27 luglio 2017

Esecuzione immobiliare tramite assegnazione

I creditori spesso dimenticano che l’esecuzione immobiliare avente a oggetto l’immobile di proprietà del debitore non necessariamente finisce con la soddisfazione sulla somma che si realizza con la vendita del bene.
Sul fronte delle vendite immobiliari è ancora attuale il momento di prezzi bassi di aggiudicazione e i creditori ne lamentano gli effetti.
Inoltre queste procedure, che richiedono l’acquisizione di molti documenti ed operazioni, quale la stima del valore del bene, sono nei tribunali italiani lente e di scarsa soddisfazione.
In questa situazione non vengono pubblicizzate adeguatamente le possibilità alternative al fine di accorciare i tempi e trarre utilità forse superiori se il mercato immobiliare si vivacizzasse un po’ di più.
Gli stessi avvocati forse non rappresentano adeguatamente ai clienti questa opportunità sulla quale illustriamo alcuni elementi anche alla luce dei più recenti provvedimenti normativi di riforma, intervenuti da ultimo.
L’assegnazione del bene esecutato è l’alternativa alla vendita giudiziale e può essere chiesta nel momento nel quale la vendita non sia stata effettuata per mancanza di offerte.
L’art. 588 cod. proc. civ. prevede: “Ogni creditore, nel termine di dieci giorni prima della data dell’udienza fissata per la vendita, può presentare istanza di assegnazione, per sé o a favore di un terzo, a norma dell’articolo 589 per il caso in cui la vendita non abbia luogo”.
Sono state individuate tre diverse forme di assegnazione, sia per i beni mobili che immobili: l’assegnazione satisfattiva, l’assegnazione-vendita e l’assegnazione-mista.
L’assegnazione satisfattiva si ha quando il bene del debitore è attribuito al creditore ad estinzione del suo credito, senza alcun pagamento; il provvedimento del giudice ha immediato effetto traslativo del diritto di proprietà.
L’assegnazione – vendita prevede che l’assegnatario paghi un prezzo, almeno pari alle spese di esecuzione privilegiate ed ai crediti aventi diritti di prelazione anteriore al suo, rimanendo creditore dell’esecutato.
L’assegnazione – mista, quando il valore del bene assegnato è superiore al credito dell’assegnatario ed ai crediti con diritto di prelazione anteriore, con obbligo dell’assegnatario di versare il conguaglio sino alla concorrenza del valore del bene.
Mentre pre-riforma l’istanza di assegnazione si presentava solo dopo l’incanto deserto, ora l’istanza si presenta prima dell’incanto per l’eventualità che vada deserto, come se fosse una “prenotazione” della decisione del giudice.
Ora si anticipa la presentazione dell’istanza (art. 588 c.p.c.) e la decisione del giudice (art. 590 c.pc.): questi, rilevata la mancanza di offerte all’incanto, provvede sull’istanza di assegnazione, fissando il termine per il pagamento dell’eventuale conguaglio, e trasferendo la proprietà del bene al creditore. In assenza di domande di assegnazione o se il giudice decide di non accoglierle, dispone l’amministrazione giudiziaria o fissa un nuovo incanto.
Il rapporto tra la vendita e l’assegnazione non si pone come alternativa alla vendita, perché presuppone che la vendita non abbia avuto luogo; è come se fosse un “concorso successivo” tra vendita ed assegnazione, con l’assegnazione che si inserisce nel processo esecutivo come rimedio sussidiario, proponibile solo se la vendita non abbia avuto successo.
L’istanza di assegnazione non appartiene al solo creditore procedente, ma anche agli altri creditori intervenuti anche tardivamente e anche se sono sprovvisti di titolo e il credito non è contestato. Chi non ha un titolo, se la richiesta è contestata, non può chiedere l’assegnazione.
L’accordo dei creditori è poi necessario solamente nella assegnazione satisfattiva ed escluso negli altri casi. In questa è necessario perché altro creditore potrebbe fare la stessa richiesta per un prezzo superiore.
Come detto, il creditore può presentare istanza di assegnazione, per sé o a favore di un terzo, a norma dell’art. 589 cod. proc. civ. per il caso in cui la vendita non abbia avuto luogo, e l’assegnatario terzo designato deve dichiarare in cancelleria, nei cinque giorni dalla pronuncia in udienza del provvedimento di assegnazione ovvero dalla sua comunicazione, il nome del terzo a favore del quale deve essere trasferito l’immobile, depositando la dichiarazione del terzo di volerne profittare (art. 590-bis, co. 1, c.p.c.). In difetto di presentazione della dichiarazione nel termine, il trasferimento dell’immobile è fatto a favore del creditore (art. 590-bis, co. 2, c.p.c.). In entrambi i casi gli obblighi derivanti dalla presentazione dell’istanza di assegnazione restano esclusivamente a carico del creditore.