23 marzo 2018

Condhotel: nuova forma di investimento

I condhotel, già diffusi da tempo in vari Paesi ed in particolare negli Stati Uniti, dove erano nati, sono stati introdotti nel nostro ordinamento dalla legge 11 novembre 2014, n. 164, che convertiva il D.L. 12 settembre 2014, n. 133, e si attendeva il Decreto attuativo per precisare le misure per la riqualificazione degli esercizi alberghieri come disposto all’art. 31.
I condhotel sono una tipologia innovativa di esercizi alberghieri, in cui convivono la destinazione alberghiera e quella residenziale. Gli hotel possono vendere a privati stanze dotate di servizi e cucina. La vendita non deve superare il 40% della superficie dell’hotel.
I privati che acquistano queste stanze possono cambiarne la destinazione d’uso in residenziale, usarle come case per le vacanze o affittarle ai turisti, dividendo gli incassi con l’hotel in cui sono ubicate.
Al fine di diversificare l’offerta turistica e favorire gli investimenti volti alla riqualificazione degli esercizi alberghieri esistenti, con decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri sono state definite le condizioni di esercizio dei condhotel, intendendosi tali gli esercizi alberghieri aperti al pubblico, a gestione unitaria, composti da una o più unità immobiliari ubicate nello stesso comune o da parti di esse, che forniscono alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, in camere destinate alla ricettività e, in forma integrata e complementare, in unità abitative a destinazione residenziale, dotate di servizio autonomo di cucina, la cui superficie non può superare il quaranta per cento della superficie complessiva dei compendi immobiliari interessati.
Con l’atteso decreto (D.Pr. 22 gennaio 2018, n. 13) dovevano essere stabiliti i criteri e le modalità per la rimozione del vincolo di destinazione alberghiera in caso di interventi edilizi sugli esercizi alberghieri esistenti e limitatamente alla realizzazione della quota delle unità abitative a destinazione residenziale. In ogni caso la legge prevedeva che il vincolo di destinazione potesse essere rimosso, su richiesta del proprietario, solo previa restituzione di contributi e agevolazioni pubbliche eventualmente percepiti ove lo svincolo avvenga prima della scadenza del finanziamento agevolato.
La disposizione è finalizzata a “diversificare l’offerta turistica” e “favorire gli investimenti volti alla riqualificazione degli esercizi alberghieri esistenti sul territorio nazionale”.
Il regolamento disciplina le condizioni generali di esercizio dei condhotel che costituiscono “una nuova tipologia di esercizio alberghiero, che si contraddistingue per offrire servizi, oltre che in camere tradizionali, anche in unità residenziali di proprietà di terzi privati”; inoltre indica i criteri e le modalità per la rimozione di destinazione del vincolo alberghiero e di utilizzo della proprietà delle unità abitative ad uso residenziale poste all’interno dei condhotel.
Pur essendo un fenomeno diffuso, in precedenza illecito e camuffato in modo vari, nell’ordinamento italiano, la figura del condhotel non aveva mai ricevuto attuazione. È solo nell’art. 31 del D.L. n. 133 del 2014, convertito nella L. n. 164/2014 (c.d. “Sblocca Italia”), che il nuovo istituto trova una sua definizione e un principio di disciplina, da svilupparsi tramite l’apposito decreto del Presidente del Consiglio dei ministri, configurando una nuova tipologia di esercizio alberghiero contraddistinta dall’offerta di servizi, oltre che in camere tradizionali, anche in unità residenziali di proprietà di terzi privati.
Secondo quanto stabilito all’art. 11, ai fini della rimozione del vincolo di destinazione alberghiera in caso di interventi edilizi sugli esercizi alberghieri esistenti e limitatamente alla realizzazione della quota delle  unità abitative ad uso residenziale, ove sia necessaria una variante urbanistica, le Regioni “potranno prevedere, con norme  regionali di attuazione, modalità semplificate per l’approvazione di varianti agli  strumenti urbanistici da parte dei Comuni”.

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