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17 Gennaio 2019

Acquisti immobiliari in Italia effettuati da società svizzera

Gli acquisti immobiliari in Italia da parte di società svizzere non hanno bisogno di essere preventivamente autorizzati, secondo la condizione di reciprocità, ma solamente nel caso in cui l’immobile sia adibito a stabilimento permanente di un commercio, di un’industria, di un’altra impresa esercitata in forma commerciale, di un’azienda artigianale o di una libera professione. Lo ha stabilito la Corte di cassazione con la pronunzia del 9 ottobre 2018, n. 24923.
Il caso affrontato era un giudizio tra due fratelli dei quali uno assumeva la nullità dell’acquisto di un immobile in Italia da parte della società elvetica in quanto sarebbero mancati i requisiti di cui all’art. 16 delle Preleggi con riferimento alle condizioni di reciprocità. Dispone la norma che “Lo straniero è ammesso a godere dei diritti civili attribuiti al cittadino a condizione di reciprocità e salve le disposizioni contenute in leggi speciali”. “Questa disposizione vale anche per le persone giuridiche straniere”.
Era contestata la nullità dell’acquisto dell’immobile, situato in Italia, da parte della convenuta, una società di diritto svizzero, per mancato rispetto della condizione di reciprocità, da valutare ai sensi dell’art. 2, comma 2, lett. a), della legge federale svizzera del 16 dicembre 1983 (LAFE) sull’acquisto di fondi ad opera di persone non residenti in Svizzera, che dispone: “L’acquisto non necessita di autorizzazione se: a. il fondo serve come stabilimento permanente di un commercio, di un’industria o di un’altra impresa esercitata in forma commerciale, di un’azienda artigianale o di una libera professione”.
La prima pronunzia del tribunale aveva dichiarato la nullità ed era stato promosso appello che aveva confermato la sentenza.
La prova dell’esistenza della condizione di reciprocità di cui all’art. 16 delle preleggi sul trattamento dello straniero incombe, in caso di contestazione, su quest’ultimo, qualora detta condizione si ponga come fatto costitutivo del diritto da lui azionato; ove, al contrario, il medesimo straniero sia convenuto in giudizio per accertare, con riferimento ad un suo acquisto, il mancato rispetto di tale condizione, è l’attore a dovere dimostrare questa circostanza. Il giudice del merito, al fine di compiere il relativo accertamento, può avvalersi di tutte le risultanze istruttorie ritualmente acquisite agli atti, a prescindere dalla loro provenienza.
La Corte ha preliminarmente chiarito che non vi è un termine entro il quale l’impresa straniera dovrebbe impiantare la sua sede od ottenere l’autorizzazione per la propria attività; anzi l’art. 25 LAFE disciplina proprio la modalità di accertamento successivo dell’obbligo di autorizzazione.
La reciprocità è rispettata se lo scopo originario dell’acquisto fosse stato quello di insediare una attività nell’immobile e questo a prescindere dalla data entro la quale sarebbe avvenuto ciò. Solamente quando si poteva acclarare che lo scopo originario fosse stato diverso, allora si sarebbe realizzata la nullità originaria dell’acquisto.
La Corte inoltre aveva rilevato che non era stato oggetto di impugnazione l’applicazione dell’art. 16 delle Preleggi in relazione alla legge vigente al momento del contratto e quindi, essendo il punto passato in giudicato, restava da decidere sulla base del disposto della LAFE e l’acquisto non necessitava di autorizzazione in quanto il fondo avrebbe dovuto servire come stabilimento di impresa. La reciprocità è allora rispettata in quanto fondato il diritto di una società italiana di acquistare un immobile in territorio svizzero.
La pronunzia di secondo grado, lungi dall’affermare che entro un termine si sarebbe dovuto realizzare l’uso conforme alla destinazione richiamata e l’esistenza dei requisiti amministrativi per l’esercizio dell’attività, si era limitata a rilevare che al momento dell’introduzione del giudizio l’immobile non era stato adibito all’attività d’impresa.
L’onere di dimostrare il mancato rispetto della reciprocità grava in caso di contestazione sull’attore in quanto si pone come fatto costitutivo del diritto azionato dallo straniero così come va accertato il mancato rispetto della condizione.
Siccome in concreto l’appello non ha accertato che la società avesse svolto attività imprenditoriale in Italia ma non ha fornito elementi da cui desumere il contrario, la statuizione è stata ritenuta legittima.

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