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16 Marzo 2018

Avviamento commerciale e riconsegna immobile

La situazione che si realizza quando finisce una locazione commerciale è paradossalmente legata ad una situazione di dipendenza tra il locatore e il conduttore.
Quando finisce il contratto tra le parti il locatore dovrebbe corrispondere l’indennità per la perdita di avviamento nelle misure predeterminate dalla norma (18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto) e l’inquilino dovrebbe provvedere a sgombrare l’immobile e riconsegnarlo al locatore.
Il tema diviene come si risolva la questione di chi fa cosa e per primo. La Cassazione ha stabilito (7 marzo 2017, n. 5603) che “Il conduttore può agire per la determinazione dell’indennità per la perdita di avviamento commerciale e la condanna al suo pagamento, ancorché non abbia rilasciato l’immobile; in tale caso il Giudice di merito può e deve condizionare la condanna al verificarsi del rilascio atteso che la previsione dell’art. 34, 3° co. legge n. 392/1978, laddove subordina l’esecuzione del rilascio alla corresponsione dell’indennità, implica che il concreto adempimento delle due obbligazioni debba essere contemporaneo”.
Esiste quindi un vincolo di dipendenza reciproca che si manifesta sul piano dell’esigibilità quale proiezione di un rapporto sinallagmatico esistente non solo sul piano processuale, ma prima ancora sul piano sostanziale. Le parti sono sostanzialmente legate all’esecuzione di obblighi vicendevoli che, senza la spontanea esecuzione da parte di entrambi, paralizzano potenzialmente l’altra parte.
Se e quando il conduttore non dovesse riconsegnare l’immobile dovrà comunque anche dopo la cessazione del rapporto pagare un’indennità di occupazione pari al canone da ultimo corrisposto oltre agli eventuali danni che possa avere arrecato al locatore, come potrebbe essere l’avere perso altro potenziale conduttore ad un canone superiore.
Quando invece fosse il locatore a non corrispondere l’indennità di avviamento, si troverà impedito a pretendere la riconsegna. Il punto diventa che, se il conduttore utilizza ancora l’immobile, sarà tenuto a pagare come detto, mentre, se lo continua a detenere per l’omesso pagamento dell’indennità, non potrà essere tenuto a riconsegnare rimanendo sollevato dall’obbligo di pagare il canone indennitario e i danni ulteriori che dovesse arrecare al locatore.
Già si sosteneva che esistesse un legame di interdipendenza funzionale e strutturale (Cassazione 20 gennaio 2016, n. 890) per il quale alla cessazione del contratto, in mancanza di reciproco spontaneo adempimento, il rapporto tra le parti non è più regolato dal contratto, ma dalla legge. Questo va a corrispondere all’affermazione che alla protrazione della detenzione del conduttore consegua il pagamento del corrispettivo del canone precedente, ma senza risarcire il maggior danno, e questo anche se l’utilizzo fosse cessato.
Il legame quindi è condizionato perché possa essere eseguito, cioè il locatore che si è provvisto del titolo per il rilascio non potrà eseguire lo sfratto sino a quando non avrà pagato od offerto di pagare l’indennità per l’avviamento, mentre il conduttore che si sia provvisto della condanna del locatore a pagare l’indennità potrà protrarre la detenzione.
Quanto illustrato comporta che l’adempimento delle due obbligazioni debba essere contemporaneo ammettendo il pagamento dell’indennità come condizionata al rilascio. Ove al momento della decisione il rilascio non sia avvenuto, il giudice di merito può anzi deve accogliere la richiesta di condanna al pagamento della somma determinata come dovuta, condizionando la condanna al verificarsi del rilascio e alla liberazione attraverso il ricorso all’istituto della mora credendi dalla relativa obbligazione.

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