Categorie approfondimento: Commerciale e industriale
14 novembre 2014

Cessione, affitto di azienda e subentro nel contratto di locazione di immobili

Di cosa si tratta

Con la sentenza n. 23087/2014, depositata il 30 ottobre 2014, la Corte di Cassazione è tornata su una questione piuttosto controversa, cercando di fare chiarezza.
Il tema è il seguente: nell’ipotesi di cessione o affitto di un’azienda esercitata in locali oggetto di locazione, cosa succede al contratto di locazione dei locali? Il soggetto cessionario o affittuario dell’azienda subentra nel rapporto di locazione in essere con il proprietario dei locali oppure no? E come avviene il subentro?
Due sono le norme che vengono in rilievo a questo proposito: l’art. 2558 del codice civile in materia di azienda e l’art. 36 della legge in materia di locazioni (legge 392/1978).
L’art. 2558 c.c. (“Successione nei contratti”) prevede che “se non è pattuito diversamente, l’acquirente dell’azienda subentra nei contratti stipulati per l’esercizio dell’azienda stessa che non abbiano natura personale. Il terzo contraente può tuttavia recedere dal contratto entro tre mesi dalla notizia del trasferimento, se sussiste una giusta causa, salvo in questo caso la responsabilità dell’alienante. Le stesse disposizioni si applicano anche nei confronti dell’usufruttuario e dell’affittuario per la durata dell’usufrutto e dell’affitto”.
L’art. 36, legge 392/1978 (“Sublocazione e cessione del contratto di locazione”) prevede invece che: “il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della locazione”.
Il caso concreto esaminato nei tre gradi di giudizio era il seguente: tra due soggetti (locatore e affittuario) veniva stipulato un contratto di affitto di un’azienda consistente nella gestione di un esercizio commerciale, svolto all’interno di locali presi in locazione. Il locatore comunicava al proprietario dei locali di aver affittato l’azienda e nel corso di rapporto, per un certo periodo, l’affittuario pagava direttamente al proprietario il canone di locazione del negozio. In seguito però l’affittuario smetteva di pagare tali canoni e quindi doveva intervenire il locatore, pagando. Il locatore agiva quindi in giudizio nei confronti dell’affittuario per essere rimborsato delle somme pagate al proprietario e che, a suo dire, avrebbe dovuto pagare l’affittuario essendo subentrato a pieno titolo nel contratto di locazione del negozio.
Si opponeva l’affittuario sostenendo invece che non ci sarebbe stato alcun subentro nel contratto di locazione, tanto meno che questo subentro potesse avvenire “automaticamente” per il fatto di aver affittato l’azienda, che è un contratto diverso e distinto. Sosteneva sempre l’affittuario che il subentro nel contratto di locazione deve essere previsto espressamente nell’ambito del contratto di affitto d’azienda oppure deve essere oggetto di una pattuizione specifica ulteriore.
Il giudice di primo grado dava ragione all’affittuario, mentre il giudice dell’appello ribaltava la decisione dando ragione al locatore. Si arrivava così al giudizio di Cassazione, che ha rigettato il ricorso dell’affittuario e ha confermato la sentenza di appello.
Il ricorso dell’affittuario si fondava su due motivi.
Con il primo motivo di ricorso evidenziava il contrasto tra l’art. 2558 c.c. e l’art. 36 della legge n. 392/1978, laddove il codice civile sembra stabilire una presunzione di cessione del contratto di locazione conseguente alla cessione o all’affitto dell’azienda, mentre la norma speciale in materia di locazioni, che prevale, prevede solo una “facoltà” per il cedente l’azienda, di cedere anche il contratto di locazione. L’esercizio di questa facoltà deve emergere da una specifica pattutizione contrattuale e non può quindi essere presunta.
Con il secondo motivo di ricorso, l’affittuario sosteneva che il suo pagamento dei canoni di locazione, avvenuto per un certo periodo in favore del proprietario dei locali, non potesse essere interpretato come fatto dimostrativo dell’avvenuto subentro nel contratto di locazione.
La Corte di Cassazione, nel decidere la questione, ha innanzitutto fatto un excursus giurisprudenziale, evidenziando come in effetti gli orientamenti delle sentenze fossero vari, almeno fino al 2008/2009, quando poi la Corte ha assunto un orientamento univoco più costante e definito; la stessa sentenza in esame si pone nell’ambito di quest’ultimo filone.
In particolare, già la sentenza n. 7686 del 21 marzo 2008 aveva stabilito che “in caso di affitto di azienda relativo ad attività svolta in un immobile condotto in locazione, non si produce l’automatica successione nel contratto di locazione dell’immobile, quale effetto necessario del trasferimento dell’azienda, ma la successione è soltanto eventuale e richiede, comunque, la conclusione di un apposito negozio volto a porre in essere la sublocazione o la cessione del contratto di locazione, contratto quest’ultimo che può presumersi fino a prova contraria, alla stregua dei principi di cui all’art. 2558, terzo comma, cod. civ.”.
Questa interpretazione risolverebbe l’apparente incompatibilità delle disposizioni di cui all’art. 36 della legge n. 392/1978 e di cui all’art. 2558 c.c., consentendo alle parti del contratto di affitto o cessione di azienda di realizzare, con una negoziazione ad hoc, il subentro nella locazione anche senza il consenso del proprietario dell’immobile. Allo stesso tempo non è esclusa l’operatività della presunzione di cui all’art. 2558 c.c., salvaguardando però la tutela della effettiva volontà non solo del proprietario dell’immobile ma anche del cessionario/locatore dell’azienda, che pertanto può sempre fornire dimostrazione del fatto che non ci fosse volontà di cedere anche il contratto di locazione.
In definitiva, i principi tracciati dalla Corte di Cassazione sono i seguenti:
1) nel caso di affitto di azienda, comprendente un immobile goduto in forza di un contratto di locazione, la sostituzione di un terzo nel rapporto giuridico preesistente di locazione non si verifica automaticamente;
2) il subentro può essere oggetto di una pattuizione specifica fra cedente e cessionario dell’azienda ai sensi dell’art. 36 della legge n. 392/1978 e, in questo caso, potrà avvenire anche senza il consenso del proprietario dell’immobile (salvo che questi opponga dei gravi motivi), che va comunque informato;
3) oppure il subentro può ritenersi intervenuto per effetto della presunzione posta dall’art. 2558, salva in ogni caso la possibilità di fornire la prova contraria, che cioè non ci fosse intenzione di realizzare la successione nel contratto.
Nel caso di specie, pur non essendo stata prevista una pattuizione specifica tra il locatore e l’affittuario, la Cassazione ha stabilito che fosse comunque intervenuta la cessione del contratto di locazione sulla base della presunzione di cui all’art. 2558 c.c.; tale presunzione era peraltro confermata dal fatto che il proprietario avesse accettato, direttamente in suo favore, il pagamento del canone di locazione da parte dell’affittuario, così manifestando l’assenso o comunque la non contrarietà al subentro.
Anche l’ultima argomentazione dell’affittuario veniva respinta: sosteneva, infatti, che la prova della non-volontà di subentrare emergesse dalla circostanza che contratto di affitto di azienda e contratto di locazione avessero durate diverse e non coincidenti. L’affitto di azienda infatti era più breve e aveva durata “stagionale”, mentre il contratto di affitto era il classico 6+6.
La Corte ha respinto questa tesi, affermando che il profilo delle durate dei contratti non ha rilevanza “in quanto il subentro dell’affittuario non può non avere efficacia temporanea pari alla durata del rapporto di affitto”. È dunque la durata dell’affitto a stabilire per quanto tempo si produca l’effetto successorio nei rapporti con il proprietario dell’immobile.