Categorie approfondimento: Tributario e fiscale
5 Settembre 2014

Accertamento fiscale: base imponibile diversa per il registro dalla base imponibile delle ipotecarie e catastali

Di cosa si tratta

La Corte di Cassazione con la sentenza 11 luglio 2014, n. 15955 ha affermato che vanno tenute distinte le basi imponibili quando si vada a tassare un trasferimento immobiliare nel contesto di operazione di natura diversa dal mero ed esclusivo trasferimento immobiliare; in concreto si è pronunciata per le imposte di registro, ipotecarie e catastali.
L’immobile di una società non cambia valore in base al tributo, ma la tassazione sulla sua vendita non può tener conto delle passività complessive dell’azienda ceduta; è l’imposta ipocatastale che va determinata sul valore immobiliare al netto dei debiti strettamente inerenti.
La Corte afferma che allo stesso immobile non può essere attribuita diversa valutazione ai fini delle imposte, ma rimane diverso l’oggetto dei tributi. Il Registro riguarda l’intero trasferimento dell’azienda, quindi con tutta una serie di altri elementi, e non solo il fabbricato, mentre le imposte ipotecarie e catastali riguardano le formalità dei singoli immobili. Per questi la base imponibile ipocatastale va calcolata al netto dei debiti strettamente inerenti ai fabbricati e non anche delle passività aziendali in cui sono compresi.
Il caso in concreto era rappresentato da una società di persone che, prima di essere incorporata da una cooperativa a responsabilità limitata, aveva venduto a una Spa un complesso aziendale.
L’Agenzia delle Entrate aveva rettificato il valore e applicato l’imposta suppletiva sul valore dichiarato dell’operazione di vendita ai fini dell’imposta ipotecaria e catastale, procedendo alla iscrizione a ruolo della cartella.
Sul ricorso delle parti dell’operazione la Commissione Provinciale accoglieva parzialmente le richieste, stabilendo che i mutui gravati da ipoteca fossero deducibili ai fini fiscali e dello stesso avviso era anche la Commissione Regionale, che precisava che la base imponibile doveva determinarsi tenendo conto del valore commerciale degli immobili al netto delle passività inerenti.
L’Agenzia delle Entrate proponeva ricorso per cassazione, adducendo che, ai fini delle imposte ipotecarie e catastali, il valore degli immobili andava determinato al netto delle passività strettamente inerenti, come nel caso di mutui accesi per l’acquisto del fabbricato stesso.
Per l’Agenzia non rilevava che i mutui erano stati stipulati per il potenziamento delle strutture del complesso aziendale ceduto, in quanto, non strettamente inerenti all’acquisizione dell’immobile. Infatti l’imposta ipotecaria è dovuta per le formalità di trascrizione, iscrizione, rinnovazione e annotazione presso i pubblici registri immobiliari. Colpisce il passaggio di proprietà dell’immobile, nonché l’iscrizione su di esso di un diritto o di qualsiasi altro vincolo.
La Corte di cassazione ha chiarito che a uno stesso immobile non può essere attribuita diversa valutazione ai fini del calcolo delle tre imposte (registro, ipotecaria e catastale).
Le imposte ipotecarie e catastali non possono essere assoggettate al medesimo regime giuridico dell’imposta di registro al fine della determinazione della base imponibile.
Ognuna delle tre imposte ha oggetto diverso: l’imposta di registro colpisce il trasferimento della ricchezza sia mobiliare che immobiliare, mentre le altre due imposte riguardano soltanto i beni immobili.
La Cassazione ha sottolineato che il valore del trasferimento complessivo, relativo a mobili ed immobili, resta lo stesso ma che questo che attiene al fine dell’imposta di registro e delle altre imposte, non fa venir meno la diversità oggettiva delle tre imposte.
L’affermazione è infatti che l’imposta di registro “investe l’azienda oggetto di trasferimento nel suo complesso, mentre le imposte ipotecaria e catastale hanno ad oggetto le formalità che riguardano i singoli beni immobili”; pertanto, al fine della determinazione della base imponibile dei secondi due tributi, occorre tener conto del valore degli immobili al netto dei debiti a essi inerenti e non anche delle passività aziendali in cui sono compresi.
Per la Cassazione era mancato di accertare se i debiti computati nell’imponibile fossero strettamente inerenti agli immobili trasferiti e l’omissione era essenziale, tanto è vero che l’azienda ceduta “non ha alcuna passività oltre quelle iscritte nella situazione patrimoniale”.
Quindi la Corte suprema non ha ammesso la tesi per la quale la base imponibile delle imposte ipotecarie e catastali poteva essere calcolata alla stregua del calcolo della base imponibile dell’imposta di registro.
Più tecnicamente la Corte ha affermato: “l’art. 11, 1° co, del d.lgs. n. 347 del 1990 obbliga coloro che richiedono le formalità di cui all’art. 1 e le volture di cui all’art. 10 al pagamento, rispettivamente, dell’imposta ipotecaria e dell’imposta catastale relativamente agli atti ai quali si riferisce la formalità o la voltura. A norma dell’art. 2, 1° co, dei medesimo decreto, poi, “l’imposta proporzionale dovuta sulle trascrizioni è commisurata alla base imponibile determinata ai fini dell’imposta di registro o dell’imposta sulle successioni e donazioni” laddove, per il successivo art. 10, co 1, le volture catastali sono soggette ad imposta proporzionale riferita al “valore dei beni immobili o dei diritti reali immobiliari determinato a norma dell’art. 2”.
Secondo la giurisprudenza della Corte (Cass., n. 15046 del 2002; n. 2074 del 2004; n. 14047 del 2006), “le disposizioni in esame hanno inteso chiarire che ad uno stesso immobile non può essere attribuita una valutazione diversa ai fini delle tre imposte in questione, ma non anche assoggettare le imposte ipotecarie e catastali allo stesso regime giuridico dell’imposta di registro nella determinazione della base imponibile: ciascuna di tali imposte -di specifico, diverso, oggetto (trasferimento di ricchezza mobiliare od immobiliare per l’imposta di registro; formalità che riguardano solo i beni immobili per le altre due)- conserva la propria autonomia, dovendo darsi continuità al principio secondo cui, ove venga trasferito un complesso aziendale comprendente beni immobili, il fatto che a questi ultimi debba essere attribuito un identico valore sia ai fini dell’imposta di registro che delle imposte suddette non fa venir meno la diversità di oggetto propria di ciascuna di esse, perché l’imposta di registro investe l’azienda oggetto di trasferimento nel suo complesso mentre le imposte ipotecaria e catastale hanno ad oggetto formalità che riguardano i singoli beni immobili, con la conseguenza che la base imponibile ai fini di queste ultime imposte va determinata tenendo conto del valore degli immobili in sé considerati, e dei debiti ad essi strettamente inerenti, ma non anche delle passività relative all’azienda in cui sono compresi”.

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