Categorie approfondimento: Tributario e fiscale
19 Agosto 2016

Affitti in nero: illegittimità delle sanzioni

Di cosa si tratta

Con la sentenza n. 50 del 10 marzo 2014 la Corte Costituzionale ha dichiarato illegittimi i commi 8 e 9 dell’articolo 3 del decreto legislativo 23/2011, che prevedevano delle sanzioni particolari per gli affitti in nero.
Si ricorda che l’articolo 3 del menzionato decreto legislativo disciplina la c.d. cedolare secca sugli affitti ossia il regime facoltativo, alternativo rispetto al regime ordinario vigente, per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche che può essere adottato dal proprietario o dal titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo.
Tale regime si sostanzia nel pagamento di un’imposta (che a seconda del tipo di contratto può essere del 21% o del 15%) che sostituisce l’IRPEF e le addizionali. Vi sono ulteriori agevolazioni quali, ad esempio, il fatto che non vadano pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.
Optando per la cedolare secca si rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.
A fronte di un regime fiscale agevolato, il legislatore aveva introdotto un regime sanzionatorio che faceva leva principalmente sulla denuncia del conduttore e si fondava sui commi 8 e 9 dell’articolo 3. Più precisamente si afferma al comma 8: ” ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina: a) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d’ufficio; b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all’articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo); c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione e’ fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell’aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti”.
Le previsioni del comma 8 si applicavano anche ai casi in cui: a) nel contratto di locazione registrato fosse stato indicato un importo inferiore a quello effettivo; b) fosse stato registrato un contratto di comodato fittizio.
In sostanza il legislatore aveva introdotto un meccanismo di sostituzione sanzionatoria della durata del contratto di locazione per uso abitativo e di commisurazione del relativo canone in caso di mancata registrazione del contratto entro il termine di legge, nonché l’estensione di tale disciplina – e di quella relativa alla nullità dei contratti di locazione non registrati – anche alle ipotesi di contratti di locazione registrati nei quali sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo, o di contratti di comodato fittizio registrati.
In estrema sintesi, a fronte della condotta irregolare del locatore il conduttore poteva registrare di propria iniziativa il contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate godendo del beneficio di un canone annuo notevolmente ridotto rispetto a quello medio (il triplo della rendita catastale), con la durata di quattro anni rinnovabili di altri quattro.
Ebbene, con la sentenza n. 50 del 10 marzo 2014 la Corte Costituzionale, dichiarando l’illegittimità costituzionale dei commi 8 e 9 dell’articolo 3 del D.Lgs. 23/11, ha di fatto eliminato il quadro sanzionatorio relativo al regime della cedolare secca.
Per addivenire a tale decisione i giudici hanno ritenuto che le richiamate disposizioni “risulterebbero ingiustificatamente penalizzanti per il locatore, dal momento che sostituiscono il canone convenzionale con altro determinato ex lege in misura irrisoria, e premiali, invece, per il conduttore, dando anche al contratto una durata di quattro anni rinnovabile per altri quattro anni”. Aggiungono inoltre che “le disposizioni denunciate sarebbero non proporzionate all’inadempimento fiscale dell’omessa registrazione nei termini e non perseguirebbero un obiettivo di interesse pubblico, limitandosi ad introdurre solo il predetto meccanismo premiale per il conduttore – con correlativo turbamento del diritto di proprietà e di libera iniziativa economica – senza generare alcun incremento di entrate per il fisco. Riducendosi il canone, si ridurrebbe, infatti, anche l’ammontare dell’imposta di registro oltre che il gettito delle imposte dirette”.
La pronuncia della Corte spiega i suoi effetti non solo per il futuro ma anche retroattivamente con la conseguenza che i contratti sorti sulla base della registrazione da parte del conduttore (o d’ufficio), ai sensi dell’art. 3, comma 8, D. Lgs. 23/11 sono invalidi. Non solo, il locatore potrebbe trovarsi nella condizione di dover provvedere al pagamento della differenza tra il canone convenuto “in nero” e quello derivante dalla registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate.

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