30 luglio 2017

Dovere di consiglio del notaio e responsabilità

Non è un caso che chi debba concludere un accordo complesso faccia ricorso alla consulenza che varia a seconda dei casi da tecnico dell’ingegnere, giuridica del notaio e dell’avvocato, contabile e finanziaria del commercialista e tenuti in considerazione gli “accavallamenti” di competenze consultive.
In questi casi è richiesto che il professionista dispieghi le sue qualità sospingendosi agli effetti del contratto, alle peculiarità, legate alla materia, alle specificità successive delle quali deve dare avvertenza.
La Corte di Cassazione (Cass. Civ., Sez. III, sent. n. 12482 del 18 maggio 2017) ha affermato l‘esistenza di un “dovere di consiglio”, al quale il notaio è tenuto in forza dell’art. 42, comma 1, lett. a) del codice di deontologia notarile, che prevede specifici obblighi: a) informare le parti sulle possibili conseguenze della prestazione richiesta, in tutti gli aspetti della normale indagine giuridica demandatagli e consigliare professionalmente le stesse, anche con la proposizione di impostazioni autonome rispetto alla loro volontà e intenzione; b) proporre la scelta del tipo negoziale più adeguato alle decisioni assunte dalle parti, accertandone la legalità e la reciproca congruenza, svolgendo le richieste attività preparatorie e dirigendo quindi la formazione dell’atto nel modo tecnicamente più idoneo per la sua completa efficacia e per la stabilità del rapporto che ne deriva; c) dare alle parti i chiarimenti richiesti o ritenuti utili a integrazione della lettura dell’atto per garantire ad esse il riscontro con le decisioni assunte e la consapevolezza del valore giuridicamente rilevante dell’atto, con speciale riguardo ad obblighi e garanzie particolari e a clausole di esonero o limitative di responsabilità, nonché agli adempimenti che possono derivare dall’atto, valendosi, per questo ultimo aspetto, anche di separata documentazione illustrativa.
È immediato rilevare che il testo parli di “parti” e questo si può dire in quanto l’elencazione è retta dal fatto di essere chiamato ad un atto dove non è solamente questione di redazione e sottoposizione alle parti, ma deriva dal precedete art. 41, che prescrive che “Nella esecuzione della prestazione il notaio deve tenere un comportamento imparziale, mantenendosi in posizione di equidistanza rispetto ai diversi interessi delle parti e ricercandone una regolamentazione equilibrata e non equivoca, che persegua la finalità della comune sicurezza delle parti stesse”.
Questi predicati sono propri dei notai ai quali si ricorre con l’atteggiamento di avere una “mediazione”, una “indipendenza, che non è data per le professioni che puntano al migliore obiettivo per la parte assistita, come ad esempio gli avvocati”.
È questa particolare veste che comporta maggiori responsabilità che sono da ricondurre alla figura del notaio.
Il notaio non può limitarsi a procedere al mero accertamento della volontà delle parti e a curare la compilazione dell’atto, è necessario anche che si interessi delle attività preparatorie e successive necessarie ad assicurare la serietà e la certezza degli effetti tipici dell’atto e del risultato pratico perseguito ed esplicitato dalle parti stesse
Il caso sottoposto alla Corte era relativo alla redazione di un preliminare di vendita immobiliare dove era previsto un termine lungo per arrivare a stipulare l’atto definitivo e il notaio avrebbe dovuto avvertire le parti che gli effetti della trascrizione cessavano, in ogni caso, se, entro tre anni dalla trascrizione, non si fosse eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisse comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all’articolo 2652, primo comma, numero 2), cod. civ.
I notai lamentano le rigidezze interpretative dei giudici, ma del resto quando operano nelle aree riservate, la ragione della cautela è proprio legata alla specificità.
La diligenza qualificata non si esprime in giudizi di utilità economica o di prudenza esigibile, ma ha il proprio ambito nelle questioni tecniche che vanno affrontate e nella completa informazione utile da dare alle parti anche delle ulteriori attività necessarie.
Nel caso in concreto il notaio non avrebbe avvertito sul termine di efficacia dell’atto suggerito a protezione dell’acquirente, attività da dimostrare a cura del notaio che è gravato dell’onere probatorio.