Categorie approfondimento: Commerciale e industriale
15 Settembre 2013

APE: attestato di prestazione energetica obbligatoria per vendita e locazione di fabbricati

Di cosa si tratta

Dopo essere riusciti a riportare una condanna in sede europea, l’Italia finalmente si adegua alla normativa e adotta un provvedimento che dovrebbe essere definitivo in materia di certificati per gli edifici in materia energetica.
L’Italia era stata condannata per non aver previsto l’obbligo, stabilito dalla Direttiva Ue, di consegnare un attestato relativo al rendimento energetico in caso di vendita o locazione di immobile. (Corte di Giustizia Europea, Sez. X, sent. n. C345/12 del 13 giugno 2013), conformemente agli artt. 7 e 10 della Direttiva n. 2002/91/CE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 16 dicembre 2002, sul rendimento energetico nell’edilizia, e avendo omesso di notificare alla Commissione europea le misure di recepimento dell’art. 9 della Direttiva 2002/91, è venuta meno agli obblighi ad essa incombenti in forza degli artt. 7, paragrafi 1 e 2, e 10 della Direttiva, nonché 15, paragrafo 1, letti in combinato disposto con l’art. 29 della Direttiva n. 2010/31/UE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 19 maggio 2010, sulla prestazione energetica nell’edilizia del 07/08/2013.
Con la legge n. 90 del 3 agosto 2013 di conversione del D.L. 4 giugno 2013 n. 63, sono state apportate modifiche all’art. 6 l’obbligo di allegazione dell’attestato di prestazione energetica (APE), che è ora sanzionato con la nullità.
L’attuale provvedimento interviene dopo l’attestato di qualificazione energetica, l’attestato di certificazione energetica, che ora si chiama l’attestato di prestazione energetica (APE). La nuova normativa recepisce le disposizioni emanate in sede comunitaria, ma anche le critiche mosse al legislatore italiano che va a prevedere, oltre alle vendite, le permute, i contratti di affitto d’azienda che riguardino enti immobiliari, i leasing immobiliari, le locazioni, le donazioni immobiliari e le cessioni di semplici quote, anche se effettuate in favore di chi già sia contitolare del bene. La locuzione “a titolo gratuito” dovrebbe riguardare anche i contratti di comodato.
Dal novellato art. 6 è ora previsto che l’APE degli edifici sia rilasciato per gli edifici o le unità immobiliari costruiti, venduti o locati ad un nuovo locatario, ove l’edificio non ne sia già dotato; è fatto obbligo al proprietario o al soggetto responsabile della gestione, di produrre l’APE e di affiggere l’APE con evidenza all’ingresso dell’edificio stesso o in altro luogo chiaramente visibile al pubblico.
Gli edifici di nuova costruzione e quelli sottoposti a ristrutturazioni importanti, sono dotati di un attestato di prestazione energetica prima del rilascio del certificato di agibilità. Nel caso di nuovo edificio, l’attestato è prodotto a cura del costruttore, sia esso committente della costruzione o società di costruzione che opera direttamente. Nel caso di attestazione della prestazione degli edifici esistenti, ove previsto dal decreto, l’attestato è prodotto a cura del proprietario dell’immobile.
Nel caso di vendita, di trasferimento di immobili a titolo gratuito o di nuova locazione di edifici o unità immobiliari, ove l’edificio o l’unità non ne sia già dotato, il proprietario è tenuto a produrre l’APE. In tutti i casi, il proprietario deve rendere disponibile l’attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente o al nuovo locatario all’avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime; in caso di vendita o locazione di un edificio prima della sua costruzione, il venditore o locatario fornisce evidenza della futura prestazione energetica dell’edificio e produce l’APE entro quindici giorni dalla richiesta di rilascio del certificato di agibilità.
Nei contratti di vendita, negli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari è inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine all’APE degli edifici.
L’APE deve essere allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità dei contratti. L’APE può riferirsi a una o più unità immobiliari facenti parte di un medesimo edificio. L’APE riferita a più unità immobiliari può essere prodotta solo qualora esse abbiano la medesima destinazione d’uso, la medesima situazione al contorno, il medesimo orientamento e la medesima geometria e siano servite, qualora presente, dal medesimo impianto termico destinato alla climatizzazione invernale e, se presente, dal medesimo sistema di climatizzazione estiva.
L’APE ha una validità temporale massima di dieci anni a partire dal suo rilascio ed è aggiornato a ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare. La validità temporale massima è subordinata al rispetto delle prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica dei sistemi tecnici dell’edificio, in particolare per gli impianti termici, comprese le eventuali necessità di adeguamento, previste dai regolamenti di cui al D.Pr. 16 aprile 2013, n. 74, e al D.Pr. 16 aprile 2013, n. 75. Nel caso di mancato rispetto delle disposizioni, l’attestato di prestazione energetica decade il 31 dicembre dell’anno successivo a quello in cui è prevista la prima scadenza non rispettata per le predette operazioni di controllo di efficienza energetica. A tali fini, i libretti di impianto previsti dai decreti di cui all’art. 4, co. 1, lettera b), sono allegati, in originale o in copia, all’attestato di prestazione energetica.
Nel caso di offerta di vendita o di locazione, i corrispondenti annunci tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciali riportano gli indici di prestazione energetica dell’involucro e globale dell’edificio o dell’unità immobiliare e la classe energetica corrispondente.
L’obbligo di dotare l’edificio di un APE viene meno ove sia già disponibile un attestato in corso di validità, rilasciato conformemente alla direttiva 2002/91/CE. L’attestato è facoltativo ed è predisposto al fine di semplificare il successivo rilascio dell’APE. A tale fine, l’attestato di qualificazione energetica comprende anche l’indicazione di possibili interventi migliorativi delle prestazioni energetiche e la classe di appartenenza dell’edificio, o dell’unità immobiliare, in relazione al sistema di certificazione energetica in vigore, nonché i possibili passaggi di classe a seguito della eventuale realizzazione degli interventi. L’estensore provvede ad evidenziare opportunamente sul frontespizio del documento che il medesimo non costituisce APE dell’edificio, nonché, nel sottoscriverlo, quale è od è stato il suo ruolo con riferimento all’edificio medesimo.
Con decreto del Ministro dello sviluppo economico, verrà predisposto l’adeguamento del D.M. 26 giugno 2009, nel rispetto dei seguenti criteri e contenuti: a) la previsione di metodologie di calcolo semplificate, da rendere disponibili per gli edifici caratterizzati da ridotte dimensioni e prestazioni energetiche di modesta qualità, finalizzate a ridurre i costi a carico dei cittadini; b) la definizione di un APE che comprende tutti i dati relativi all’efficienza energetica dell’edificio che consentano ai cittadini di valutare e confrontare edifici diversi. Tra tali dati sono obbligatori: 1) la prestazione energetica globale dell’edificio sia in termini di energia primaria totale che di energia primaria non rinnovabile, attraverso i rispettivi indici; 2) la classe energetica determinata attraverso l’indice di prestazione energetica globale dell’edificio, espresso in energia primaria non rinnovabile; 3) la qualità energetica del fabbricato a contenere i consumi energetici per il riscaldamento e il raffrescamento, attraverso gli indici di prestazione termica utile per la climatizzazione invernale ed estiva dell’edificio; 4) i valori di riferimento, quali i requisiti minimi di efficienza energetica vigenti a norma di legge; 5) le emissioni di anidride carbonica; 6) l’energia esportata; 7) le raccomandazioni per il miglioramento dell’efficienza energetica dell’edificio con le proposte degli interventi più significativi ed economicamente convenienti, separando la previsione di interventi di ristrutturazione importanti da quelli di riqualificazione energetica; 8) le informazioni correlate al miglioramento della prestazione energetica, quali diagnosi e incentivi di carattere finanziario; c) la definizione di uno schema di annuncio di vendita o locazione, per esposizione nelle agenzie immobiliari, che renda uniformi le informazioni sulla qualità energetica degli edifici fornite ai cittadini; d) la definizione di un sistema informativo comune per tutto il territorio nazionale, di utilizzo obbligatorio per le regioni e le province autonome, che comprenda la gestione di un catasto degli edifici, degli attestati di prestazione energetica e dei relativi controlli pubblici.
Con la nuova normativa l’inosservanza dell’obbligo di allegazione dell’APE è sanzionata con una nullità che viene a ripristinare quella introdotta con il co. VIII dell’art.15 del D.Lgs. 2005 n. 192, anche se quest’ultima si atteggiava come una nullità relativa, essendo legittimato a farla valere unicamente uno dei contraenti. La limitazione non è stata reiterata nella novellazione della norma.
Da ultimo per il contratto preliminare di vendita immobiliare non v’è obbligo di allegazione dell’APE, occorrendo che il proprietario renda disponibile all’acquirente la documentazione nel corso delle trattative, facendone consegna al momento del perfezionamento dell’accordo. Ai sensi dell’VIII comma dell’art. 15 del D.Lgs. n. 192/2005, abrogato dalla Novella, nell’ipotesi di violazione dell’art. 6, 3° co., che imponeva l’allegazione dell’attestato, era prevista la nullità dell’intero contratto. La nullità poteva inoltre essere fatta valere soltanto dal compratore. Il legislatore, per assicurare l’osservanza delle disposizioni, aveva fatto ricorso alla sanzione della nullità, gravando i roganti gli atti di alienazione dell’onere di provvedere ai controlli. Era una causa di invalidità particolare che si poneva quale nullità relativa volta a tutelare una sola delle parti del contratto; la legittimazione ad agire era riservata soltanto all’acquirente, contraente “debole” nel cui interesse la legge poneva la prescrizione.
Ricordiamo che la Corte di Giustizia Europea, (cfr. Corte Giustizia Europea, Sez. X, sent. n. C345/12 del 13 giugno 2013) ha censurato l’operato del legislatore italiano, per non aver previsto l’obbligo di consegnare un attestato relativo al rendimento energetico in caso di vendita o di locazione di un immobile in conformità degli artt. 7 e 10 della direttiva 2002/91/CE adottata dal Parlamento europeo. La situazione è ora mutata per effetto della conversione in legge del D.L. 4 giugno 2013 n. 63.
Nel caso di edifici utilizzati da pubbliche amministrazioni e aperti al pubblico con superficie utile totale superiore a 500 m², ove l’edificio non ne sia già dotato, è fatto obbligo al proprietario o al soggetto responsabile della gestione, di produrre l’attestato di prestazione energetica entro centottanta giorni dalla data di entrata in vigore della disposizione e di affiggere l’attestato di prestazione energetica con evidenza all’ingresso dell’edificio stesso o in altro luogo chiaramente visibile al pubblico. Dal 9 luglio 2015, la soglia di 500 m², è abbassata a 250 m². Per gli edifici scolastici tali obblighi ricadono sugli enti proprietari di cui all’art. 3 della legge 11 gennaio 1996, n. 23. Per gli edifici aperti al pubblico, con superficie utile totale superiore a 500 m², per i quali sia stato rilasciato l’attestato di prestazione energetica, è fatto obbligo, al proprietario o al soggetto responsabile della gestione dell’edificio stesso, di affiggere con evidenza tale attestato all’ingresso dell’edificio o in altro luogo chiaramente visibile al pubblico.
Tutti i contratti, nuovi o rinnovati, relativi alla gestione degli impianti termici o di climatizzazione degli edifici pubblici, o nei quali figura come committente un soggetto pubblico, devono prevedere la predisposizione dell’attestato di prestazione energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare interessati.

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