appellata, intraprendere l’iter amministrativo finalizzato alla voltura a proprio nome.

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