Nuova tassazione dei trasferimenti immobiliari
nella finanziaria 2006.
La
Finanziaria 2006 (legge 23/12/05, n. 266) ha modificato con
il suo articolo unico ai commi 496 e 497 il regime di tassazione
indiretta dei trasferimenti immobiliari dal 1° gennaio
2006.
Per il comma 496, in caso di cessioni a titolo oneroso di
beni immobili acquistati o costruiti da non più di
cinque anni e di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria
secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della
cessione, all’atto della cessione e su richiesta della
parte venditrice resa al notaio (modificando la disciplina
antecedente), sulle plusvalenze realizzate si applica un’imposta,
sostituiva dell’imposta sul reddito, del 12,50 per cento.
A seguito della richiesta, il notaio provvede anche all’applicazione
e al versamento dell’imposta sostitutiva, ricevendo
la provvista dal cedente. Il notaio comunica altresì
all’Agenzia delle entrate i dati relativi a queste cessioni,
secondo le modalità stabilite con provvedimento del
direttore della predetta Agenzia.
Al notaio è attribuito un nuovo compito: prelevare
dal venditore il tributo, che ora è determinato in
misura fissa al 12,5% della differenza tra il prezzo di acquisto
e quello di vendita di una abitazione o di un’area edificabile
vendute, e versarlo allo stato, oltre a farlo oggetto di apposita
comunicazione; sarà però il venditore che ne
dovrà fare richiesta; se anche il venditore non ne
avrà fatto richiesta, la segnalazione del notaio consentirà
un rapido accertamento dell’operazione.
Con il comma 497, in deroga alla disciplina antecedente, per
le sole cessioni fra persone fisiche che non agiscano nell’esercizio
di attività commerciali, artistiche o professionali,
aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze,
all’atto della cessione e su richiesta della parte acquirente
resa al notaio, la base imponibile ai fini delle imposte di
registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore
dell’immobile determinato catastalmente, indipendentemente
dal corrispettivo pattuito indicato nell’atto. Gli onorari
notarili sono ridotti del 20 per cento.
Ancora per il comma 498 i contribuenti che si avvalgono delle
disposizioni di cui ai commi 496 e 497 sono esclusi dai controlli
e nei loro confronti non trovano applicazione le disposizioni
che davano la possibilità di rideterminare il valore
finale.
Come si vede le novità sono tante e di queste la più
importante è la modifica alla tassazione antecedente
delle cessioni infraquinquennali, che avevano prima la tassazione
con l’aliquota media del biennio antecedente; il prelievo
quindi scende, ma viene incassato dallo stato prima e con
maggiore certezza, avendo responsabilizzato il notaio per
la riscossione.
Altra novità è data dal fatto che il prezzo
vero, quello corrisposto, delle vendita immobiliari verrà
dichiarato in atto di compravendita, ma la tassazione cadrà
in ogni caso sul valore catastale aggiornato in quanto ne
venga fatta richiesta di applicazione da parte dell’acquirente.
Condizioni per l’applicazione di questo regime sono
che si tratti di vendite tra privati e non siano quelle oggetto
di IVA, che l’immobile disponga di una rendita catastale,
che ne venga fatta richiesta di applicazione di questo regime.
La Finanziaria prevede anche un falso beneficio in quanto
riduce il costo delle prestazioni del notaio del 20 per cento,
ma fa applicare il riferimento di valore dell’atto sul
prezzo maggiore, cioé quello dichiarato come prezzo
corrisposto e non quello determinato in base alla rendita;
quindi, in fatto, mediamente si tratta di un aumento di questo
costo.
(redatto in data 10 gennaio 2006)
