26 Aprile 2021

Il canone di locazione: importo imponibile

Il reddito dei fabbricati per essere opponibile al fisco nella diversa misura di quanto realmente percepito ed è stato oggetto di modifica, come nel momento attuale di pandemia, deve potere avere il requisito della data certa e l’accordo non produce effetti retroattivi.
Questo principio è stato affermato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza in data 12 febbraio 2021, n. 3756, che afferma che la data corrisponde al giorno in cui la scrittura è stata registrata o è riportata in atti pubblici, o quello della morte o dell’impossibilità fisica di chi l’ha sottoscritta o in cui si verifica un fatto che stabilisca l’anteriorità del documento.
Per le imposte sui redditi relative ai canoni di un contratto di locazione, la modifica in riduzione del corrispettivo contrattuale ha effetto, nei confronti dell’Amministrazione finanziaria, dal momento in cui l’accordo tra le parti acquista data certa ai sensi dell’articolo 2704 cod. civ..
Nel caso deciso si trattava di una riduzione avvenuta anni dopo l’inizio della locazione e solamente poi formalizzata e registrata ma la riduzione avrebbe avuto effetto da data anteriore la registrazione del canone che per l’amministrazione finanziaria non era da ritenere opponibile per il tempo già trascorso.
In sede di dichiarazione dei redditi, relativa al periodo anteriore, la proprietà dell’immobile locato aveva indicato un reddito da locazione calcolato sulla base del canone ridotto e l’Amministrazione finanziaria aveva emesso un atto di accertamento ai fini Irpef richiedendo a titolo di maggiore imposta, addizionali e relative sanzioni in quanto l’accordo di riduzione del canone poteva essere opposto, all’Amministrazione stessa solo a partire dalla registrazione dell’accordo modificativo.
Anche se in sede contenziosa il contribuente aveva prodotto documentazione attestante che era stato corrisposto un canone ridotto, i giudici tributari, dopo aver evidenziato che la registrazione di un contratto non incide sul suo perfezionamento, né sulla sua efficacia, hanno accolto la tesi della contribuente, secondo la quale era corretto indicare il canone ridotto già dalla dichiarazione dei redditi del periodo oggetto di riduzione.
La Suprema Corte ha richiamato l’articolo 2704 del codice civile che, con riferimento alle scritture private non autenticate, che stabilisce che la data della scrittura è certa e computabile nei confronti dei terzi soltanto: dal giorno in cui la scrittura è registrata, dal giorno in cui si verifica un altro fatto che stabilisca in modo ugualmente certo l’anteriorità della formazione del documento.
La tesi non è nuova e già i giudici hanno affermato che “…l’unico modo per fornire adeguata prova documentale di una convenzione scritta è quello di attestarne la data certa, la quale costituisce pertanto l’elemento indispensabile per rendere la convenzione opponibile ai terzi, fra i quali va ricompresa anche l’Agenzia delle entrate.” L’accordo di riduzione del canone poteva avere effetto verso l’Amministrazione solo dalla data della registrazione e doveva essere negato un effetto retroattivo.
Sul tema era già intervenuta la risoluzione n. 60 del 28 giugno 2010, relativa ai chiarimenti in merito agli accordi di riduzione del canone, che ha precisato che gli articoli 3 e 17 del testo unico sull’imposta di registro, Dpr n. 131 del 26 aprile 1986, indicano, in maniera tassativa, gli eventi successivi alla registrazione di un contratto di locazione, che devono essere autonomamente portati a conoscenza dell’Amministrazione. Questi eventi riguardano le cessioni, risoluzioni e proroghe del contratto originario; l’accordo di riduzione non rientra tra gli eventi per i quali vi è l’obbligo di notiziare l’Amministrazione finanziaria in quanto tale accordo non implica né una risoluzione, né una novazione del contratto ma è solo di una modifica del contratto originario e l’accordo va registrato soltanto se formalizzato mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata.
Questo ha effetto anche ai fini della determinazione della base imponibile, sia per il pagamento delle imposte di registro, che ai fini delle imposte dirette e le parti del contratto, pur non avendone l’obbligo, hanno interesse a comunicare l’accordo al fisco, in modo da ridurre la base imponibile relativa al pagamento delle imposte inerenti la locazione.
Le parti possono registrare volontariamente l’accordo di riduzione del canone, in modo da attribuire al loro accordo data certa rendendolo opponibile.

(Visited 1 times, 8 visits today)